Perfectionnement des données et des modèles du marché immobilier suisse en 2023

Les données sur les offres et les transactions comptent parmi les principales bases de décision dans l’économie immobilière. Wüest Partner dispose d’une base de données croissante sur le marché immobilier européen et, traditionnellement, de la collection de données la plus complète sur les offres immobilières en Suisse. Les données sont relevées en permanence et constituent une base cruciale pour l’établissement des gammes de prix et des indices des prix de l’offre de Wüest Partner. Elles sont aussi utilisées pour le calcul des taux de l’offre et des durées de commercialisation ainsi que pour l’observation de la tension du marché. Wüest Partner a remanié et encore perfectionné ces données et ces modèles, avec effet au 2^e trimestre 2023.

Le perfectionnement des modèles de données de l’offre servant au calcul des parcs immobiliers et des prix du marché visait à compléter les vastes bases de données existantes, à améliorer encore la précision et la qualité des données et à étendre la couverture du marché pour offrir à nos clients les meilleures bases de travail possibles. Ce changement prend effet au 2^e trimestre 2023. En outre, de nouveaux outils technologiques tels que le « machine learning » et le « web crawling » ont été intégrés dans les processus. Le présent article décrit les principales modifications et améliorations ainsi apportées aux données et aux modèles existants.

Données de l’offre

Les données de l’offre proviennent d’un relevé exhaustif de tous les médias imprimés pertinents et des principales plateformes Internet. Ces données permettent de calculer des niveaux représentatifs des loyers et des prix ainsi que leur évolution. Elles procurent également une bonne vue d’ensemble de la liquidité du marché (offre publiée par rapport au parc), de la tension du marché (demande par rapport à l’offre publiée) et des durées d’insertion sur le marché immobilier suisse. 

Au 2^e trimestre 2023, ce vaste ensemble de données a été élargi et enrichi par de nouvelles sources de données. Il s’agit par exemple de plateformes en ligne importantes pour certains marchés locatifs urbains ou couvrant mieux les marchés des objets de luxe. La nouvelle base de données comprend actuellement quelque 40 millions d’annonces et permet non seulement de mieux cerner le marché, mais aussi d’améliorer la qualité des données grâce un dédoublonnage plus précis.

Taux de l’offre

Le rapport entre les données de l’offre et les parcs immobiliers correspondants permet de déterminer les taux de l’offre, soit la mesure de la liquidité des marchés suisses des logements et des surfaces commerciales. Les modifications du relevé et de la modélisation des données ont entraîné divers changements à partir du 2^e trimestre 2023. D’une part, la révision du dédoublonnage a réduit le nombre d’annonces immobilières intégrées dans le calcul. Mais d’autre part, le parc de logements correspondant a changé également, car le modèle de logement utilisé pour son calcul a été remanié : la base de données a été reconstruite en intégrant les données de la statistique des bâtiments et des logements (StatBL), du relevé structurel de l’OFS et des statistiques cantonales – elle présente donc maintenant un total de bâtiments plus élevé. Par ailleurs, la distinction entre logements en location et en propriété dépend désormais du point de vue du propriétaire et non plus de celui de l’utilisateur, ce qui se traduit par un nombre plus élevé de logements en location dans le parc, au détriment des logements en propriété. En outre, les logements coopératifs ne sont plus inclus dans le parc locatif et sont maintenant présentés séparément.

Les améliorations apportées à la collecte et au calcul des données entraînent aussi des modifications dans les différents segments de marché :

• Les quantités et les taux de l’offre sont plus faibles pour les appartements en PPE et les maisons individuelles.
• Les taux de l’offre des logements en location reculent aussi, mais de manière moins prononcée que sur les marchés de la propriété. 
• Les taux de l’offre sont légèrement plus élevés sur le marché des bureaux et ils ont augmenté aussi sur le marché des surfaces de vente. 
• Les taux de l’offre mis à jour sont disponibles depuis le 1^er trimestre 2013 sous forme de séries temporelles cohérentes, avec mise à jour trimestrielle. Actuellement, les annonces immobilières dans Wüest Dimensions sont mises à jour chaque mois.

Les graphiques suivants présentent les taux de l’offre actuels pour les différentes utilisations ainsi que les parcs de logements recalculés (état : 2^e trimestre 2023) :

Taux de l’offre en Suisse (état au 2^e trimestre 2023)

Les données peuvent toujours être consultées via diverses applications de Wüest Partner, par exemple « Wüest Reports », ainsi que via les deux modules « Market and Location Information » et « Investment Management » de la plateforme « Wüest Dimensions ». Elles y sont régulièrement mises à jour.

Prix du marché

Également mis à jour au 2^e trimestre 2023, le modèle de prix de Wüest Partner calcule des quantiles de prix immobiliers (prix du marché) pour différentes utilisations et de nombreux niveaux de régionalisation (communes, arrondissements urbains, etc.) en Suisse. Si possible, les offres actuelles sont directement présentées dans une gamme de prix, avec des informations correspondantes. Si des informations manquent, le système utilise des prix comparatifs de périodes antérieures ainsi que des offres de régions proches comparables et normalisées au niveau de la commune. Des modèles d’apprentissage automatique (machine learning) interviennent à différentes étapes de cette normalisation. 

Les prix du marché sont basés sur les données de l’offre révisées décrites plus haut et les gammes de prix recalculées sont disponibles dans une série temporelle débutant au 1^er trimestre 2005. Le modèle de prix révisé présente les principales caractéristiques suivantes :

• Des gammes de prix par taille de logement ainsi que des prix par mètre carré ventilés pour chacune des tailles de logement sont désormais disponibles. Le prix typique par mètre carré se réfère toujours à un logement de 4 pièces. Comme auparavant, le modèle fournit aussi des gammes de loyers pour les utilisations de bureaux et de vente ainsi que pour l’industrie et l’artisanat.
• Le modèle établit maintenant une distinction entre les surfaces industrielles et artisanales d’une part et les solutions d’entreposage d’autre part, ce qui entraîne à la fois une amélioration de la qualité des données et une hausse des prix des utilisations industrielles et artisanales.
• Dans l’ensemble, les médianes sont légèrement plus élevées pour toutes les utilisations, et les fourchettes de prix sont en moyenne un peu plus étroites.
• Les gammes de prix recalculées sont disponibles dans une série de données cohérente à compter du 1^er trimestre 2005, avec mise à jour trimestrielle.

Prix du marché pour les appartements en PPE

(état : 2^e trimestre 2023) en CHF par mètre carré de surface utile principale (médiane)

Parmi les domaines d’application des prix du marché, on trouve notamment la détermination de loyers potentiels et les analyses générales de marché. Ils sont aussi intégrés dans les modèles d’estimation et sont périodiquement actualisés et mis à disposition dans différentes applications (Wüest Dimensions, Wüest Reports, etc.).

(état : 2^e trimestre 2023) en CHF par mètre carré de surface utile principale (médiane) Suisse

Tension du marché et demande dans le secteur de l’habitat

Le relevé des abonnements de recherche (source : Realmatch360), indiquant le type et la quantité des appartements et maisons recherchés en Suisse, a aussi été mis à jour et élargi. En combinaison avec les données de l’offre de Wüest Partner, il permet de calculer la tension du marché, exprimée par le nombre d’appartements ou de maisons recherchés par rapport à l’offre publiée, pour les différents segments du marché du logement ainsi que les classes de taille et de prix. Après l’élargissement de la base de données (pour la demande comme pour l’offre), la tension du marché apparaît dans l’ensemble nettement plus prononcée. Ainsi, pour toutes les utilisations, le nombre d’abonnements de recherche est sensiblement plus élevé et les quantités de l’offre correspondantes sont légèrement plus faibles. Les principaux changements dans le nouveau relevé sont les suivants :

• Le nombre d’abonnements de recherche pris en compte est nettement plus élevé en raison de l’intégration d’abonnements d’applications immobilières. 
• En lien avec le nombre d’offres plus faible, cela conduit à une tension du marché sensiblement plus marquée dans tous les segments du marché suisse du logement.
• La série de données est disponible à partir de mars 2021, avec mise à jour mensuelle.

Tension du marché suisse : nombre d'abonnements de recherche par rapport aux offres publiées (état mai 2023)

Les applications possibles comprennent l’analyse de la demande de logements et de la tension du marché ainsi que la comparaison entre le nombre d’abonnements de recherche et le nombre d’objets proposés pour différents types de logements et de recherches. Les indicateurs sont actualisés et mis à disposition périodiquement dans différentes applications (Wüest Dimensions, Wüest Reports, etc.).

Conclusion

Les nouveautés concernant les jeux de données et les modèles immobiliers ont été élaborées par une grande équipe de la division Data Analytics et Technology de Wüest Partner. Elles améliorent encore la base de données disponible ainsi que les possibilités d'analyse. Les nouveaux relevés offrent notamment une plus large couverture du marché, une meilleure qualité et une estimation encore plus précise des prix, de l’offre et de la demande sur le marché immobilier – le tout avec des mises à jour mensuelles ou trimestrielles. Ces innovations seront d’une grande utilité pour les professionnels exerçant sur le marché immobilier, qui réalisent des analyses de marché ou des estimations immobilières et qui ont besoin de bases de décision fiables.

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