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Weiter­ent­wicklung der Modelle und Daten­sätze zum Schweizer Immobi­li­en­markt 2023

Letzte Aktualisierung: 12. September 2024

Daten zu Angeboten und Trans­ak­tionen gehören zu den wichtigsten Grund­lagen für Entscheide in der Immobi­li­en­wirt­schaft. Neben einem wachsenden Daten­be­stand über den europäi­schen Immobi­li­en­markt verfügt Wüest Partner tradi­tio­nel­ler­weise über die umfang­reichste Daten­basis zu Immobi­li­en­an­ge­boten in der Schweiz. Die Daten reichen zum Teil zurück bis ins Jahr 1970 und stellen eine äusserst wichtige Basis für die Preis­spektren und die Angebots­preis­in­dizes von Wüest Partner dar. Darüber hinaus werden sie für die Messung der Angebots­quoten und der Vermark­tungs­dauern sowie für die Beobachtung der Markt­an­spannung einge­setzt.

Wüest Partner hat seine bewährten Angebots­daten zum Schweizer Immobi­li­en­markt wie auch die Modelle für die Berechnung von Immobi­li­en­be­ständen und Markt­preisen überar­beitet und weiter­ent­wi­ckelt. Stich­datum ist das 2. Quartal 2023. Das Ziel bestand darin, die bereits umfang­reichen Daten­grund­lagen zu ergänzen, die Genau­igkeit und Qualität der Daten weiter zu steigern, eine grössere Markt­ab­de­ckung zu erreichen und unseren Kundinnen und Kunden damit die bestmög­liche Daten­grundlage zu bieten. Ausserdem wurden neue techno­lo­gische Möglich­keiten wie «Machine Learning» und «Web Crawling» in die Daten­pro­zesse integriert. In diesem Beitrag zeigen wir die wichtigsten Änderungen und Verbes­se­rungen der bestehenden Daten­sätze und Modelle auf.

Angebots­daten

Die Angebots­daten stützen sich auf eine Vollerhebung aller relevanten Print­medien und der wichtigsten Inter­net­platt­formen. Diese Daten werden genutzt, um reprä­sen­tative Miet- und Preis­ni­veaus und deren Entwick­lungen über die Zeit zu berechnen. Zudem ermög­lichen sie einen Überblick über die Markt­li­qui­dität (inseriertes Angebot gemessen am Bestand), über die Markt­an­spannung (Vergleich der Nachfrage mit dem inserierten Angebot) sowie über die Inser­ti­ons­dauern im Schweizer Immobi­li­en­markt.

Der umfas­sende Datensatz wurde per 2. Quartal 2023 ausge­dehnt und um weitere Daten­quellen ergänzt. Neu hinzu­ge­kommen sind beispiels­weise Platt­formen, die für städtische Mieter­märkte relevant sind, oder solche, die Märkte für Luxus­ob­jekte noch besser abdecken. Der neue Datensatz umfasst derzeit rund 40 Millionen Inserate und bietet nicht nur eine breitere Markt­ab­de­ckung, sondern dank einem präzi­seren Dublet­ten­ab­gleich auch eine noch bessere Qualität.

Angebots­quoten

Durch eine Gegen­über­stellung der Angebots­daten mit den jewei­ligen Beständen werden die Angebots­quoten – das Mass für die Markt­li­qui­dität – im Schweizer Wohn- und Geschäfts­flä­chen­märkte berechnet. Anpas­sungen bei der Erhebung und bei der Model­lierung der Daten bringen ab dem 2. Quartal 2023 diverse Verän­de­rungen mit sich. So hatte einer­seits der überar­beitete Prozess für den Dublet­ten­ab­gleich zur Folge, dass insgesamt eine geringere Zahl an Immobi­li­en­in­se­raten in die Berechnung einfliesst. Anderer­seits haben sich aber auch die zugrunde liegenden Wohnungs­be­stände verändert, da auch das für deren Berechnung notwendige Wohnungs­modell überar­beitet wurde: Unter Einbezug der Daten aus der Gebäude- und Wohnungs­sta­tistik (GWS), aus der Struk­tur­er­hebung des BFS und aus kanto­nalen Statis­tiken wurde die Datenbank neu aufgebaut und weist nun eine höhere Gesamtzahl an Gebäuden auf. Bei der Unter­scheidung zwischen Miet- und Eigen­tums­woh­nungen wird zudem neu die Eigentümer- und nicht mehr die Nutzer­per­spektive berück­sichtigt, was im Wohnungs­be­stand eine höhere Zahl an Mietwoh­nungen und eine geringere Zahl an Eigen­tums­woh­nungen zur Folge hat. Darüber hinaus sind Genos­sen­schafts­woh­nungen nicht mehr im Mietwoh­nungs­be­stand enthalten und werden neu separat ausge­wiesen.

Die oben genannten Verbes­se­rungen bei der Erhebung und der Berechnung der Daten führen zu Verän­de­rungen in den verschie­denen Markt­seg­menten:

  • Deutlich tiefere Angebots­mengen und Angebots­quoten bei Eigen­tums­woh­nungen und Einfa­mi­li­en­häusern.
  • Tiefere Angebots­quoten auch bei Mietwoh­nungen, jedoch weniger stark ausge­prägt als in den Eigen­heim­märkten.
  • Leicht höhere Angebots­quoten im Büromarkt und ebenfalls höhere Angebots­quoten im Verkaufs­flä­chen­markt.
  • Die aktua­li­sierten Angebots­quoten sind ab dem 1. Quartal 2013 als konsis­tente Zeitreihen verfügbar und werden quartals­weise aktua­li­siert. Die Angebots­daten in Wüest Dimen­sions werden gegen­wärtig monatlich aktua­li­siert.

Die aktuellen Angebots­quoten für die verschie­denen Nutzungen sowie die neu berech­neten Wohnungs­be­stände sind in der folgenden Grafiken darge­stellt:

Angebots­quoten Schweiz (Stand 2. Quartal 2023)

Abrufbar sind die Daten weiterhin über diverse Appli­ka­tionen von Wüest Partner wie beispiels­weise «Wüest Reports» sowie über die beiden Module «Market and Location Infor­mation» und «Investment Management» innerhalb der Plattform «Wüest Dimen­sions». Sie werden dort periodisch aktua­li­siert.

Markt­preise

Das ebenfalls per 2. Quartal 2023 aktua­li­sierte Preis­modell von Wüest Partner berechnet Immobi­li­en­preis­quantile (Markt­preise) für verschiedene Nutzungen sowie für zahlreiche Regio­na­li­sie­rungs­stufen (Gemeinden, Stadt­kreise usw.) in der Schweiz. Dabei werden, wo möglich, die gegen­wär­tigen Angebote mit Preis­in­for­ma­tionen in einem Preis­spektrum direkt abgebildet. Wenn Infor­ma­tionen fehlen, werden zeitlich zurück­lie­gende Vergleichs­preise sowie Angebote aus vergleich­baren nahen Gebieten verwendet und auf das Niveau der Gemeinde norma­li­siert. Die Inserate werden genutzt, um ein «Machine Learning»-Modell zu trainieren, mit dem Ziel, die Preise aus Nachbar­ge­meinden auf das Preis­niveau der Zielge­meinde zu bringen und die Quadrat­me­ter­preise auf bestimmte Wohnflächen zu standar­di­sieren.

Die Markt­preise basieren auf dem oben genannten überar­bei­teten Datensatz der Immobi­li­en­an­gebote, wobei die neu berech­neten Preis­spektren in einer Zeitreihe ab dem 1. Quartal 2005 verfügbar sind. Zu den wichtigsten Quali­täts­merk­malen des überar­bei­teten Preis­mo­dells zählen:

  • Es stehen sowohl Preis­spektren nach Wohnungs­grössen als auch diffe­ren­zierte Quadrat­me­ter­preise für jede Wohnungs­grösse zur Verfügung. Der typische Quadrat­me­ter­preis bildet weiterhin eine 4‑Zimmer-Wohnung ab.
  • Einführung von sechs zusätz­lichen Regio­na­li­sie­rungen: Stadt­quartier, Stadtteil, WP-Ortschaft, Arbeits­markt­region, Kanton, Gemein­detyp.
  • Neu beinhaltet das Preis­modell eine Diffe­ren­zierung zwischen Industrie- und Lager­nut­zungen, was nicht nur die Daten­qua­lität verbessert, sondern auch zu höheren Preisen für indus­trielle Nutzungen geführt hat.
  • Insgesamt fallen die Mediane in allen Nutzungen leicht höher aus als bisher, und die Preis­band­breiten sind im Mittel etwas enger.
  • Die neu berech­neten Preis­spektren stehen in einer konsis­tenten Daten­reihe ab 1. Quartal 2005 zur Verfügung und werden quartals­weise aktua­li­siert.
Markt­preise für Eigen­tums­woh­nungen

(Stand: 2. Quartal 2023) in CHF pro Quadrat­meter Haupt­nutz­fläche (Median)

Zu den Anwen­dungs­ge­bieten von Markt­preisen gehören zum Beispiel die Festlegung von Mietpreis­po­ten­zialen und allge­meine Markt­ana­lysen. Ausserdem fliessen sie in die Bewer­tungs­mo­delle ein und werden in verschie­denen Appli­ka­tionen periodisch aktua­li­siert und bereit­ge­stellt (Wüest Dimen­sions, Wüest Reports etc.).

Markt­mieten
Markt­preise Wohnei­gentum

(Stand: 2. Quartal 2023) in CHF pro Quadrat­meter Haupt­nutz­fläche (Median) Schweiz

Markt­an­spannung und Nachfra­ge­daten im Wohnbe­reich

Der Datensatz zu Immobilien-Suchabos (Quelle: Realmatch360), der Infor­ma­tionen über die Art und Menge der gesuchten Wohnungen und Häuser in der Schweiz enthält, wurde ebenfalls aktua­li­siert und erweitert. In Kombi­nation mit den Angebots­daten von Wüest Partner wird die Markt­an­spannung in den einzelnen Wohnseg­menten sowie Grössen- und Preis­klassen errechnet, ausge­drückt in der Anzahl gesuchter Wohnungen oder Häuser im Vergleich zum inserierten Angebot. Die Markt­an­spannung fällt durch die erwei­terte Daten­basis (sowohl in Bezug auf die Nachfrage als auch in Bezug auf das Angebot) insgesamt markant höher aus als bisher. So stehen in sämtlichen Nutzungen einer deutlich höheren Anzahl Suchabos nun etwas tiefere Angebots­mengen gegenüber. Die wichtigsten Änderungen im neuen Datensatz sind die folgenden:

  • Die Zahl der in den Daten berück­sich­tigten Suchabos fällt durch den Einbezug von Suchabos aus Immobilien-Apps markant höher aus.
  • Im Zusam­menhang mit der gerin­geren Anzahl Angebote führt dies zu einer deutlich höheren Markt­an­spannung in allen Segmenten des Schweizer Wohnungs­marktes.
  • Die Daten­reihe steht ab März 2021 zur Verfügung und wird monatlich aktua­li­siert.
Markt­an­spannung Schweiz: Anzahl Suchabos gegenüber inserierten Angeboten (Stand Mai 2023)

Die Anwen­dungs­be­reiche umfassen die Analyse der Wohnungs­nach­frage und der Markt­an­spannung sowie den Vergleich der Anzahl Suchabos mit der Zahl der angebo­tenen Objekte über verschiedene Wohnka­te­gorien und Sucharten hinweg. Die Kennzahlen werden in verschie­denen Appli­ka­tionen periodisch aktua­li­siert und bereit­ge­stellt (Wüest Dimen­sions, Wüest Reports etc.).

Fazit

Die Neuerungen bei den Daten­sätzen und den Immobi­li­en­mo­dellen wurden durch ein grosses Team aus der Data Analytics und Technology Division von Wüest Partner erarbeitet. Sie verbessern die verfügbare Daten­grundlage sowie die Analy­se­mög­lich­keiten weiter. Insbe­sondere bieten die neuen Daten­sätze eine breitere Markt­ab­de­ckung, eine bessere Qualität und eine noch genauere Einschätzung der Preise, des Angebots und der Nachfrage auf dem Immobi­li­en­markt. Monat­liche respektive quartals­weise Aktua­li­sie­rungen sind weiterhin gewähr­leitest. Diese Neuerungen werden für Fachper­sonen, die sich profes­sionell auf dem Immobi­li­en­markt bewegen, die Markt­ana­lysen und Immobi­li­en­be­wer­tungen durch­führen und die bei ihrer Arbeit auf fundierte Entschei­dungs­grund­lagen angewiesen sind, von grossem Nutzen sein.

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