Aufwind für Sanie­rungen im bewohnten Zustand 

Der Betrieb von Wohnlie­gen­schaften in der Schweiz ist für rund 18% der Treib­haus­gas­emis­sionen verant­wortlich. Dies ist unter anderem darauf zurück­zu­führen, dass immer noch 56% der Wohnge­bäude fossil beheizt werden. Um die Dekar­bo­ni­sierung voran­zu­treiben, liegt ein grosser Hebel bei energe­ti­schen Sanie­rungen, um den Bedarf an Betriebs­en­ergie drastisch zu reduzieren. Sanie­rungen im bewohnten Zustand bieten hierbei die Chance, nicht nur Werte im Bestand zu erhalten, sondern risikoarm und sozial verträglich Mehrwerte zu schaffen.

Mehr Umbauten aufgrund des stockenden Baumarkts

Seit 2017 sind die Hochbau­in­ves­ti­tionen im Wohnungs­neubau rückläufig, wodurch Inves­ti­tionen vermehrt in Umbau­pro­jekte gelenkt werden. Dies wird durch das hohe Alter vieler Immobilien, die zuneh­mende Fokus­sierung von Investor:innen auf Nachhal­tig­keits­ziele und die ungenutzten Entwick­lungs­re­serven von Grund­stücken voran­ge­trieben. Diese Trends, gepaart mit dem aktuellen Wohnungs­mangel und einer damit verbun­denen höheren Zahlungs­be­reit­schaft, haben zu einem markanten Anstieg der Umbau­ge­suche für Wohnungen in Mehrfa­mi­li­en­häusern geführt. Die Zahl der Umbau­ge­suche für Wohnungen in Mehrfa­mi­li­en­häusern nahm nach dem Tiefpunkt Ende 2020 bis Ende 2023 um 89 Prozent zu.

Es ist ein bekanntes Phänomen, dass nicht alle Bauge­suche zu einer Baube­wil­ligung führen − sei es, weil ein Gesuch nicht bewil­li­gungs­fähig ist oder weil ein Projekt aufge­geben wird. In den Jahren 2014 bis 2020 schwankte die Quote der nicht bewil­ligten Umbau­ge­suche zwischen 10 und 20 Prozent. Seit 2021 aber ist die Schere mit Quoten zwischen 30 und 40 Prozent weit aufge­gangen. Das ist ein Hinweis darauf, dass das Potenzial beim Umbau derzeit nicht ausge­schöpft wird. Dafür gibt es folgende Gründe:

• Bewil­li­gungs­dauer (Dauer der Neubau­be­wil­li­gungs­ver­fahren in den letzten 10 Jahren von durch­schnittlich 118 auf 133 Tage gestiegen)
• Einsprachen
• Zinsan­stieg

Schwin­dendes Angebot im günsti­geren Segment

Im Jahr 2023 standen lediglich 1.15 Prozent aller Wohnungen in der Schweiz leer – ein Wert, der deutlich unter dem Schweizer Gleich­ge­wichts­leer­stand von 1.27 Prozent liegt. Zur Einordnung: Der Gleich­ge­wichts­leer­stand gibt an, bei welcher Leerstands­quote ein kanto­naler Wohnungs­markt im Gleich­ge­wicht ist. Er zeigt also auf, wie hoch die Quote sein muss, damit die Entwicklung der Angebots­mieten infla­ti­ons­be­reinigt stabil verläuft. 2023 lag die Leerstands­quote in 21 Kantonen unter der jewei­ligen Gleich­ge­wichts­quote. Dies zeigt, wie einge­schränkt die Verfüg­barkeit von Mietwoh­nungen mittler­weile ist. 

Verglichen mit dem Jahr 2020 hat sich die Zahl der jährlich angebo­tenen Mietwoh­nungen um 30 Prozent verringert. Besonders spürbar war der Rückgang im preis­wer­teren Segment, also bei Wohnungen mit einer Monats­miete von bis zu 1500 Franken (ohne Neben­kosten). Hier betrug die Abnahme sogar 39 Prozent.

Die soziale Nachhal­tigkeit ist gefährdet

Wenn ein Umzug in eine gleich­artige Wohnung ansteht, wäre für 28 Prozent der Schweizer Haushalte die Bezahl­barkeit nicht mehr gewähr­leistet. Für sie würde die Wohnkos­ten­be­lastung mehr als ein Drittel des Brutto­ein­kommens ausmachen. Fast jeder dritte Haushalt muss heute also bei einem Umzug seine Anfor­de­rungen reduzieren oder in eine günstigere Region umziehen, damit sich die Wohnkos­ten­be­lastung nicht spürbar erhöht.

Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Blogar­tikel «Soziale Nachhal­tigkeit im Mietwoh­nungs­markt nimmt ab».

Anteil der Haushalte, deren Wohnkos­ten­be­lastung mehr als ein Drittel ihres Brutto­haus­halts­ein­kommens beträgt

Sozial nachhaltig durch Sanie­rungen im bewohnten Zustand

Nicht zuletzt aufgrund des begrenzten Angebots entscheiden sich bestehende Mieter:innen für den Verbleib in einer Liegen­schaft, wenn die Eigen­tü­mer­schaft dies anbietet. So haben Bewohner:innen die Chance, durch Sanie­rungen im bewohnten Zustand in ihrem gewohnten Umfeld weiter­zu­leben. 

Eine Sanierung im bewohnten Zustand erfordert eine bewusste Einbindung in den Planungs- und Bauprozess, sowie klare Kommu­ni­kation mit den Bestandsmieter:innen. Der Baumass­nahme geht häufig eine Mieter­in­for­mation voraus. Diese zeigt die geplanten Massnahmen, den Ablauf der Sanierung, die Handlungs­op­tionen der Mieter:innen während der Bauzeit und das Mietzins­niveau nach den Baumass­nahmen auf. 

Gleich­zeitig ist es zu diesem Zeitpunkt besonders wichtig, die Mieter:innen für die besondere Schmutz- und Lärmbe­lastung der Sanierung zu sensi­bi­li­sieren. Während der Bauzeit werden Mieter:innen bei Bedarf Alter­na­tiven angeboten, z.B. in Form von Sanitär-Containern im Garten. Kann vor Ort keine Lösung angeboten werden, kommen Inkon­ve­ni­enz­ent­schä­di­gungen ins Spiel. 

Sanie­rungs­quote steigern durch serielles Sanieren

Auch wenn in den letzten Jahren ein Anstieg der Umbau­ge­suche zu beobachten war, muss die Sanie­rungs­quote weiter erhöht werden, um die Ziele der Energie­stra­tegie 2050 zu erreichen. Diese Beschleu­nigung erfordert ein Prozessum­denken, um die Effizienz zu erhöhen. Ein beson­derer Hebel besteht durch Digita­li­sierung, Vorfer­tigung und Standar­di­sierung von Prozessen. Im Rahmen der Veran­staltung «Immobilien und Energie: Neue Prozesse für insti­tu­tio­nelle Inves­toren» von Wüest Partner am 22. Mai 2024, wurde von einem deutschen Unter­nehmen aufge­zeigt, wie bei Sanie­rungen mittels indus­tri­eller Skalierung nicht nur massiv Kosten gesenkt und Zeit gespart, sondern auch hochwertige Resultate erzielt werden können. Die sanierten Liegen­schaften schaffen meist den Sprung von der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse F, G oder H auf A. Damit sinken der Energie­bedarf und auch die Neben­kosten massiv, um durch­schnittlich 70%. Durch die Instal­lation von PV-Anlagen, können im Laufe des Lebens­zyklus des Gebäudes die Emissionen mehr als kompen­siert werden.

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