Wenn die Gefahr den Preis mitbestimmt – Naturgefahren & Immobilien in der Schweiz

Naturgefahren wie Starkregen, Hochwasser, Erdrutsche, Murgänge und Sturzereignisse können in der Schweiz erheb­liche Schäden verur­sachen – und das Risiko dürfte in Zukunft weiter steigen, denn infolge des Klimawandels nehmen Wetterextreme sowohl an Häufigkeit als auch an Intensität zu.

Starke Niederschläge als häufigste Gefahr in der Schweiz

Wetterextreme und andere Naturgefahren sind eine besondere Herausforderung für den Immobilienmarkt. Zwar kann man sich dank Gebäudeversicherungen gegen Schäden versi­chern, und auch bauliche Massnahmen von Eigentümern oder öffentlich finan­zierte Schutzbauten können die Vulnerabilität von Gebäuden oder die Gefährdung an exponierten Lagen reduzieren. Doch die konkrete Gefährdung einer Liegenschaft beein­trächtigt oft die Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner. Es ist daher zu erwarten, dass sich diese nutzen­be­zo­genen Faktoren in einer Wertminderung nieder­schlagen.

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Datenbasis: 28’000 Transaktionen

Neue Berechnungen von Wüest Partner beziffern präzise, wie stark Naturgefahren auf den Preis von Einfamilienhäusern wirken. Für die Studie werteten wir rund 28’000 Freihandtransaktionen aus den Jahren 2022 bis 2024 aus. Betrachtet wurden ausschliesslich Einfamilienhäuser, weil sie im Schadensfall ganzheitlich betroffen sind und sich deshalb gut vergleichen lassen. Die Gefahrenklassen stammen aus den kanto­nalen Naturgefahrenkarten bezie­hungs­weise aus von der Firma Geotest homoge­ni­sierten Daten. Insgesamt flossen elf verschiedene Naturgefahren in die Studie ein, darunter Hochwasser, Lawinen, Rutschungen sowie Murgänge und Hangmuren.

Mittels eines hedoni­schen Preismodells – in der Immobilienbranche Standard – wurden Lage‑, Objekt- und Gefahrenmerkmale vonein­ander getrennt. So lässt sich der reine Preiseffekt der Naturgefahr isoliert betrachten. Insgesamt haben wir auf diese Weise elf verschiedene Naturgefahren unter­sucht, jede davon in einem separaten hedoni­schen Modell.

Ausführliche Kernbefunde

In den meisten Fällen bleibt der Abschlag zwar moderat – ein bis drei Prozent sind die Regel. In seltenen, besonders gefähr­deten Gebieten kann der Wertverlust jedoch bis zu 30 Prozent erreichen.

• Hochwasser entstehen, wenn stehende oder flies­sende Gewässer aufgrund von Starkregen oder Schneeschmelze über die Ufer treten. Bereits ab Gefahrenklasse 3 zahlen Käufer im Mittel 0.6% weniger. Steigt die Klassifizierung auf 4 oder 5, summiert sich der Diskont auf 1.4% bzw. 1.8%.
• Oberflächenabfluss tritt auf, wenn Regen- oder Schmelzwasser nicht rasch genug im Boden versi­ckern kann und unkon­trol­liert über das Gelände abfliesst. Er sorgt für bis zu 50% der Wasserschäden. Diese Naturgefahr macht sich erst ab Klasse 4 mit durch­schnittlich –1.3% bemerkbar; bei erheb­licher Gefährdung (Kl. 5) weitet sich der Effekt auf –2.3% aus.
• Bei Rutschungen handelt es sich um Materialbewegungen an Hängen, die spontan oder über längere Zeiträume erfolgen können. Wegen weniger Transaktionen wurden die Klassen 3 und 4 zusam­men­gelegt. Das Ergebnis –0.9% zeigt, dass das Risiko zwar einkal­ku­liert wird, sich aber nicht drama­tisch auswirkt. In Klasse 5 steigt der Abschlag dagegen auf –3.0%.
• Lawinen-Paradoxon: Risiko kann Werttreiber sein
  In beliebten Wintersportorten sind Einfamilienhäuser der Gefahrenklassen 3 und 4 erstaunlich gefragt. Das Modell weist +8.1% (Kl. 3) und +5.3% (Kl. 4) aus – typische Lagen am Pistenrand oder mit Panoramablick kosten also spürbar mehr, obwohl die amtliche Lawinengefahr höher ist. Erst wenn das Risiko «erheblich» wird (Kl. 5), kippt die Bilanz auf –1.9%. Das zeigt, wie stark positive Standortattribute das Risikobewusstsein überlagern können – und wie schnell sich dieser Bonus verflüchtigt, sobald die Gefahr als existen­ziell wahrge­nommen wird.
• Murgang & Hangmure: Extremrisiko drückt extrem
  Eine Hangmure ist eine Schlammlawine aus Wasser, Erde und Geröll mit einem hohen Wasseranteil. Unter einem Murgang versteht man ein flies­sendes Gemisch aus Schlamm, Wasser, Steinen, Geröll und Holz, das oft in bereits vorhan­denen Bachbetten entsteht. Beide können eine enorme Zerstörungskraft entwi­ckeln.
  Verkäufe in Gefahrenklasse 5 sind rar – nur elf Transaktionen in drei Jahren –, doch dort, wo sie vorkamen, lag der Preis im Schnitt rund 30% unter dem Wert vergleich­barer Objekte in sicheren Zonen. Bei einem markt­üb­lichen Haus von 1 Mio. Fr. entspricht das einem Mindererlös von 300 000 Fr. Die geringe Fallzahl mahnt zur Vorsicht, aber die Richtung ist eindeutig.

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Transaktionspreise von Einfamilienhäusern: Preisabschlag nach Gefahrenklasse

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Bautätigkeit: An gefährdeten Lagen wird weiter gebaut

Im Rahmen unserer Analysen über die Beziehung zwischen Immobilienpreisen und Naturgefahren haben wir auch unter­sucht, wie viele Wohnungen sich in den Gefahrenklassen 4 und 5 befinden und wie stark die Wohnbautätigkeit an diesen Lagen ist. Dabei fällt auf, dass der Anteil an projek­tierten, bewil­ligten oder sich im Bau befind­lichen Wohnungen an diesen gefähr­deten Lagen kaum vom Anteil bereits bestehender Wohnungen an solchen Standorten abweicht. Das führt dazu, dass der Anteil an Wohnungen an gefähr­deten Standorten stabil bleibt. Mögliche Gründe dafür sind:

• Unzureichendes Risikobewusstsein: Akteure sind sich der entspre­chenden Gefahren nicht vollständig bewusst.
• Kostenvorteil: Bauland an gefähr­de­teren Lagen ist oftmals so viel günstiger, dass poten­zielle Preisabschläge kompen­siert werden.
• Knappes Bauland: In bestimmten Regionen gibt es kaum Ausweichmöglichkeiten, sodass selbst riskante Lagen genutzt werden.
• Positive Marktentwicklung: Die höheren Versicherungskosten und die meist eher moderaten Preisabschläge werden durch die aktuell positiven Marktentwicklungen mehr als wettge­macht.
• Lokale Neubewertung: Fachleute vor Ort können bei detail­lierten Untersuchungen zum Schluss gelangen, dass die tatsäch­liche Gefahr an bestimmten Stellen geringer ist als in den Modellkarten ausge­wiesen.

Erst in Klasse 5, wo die Diskonts zweistellig werden, bricht die Bautätigkeit fast völlig ein – hier sind es schweizweit gerade einmal 1 Einfamilienhaus (Hangmuren), 20 (Murgänge) und 14 (Lawinen) in Planung.

Umgang mit Naturgefahren: Versicherung gegen Naturgefahren nicht in der ganzen Schweiz obligatorisch

Um sich als Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie gegen die finan­zi­ellen Folgen von Naturereignissen und Wetterrisiken zu schützen, bietet sich in erster Linie eine Gebäudeversicherung an. Damit wird das Risiko von einem Individuum auf ein Kollektiv übertragen. In 19 Kantonen besteht dafür eine öffentlich-rechtliche kantonale Gebäudeversicherung, die für Immobilieneigentümer obliga­to­risch ist. In den anderen Kantonen, den sogenannten GUSTAVO-Kantonen (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW), übernehmen Privatversicherer diese Aufgabe. In den Kantonen Genf, Tessin, Appenzell Innerrhoden und Wallis ist die Gebäudeversicherung aller­dings nicht verpflichtend.

Nicht versichertes Risiko als Grund für Preisabschläge?

Obwohl eine Versicherung das Schadensrisiko mindert, zeigt sich, dass Preisabschläge für Einfamilienhäuser an exponierten Lagen – von Ausnahmen abgesehen – bis zu rund 5% erreichen können. Das übersteigt in vielen Fällen die zusätz­lichen Kosten für den Versicherungsschutz. Eine Police deckt also nicht stets das gesamte Risiko ab. Eine unzurei­chende Abdeckung oder nicht gedeckte Schäden (z. B. Aufräumarbeiten) können zu finan­zi­ellen Mehrbelastungen für den Eigentümer führen. Gleichzeitig lassen sich keine abschlies­senden Aussagen darüber treffen, ob Naturgefahren und die durch den Klimawandel zuneh­menden Wetterextreme bereits vollständig in die Immobilienpreise einge­rechnet sind.

Beschränkte bauliche Massnahmen

Neben einer Versicherung sind auch bauliche Massnahmen wichtig, um die Gefährdung oder die Vulnerabilität zu senken. Der Handlungsspielraum ist hier aller­dings begrenzt. Die öffent­liche Hand kann beispiels­weise durch Gewässerkorrekturen, Renaturierungen, Lawinenverbauungen oder Hangstabilisierungen die Risiken an besonders gefähr­deten Orten reduzieren. Auch die Immobilieneigentümer verfügen über Möglichkeiten: Bei drohenden Überschwemmungen lassen sich kritische Stellen an einem Gebäude abdichten oder durch Dämme schützen. Gegen Hagel helfen geprüfte Materialien, und Storen lassen sich schützen, indem sie bei Regen oder Sturm automa­tisch hochge­zogen werden.

Klimawandel als Beschleuniger

Durch den anhal­tenden Klimawandel dürften die Gefahren durch Extremwetterereignisse weiter zunehmen. Um die Auswirkungen für die Immobilienbranche voraus­schauend zu bewerten und robuste Managementstrategien zu entwi­ckeln, arbeitet Wüest Partner mit CLIMADA Technologies, einem Spin-off der ETH Zürich für Klimarisikoanalysen, zusammen. Die Kooperation ermög­licht eine frühzeitige Identifikation der zuneh­menden physi­schen Risiken des Klimawandels und deren poten­zielle Auswirkungen, sodass fundierte Entscheidungen zur Risikominderung und zur Einhaltung regula­to­ri­scher Vorgaben getroffen werden können. Mehr Informationen finden Sie hier.