Zweitwohnungen: Nachfrage bleibt hoch – Preise ziehen weiter an
Veröffentlicht am: 20. Februar 2026
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Die Nachfrage nach Zweitwohnungen in Schweizer Tourismusgebieten bleibt sehr hoch. Entsprechend steigen die Preise deutlich. Dabei ist der Preisanstieg bei Zweitwohnungen sogar noch stärker als im dynamischen Wohneigentumsmarkt für Erstwohnsitze.
Seit Anfang 2020 haben sich die Preise für Zweitwohnungen mittlerer Preisklassen in touristischen Regionen im Durchschnitt um 46 % erhöht. Das entspricht einem jährlichen Plus von 6.5 %. Zum Vergleich: Eigentumswohnungen (Erstwohnsitz) in der Gesamtschweiz legten im selben Zeitraum um 32 % zu, also um 4.6 % pro Jahr. Damit haben Zweitwohnungen die bereits hohe allgemeine Preisentwicklung am Schweizer Wohneigentumsmarkt klar übertroffen.
Aktuelle Entwicklung: Wachstum normalisiert sich
Zuletzt hat sich das Wachstum etwas abgeschwächt und stärker an den Erstwohnmarkt angenähert. 2025 steigen die Preise für Zweitwohnungen im Durchschnitt noch um 4.3 %, während Eigentumswohnungen (Erstwohnsitz) in der Gesamtschweiz um 4.5 % zulegen.
Regionale Unterschiede: Graubünden und Innerschweiz vorn – Tessin zurückhaltend
Die Preisentwicklung verläuft regional unterschiedlich. Das stärkste jährliche Wachstum seit Anfang 2020 verzeichneten Graubünden und die Innerschweiz mit 7.7 % respektive 8.3 %. Im Tessin fiel die Dynamik im gleichen Zeitraum am geringsten aus.
In jüngster Zeit hat sich zudem das Wallis überdurchschnittlich entwickelt: 2025 resultierte ein Plus von 6.2 %. Nach Jahren mit hoher Marktliquidität sind die Angebotszahlen in vielen Walliser Gemeinden zuletzt gesunken. Das knapper werdende Angebot trifft auf eine unverändert hohe Nachfrage und hat den Preisauftrieb verstärkt.
Treiber: Warum Zweitwohnungen besonders stark zulegen
Die starken Preisanstiege haben mehrere, teilweise strukturelle Ursachen:
- Erstens stärkt die zunehmende Verbreitung digitalen Arbeitens Trends wie «Remote Working» und «Workation». Dadurch wächst die Nachfrage nach Zweitwohnungen generell – in der Schweiz besonders in gut erreichbaren, landschaftlich attraktiven Destinationen.
- Zweitens erhöhen vielerorts Investitionen in die Infrastruktur sowie der Ausbau des touristischen Ganzjahresangebots die Standortattraktivität. Wo Destinationen nicht nur von wenigen Spitzenzeiten leben, sondern über das Jahr breiter ausgelastet sind, steigt auch die Bereitschaft, eine Zweitwohnung dauerhaft zu halten oder höhere Preise beim Kauf zu zahlen.
- Drittens trifft die Nachfrage auf ein Angebot, das sich kaum ausweiten lässt. Die revidierte Raumplanung sowie das Zweitwohnungsgesetz machen es in vielen Gemeinden praktisch unmöglich, in einem Ausmass neue Kapazitäten zu schaffen, das mit der Nachfrage Schritt hält. Das Resultat ist vielerorts ein anhaltender Nachfrageüberhang und entsprechender Druck auf die Preise.
Angebot: Von «viel Auswahl» zu spürbarer Knappheit
Mit den gestiegenen Preisen ist erwartungsgemäss das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen in touristischen Gebieten in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Bis Ende 2019 war die Auswahl vielerorts noch vergleichsweise gross. Gründe dafür waren einerseits die erhöhte Neubautätigkeit kurz vor dem Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative, andererseits eine generelle Verunsicherung nach deren Umsetzung, die die Kaufbereitschaft dämpfte.
Seit Beginn der Coronapandemie hat sich das Bild jedoch grundlegend gedreht: Die spürbar höhere Nachfrage hat die Angebotszahlen merklich nach unten gedrückt. In vielen Tourismusregionen – insbesondere im Kanton Graubünden – ist es inzwischen schwieriger, eine Wohnung zu finden als in den urbanen Zentren der Schweiz.
Ausblick: Preisauftrieb dürfte anhalten – Angebot bleibt strukturell knapp
Für die kommenden Quartale spricht vieles für weitere Preisanstiege bei Zweitwohnungen in den Schweizer Tourismusregionen, obschon die Anstiegsstärke weiter nachlassen könnte. Es gibt derzeit keine starken Anzeichen, dass die Nachfrage deutlich nachlässt. Die hohe Zahlungsbereitschaft dürfte bestehen bleiben, nicht zuletzt getragen von den anhaltenden Trend zu flexibleren Arbeits- und Lebensmodellen (Remote Working / Workation) sowie die weiterhin hohe Standortattraktivität vieler Bergdestinationen.
Auf der Angebotsseite sind kaum zusätzliche Impulse absehbar. Ausschlaggebend ist der regulatorisch enge Spielraum: In Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil begrenzen Zweitwohnungsrecht und Raumplanung neue Kapazitäten faktisch auf wenige, klar umrissene Fälle (z. B. Ersatzneubauten im Bestand, Umnutzungen oder spezifische Nutzungsmodelle). Damit kann der Wohnungsbestand nicht im gleichen Tempo zulegen wie die Nachfrage. Es bleibt also ein Umfeld erhalten, das den Nachfrageüberhang und damit den Preisauftrieb stützt.
Ein mittel- bis langfristiger Unsicherheitsfaktor bleibt die Umsetzung der Zweitwohnungssteuer. Je nach Ausgestaltung und Höhe könnte sie das Halteverhalten (u.a. Verkaufsbereitschaft) beeinflussen und lokal entweder etwas mehr Angebot mobilisieren oder die Nachfrage dämpfen.
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