Immo-Monitoring – Wohnungsmarkt: Auf dem Weg in eine ruhigere Phase?

Wohnungsbau: Fragiler Aufschwung

• 2025 wurden Baubewilligungen für rund 50 700 neue Wohnungen erteilt. Dies entspricht einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr und markiert den höchsten Wert seit 2018. Der Zuwachs entfällt überwiegend auf den Mietwohnungsbau (+21 %).
• Die Baugesuche gingen jedoch innert Jahresfrist um 11 % zurück. Dies deutet darauf hin, dass der aktuelle Aufschwung von begrenzter Dauer sein könnte.

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Umbauinvestitionen steigen stark

• Investitionen in den bestehenden Wohnungsbestand verzeichnen eine deutliche Beschleunigung. Die Umbaugesuche stiegen um 18 % gegenüber dem Vorjahr und um über 160 % innerhalb von fünf Jahren.
• Zusätzlichen Schub erhält diese Entwicklung durch die baldige Abschaffung des Eigenmietwerts. Steuerlich ist es inter­essant, allfällige Umbauten noch vor der Umsetzung der Reform durch­zu­führen, was zahlreiche Eigentümer dazu veran­lasst, geplante Arbeiten zeitlich vorzu­ziehen.

Wohneigentum: Ausgeprägte Preisdynamik

• Im 4. Quartal 2025 legten die Preise für Einfamilienhäuser im Vorjahresvergleich um 5.3 % zu, jene für Eigentumswohnungen um 4.5 %. Damit liegen die Zuwachsraten klar über den langfris­tigen Durchschnittswerten.
• Getrieben wird diese Entwicklung insbe­sondere durch die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen sowie durch den Mangel an Alternativen im angespannten Mietwohnungssegment.

Ausblick 2026: Preise für Wohneigentum steigen etwas langsamer

• Die stabil tiefen Zinsen, das knappe Angebot sowie die angekün­digte Abschaffung des Eigenmietwerts stützen die Nachfrage nach Wohneigentum.
• Das geringere Beschäftigungswachstum, die nachlas­sende Zuwanderung sowie die sinkende Erschwinglichkeit dürften die Preisdynamik bremsen.
• Für 2026 rechnen wir mit einem durch­schnitt­lichen Preisanstieg von 2.8 % (Eigentumswohnungen) bzw. 3.1 % (Einfamilienhäuser).

Mietwohnungen: Anhaltende Knappheit

• Das Mietwohnungsangebot erreichte zuletzt einen neuen histo­ri­schen Tiefstand. Weniger als 98 000 Wohnungen waren ausge­schrieben, was einer Angebotsziffer von lediglich 3.4 % entspricht
• Die Nachfrage verlagert sich zunehmend aus den Zentren in die Agglomerationen und die peripheren Gemeinden, was die Knappheit dort weiter verschärft.
• Der Neubau bleibt struk­turell schwach, sodass kurzfristig keine Entspannung absehbar ist.

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Ausblick 2026: Mieten stabilisieren sich

• Trotz der Knappheit lässt die Mietdynamik nach. Begünstigt durch die beiden Senkungen des hypothe­ka­ri­schen Referenzzinssatzes im Jahr 2025 dürften die Bestandesmieten 2026 leicht zurück­gehen (−0.8 %).
• Die Angebotsmieten hingegen dürften zulegen, wenn auch nur noch moderat (+0.7 %), da die zusätz­liche Nachfrage aufgrund der nachlas­senden Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung geringer ausfällt.

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