Was kostet ein Holzbau?

Mit der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren» hat Wüest Partner im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt acht grosse Holzbauprojekte der letzten Jahre ausge­wertet. Sie gibt erste Antworten auf die für Investoren wichtige Frage, was ein Holzbau kostet. Das Sample und der Studienfokus sind noch zu klein, um alle Details zu klären, aber eine Grundaussage kann man bereits machen: Der ökolo­gische Leader Holzbau kann auch ökono­misch mithalten.

Der konstruktive Holzbau ist weltweit auf dem Vormarsch. Dass sich Holz nicht nur auf Ein- und Mehrfamilienhäuser beschränkt, zeigen eindrück­liche Bauten rund um den Globus. Das Wohnheim Brock Commons {1} für Studierende in Vancouver, Kanada, beispiels­weise weist 18 Geschosse und eine Gebäudehöhe von 53 Meter auf und bietet Platz für 404 Studierende. Bei der Fertigstellung im Jahr 2017 war es das höchste Holzgebäude der Welt. Es wurde mit einem hohen Grad an Vorfabrikation in nur 70 Tagen errichtet. Im Jahr 2019 wurde der Rekord bereits um über 30 Meter überboten. Der Mjøsa Tower {2} in Brumunddal, Norwegen, stellt mit 85,4 Meter das derzeit höchste Holzhaus der Welt dar. Auf 18 Stockwerken wird eine gemischte Nutzung aus Hotelbetrieb, Apartments, Büros, Restaurants, einem Besucherdeck und diversen Konferenzräumen angeboten. Während die Kernbereiche im Brock Commons in Massivbauweise erstellt wurden, besteht die gesamte Tragkonstruktion des Mjøsa Towers aus Holz.

In der Schweiz könnte das derzeit höchste Holzgebäude der Schweiz, das 60-Meter-Holzhochhaus «Arbo» auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz von Zug Estates, schon bald übertroffen werden. Seit 2018 wird in Zug ein 80-Meter-Hochhaus in Hybridbauweise geplant, das 28 Geschosse mit fast 200 Wohneinheiten – davon 173 im preis­güns­tigen Segment – umfassen soll. Fertiggestellt wird das «Projekt Pi» voraus­sichtlich 2024. In den letzten Jahren wurden in der Schweiz vermehrt grosse Projekte in Holzbauweise reali­siert. Der Anteil von Holz in Tragkonstruktionen befand sich im Jahr 2018 über alle Gebäudekategorien bei dennoch nur rund 14.2%. Der Holzanteil in Mehrfamilienhäusern machte dabei 10.7% und in Einfamilienhäusern 18.8% aus. Der grösste Holzanteil fand sich in Landwirtschaftsgebäuden mit 39.9%, aber auch in Unterrichts- und Bildungsinstitutionen wurden 24.8% einge­setzt. {3}

Holzbau: Anerkannter Spitzenreiter in Sachen Ökologie

Die Klimaziele der Schweiz nehmen den Bausektor in die Pflicht. Hier hat Holz einen Heimvorteil: Jeder Kubikmeter Holz bindet ungefähr eine Tonne CO₂ verbautes Holz wirkt also als CO₂-Senke. Der Einsatz von Holz anstelle anderer Materialien vermeidet zugleich CO₂-Emissionen. Ausserdem steckt in Holz sehr wenig Grauenergie aus Ernte und Verarbeitung. Damit stellt sich die Holzbauweise ökolo­gisch an die Spitze. Das unter­mauern verschie­denste Studien. Für eine Zukunft, in der energie­ef­fi­zi­entes und klima­scho­nendes Bauen gefordert ist, ist die Holzbauweise also bestens gerüstet. Damit sie sich jedoch breit etablieren kann, müssen auch die wirtschaft­lichen Voraussetzungen gegeben sein.

Projektentwicklungen in Holzbauweise stossen bei Investoren zunehmend auf Interesse, seit der Holzbau aufgrund der überar­bei­teten Brandschutzvorschriften von 2015 in allen Gebäudekategorien und Nutzungen angewendet werden kann. Dass die Holzbauweise im grossen Massstab nicht nur praxis­tauglich ist, sondern auch ökono­misch bestehen kann, zeigen verschiedene anspruchs­volle Referenzobjekte, die bereits reali­siert wurden oder sich aktuell in Planung oder im Bau befinden – eines dieser Projekte ist das Wohngebäude 3Johann der SBB Immobilien in Basel.

Holzbau: Bedürfnis nach Kennzahlen für Investoren

Jedoch fehlten bislang Kennzahlen, die aus einem grösseren Sample stammen und den Holzbau über den Einzelfall hinaus in Relation zum Massivbau stellen. Solche Kennzahlen als Entscheidungsgrundlage für den Einsatz von Holz zu erarbeiten, stand im Zentrum der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren» {4}, die Wüest Partner 2020 im Auftrag des Bundesamts für Umwelt BAFU erstellte. Dafür wurden acht reali­sierte Holzbauprojekte in der Deutschschweiz ausge­wertet und die Ergebnisse in anony­mi­sierter Form aufge­ar­beitet. Bei den unter­suchten Projekten handelt es sich durchwegs um Wohnüberbauungen. Die Gebäude sind alle nach der letzten Jahrtausendwende reali­siert worden und sind mit einer Ausnahme weniger als zehn Jahre alt, weisen also fast alle noch Neubaucharakter auf. Ihre Erstellungskosten übertreffen CHF 10 Mio. und liegen damit in einem Bereich, der für Investoren inter­essant ist. Vertreten sind sowohl Rahmen- als auch Skelett- und Massivholzbau. Alle unter­suchten Fallbeispiele sind Hybridbauten: Treppenhäuser und Untergeschosse sind betoniert. Sie wurden alle an sehr guten bis exzel­lenten Makrolagen in der Deutschschweiz reali­siert. Alle Liegenschaften sind sehr hochwertig ausgebaut, und einige der Projekte weisen energe­tisch Pioniercharakter auf.

Gute Qualität bei hoher Kostensicherheit

Die Kostenkennwerte der Fallbeispiele wurden mit dem Baukostendatensatz von Wüest Partner verglichen, der gleich parame­tri­siert ist wie die Fallbeispiele. Er umfasst 171 Gebäude, von denen 23 energe­tisch zerti­fi­ziert sind. Die Auswertung zeigt auf, dass die acht unter­suchten Holzbauten etwas teurer abschneiden: Der Median liegt beim 70%-Quantil der Referenzmengen mit Massivbauten. Das erstaunt indessen nicht, denn alle Fallbeispiele weisen wie oben erwähnt eine sehr hohe bauliche und energe­tische Qualität auf.

Auffällig ist: Die Streuung der Kostenkennwerte fällt bei den Holzbauten sehr viel kleiner aus als diejenige der Referenzdatensätze. Das liegt zum Teil an den ausge­wer­teten Holzbauten selbst, verdankt sich aber auch ganz generell dem hohen Detaillierungsgrad der Planung im Holzbau, welche die Kosten- und Terminsicherheit enorm verbessert. Die Holzbauweise erreicht dank hohem Vorfertigungsgrad nicht nur eine sehr gute Qualität, sondern lässt sich auch optimal in einen BIM-Planungsprozess einbinden. Ein Einfluss der verschie­denen Holzbaukonstruktionsarten Rahmenbau, Skelettbau und Massivholzbau auf die Baukosten lässt sich aus den Ergebnissen nicht herleiten. Für verläss­liche Aussagen diesbe­züglich ist das unter­suchte Sample zu klein. Gemäss Wüest Partner kann man davon ausgehen, dass insbe­sondere die Wahl der Gebäudehülle einen wesentlich höheren Einfluss auf die Kosten hat als die Wahl der Primärkonstruktion. Die energe­ti­schen Anforderungen des Minergie-P-Standards schlagen sich beispiels­weise in hohen Kosten für Fenster, Lüftung und Wärmedämmung nieder.

Holzbau: Renditen entsprechen Investorenerwartungen

Die Renditeerwartung für die unter­suchten Holzbauten wurde von Wüest Partner anhand der Transaktionen von Wohnliegenschaften im Jahr 2019 an sehr guter bis exzel­lenter Makrolage einge­schätzt. Die unter­suchten Holzbauten weisen im Median eine Bruttoanfangsrendite von 3.2% auf. Der 50%-Quantil-Wert der vergleich­baren Wohnliegenschaften für 2019 liegt mit 3.6% etwas höher. Das 30%-Quantil der vergleich­baren Wohnliegenschaften beträgt jedoch ebenfalls 3.2%.

Da die Auswertung der Holzbauten auf Modellannahmen von Wüest Partner beruht, kann sie vom wirklichen Wert etwas abweichen. Die Auswertung zeigt jedoch, dass alle Holzbauten zum heutigen Zeitpunkt eine Rendite aufweisen, welche den Erwartungen von insti­tu­tio­nellen Investoren voll und ganz entspricht (Abbildung 4). Dies liegt laut Wüest Partner unter anderem auch an den hohen Baulandpreisen an begehrten Makrolagen, die den Einfluss der Baukosten in der Renditebetrachtung minimieren.

Faktor Bauzeit und Ausblick

Der Einfluss der Bauzeit auf die Kosten wurde für die acht Fallbeispiele nicht unter­sucht. Für Investoren kann dies jedoch ein entschei­dender Aspekt sein. Denn aufgrund des Zeitvorteils der Holzbauweise wird eine frühere Vermietung oder Veräusserung möglich. Um die Grössenordnung dieses Aspekts aufzu­zeigen, hat Wüest Partner mit einer Modellrechnung für ein typisches Mehrfamilienhaus an verschie­denen Standorten die Auswirkungen der kürzeren Bauzeit eines Holzbaus gegenüber einem konven­tio­nellen Gebäude in Bezug auf Marktwert und Finanzierungskosten berechnet. Diese Ergebnisse und die nun vorlie­genden Kostenkennwerte finden Sie im Gesamtbericht. Wünschbar wäre, dass das Sample der unter­suchten Bauten künftig laufend erweitert wird – auch hinsichtlich peripherer Lagen, kosten­güns­tigen Holzbaus und anderer Nutzungen als Wohnungsbau. Denn je grösser die Anzahl unter­suchter Beispiele wird, desto grösser ist die Aussagekraft der Kennzahlen.

Wüest Partner setzt die Veranstaltungsreihe «Stadt aus Holz» fort. Die Veranstaltungen finden in exklu­sivem Rahmen mit ausge­wählten insti­tu­tio­nellen Investoren und Experten aus der Bau- und Immobilienbranche statt und bietet die Möglichkeit zu einem inten­siven Austausch zwischen den Akteuren und Teilnehmern. Melden Sie sich hier an.

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Weitere Informationen zum Holzbau

{1} HK Architekten, Brock Commons Tallwood House, Vancouver,

Abfragedatum 12.03.2020, www.hkarchitekten.at/de/projekt/student-residence-at-brock-commons/

{2} Mjøsa Tower (Mjøstarnet), Design Build Network,

Abfragedatum 12.03.2020, www.designbuild-network.com/projects/mjosa-tower-mjostarnet/

{3} Auswertung der Materialanteile für Baubewilligungen. Im Jahr 2018 wurden insgesamt 3055 Baubewilligungen mit Tragwerk Holz erteilt. Quelle: Jahresbericht 2018/2019, Holzbau Schweiz, 8050 Zürich

{4} Der Schlussbericht der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren» kann auf der Webseite des Bundesamt für Umwelt BAFU herun­ter­ge­laden werden.

Dieser Blogbeitrag wurde im Lignum publi­ziert. Hier kann das PDF runter­ge­laden werden.

Einen weiteren Blogbeitrag zum Holzbau finden Sie hier: Stadt aus Holz – Die Hotspots des Holzbaus.