Was bedeutet die SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren» in der Praxis?

Seit April 2020 ist die neue SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren» in Kraft. Die Ordnung fasst einer­seits zusammen, was es bedeutet Bauherr zu sein und welche Leistungen von ihm erwartet werden. Gleichzeitig klärt sie auch die Schnittstellen zwischen Bauherrn und allen weiteren Beteiligten in allen Phasen 1 – 6 (vgl. SIA 112). Als grosse und wichtige Neuerung kommt hinzu, dass den bisher bekannten Arbeitsschritten eine zusätz­liche Phase 0 «Initialisierung» voran­ge­stellt wird. Diese Phase trägt den wichtigen Vorbereitungsarbeiten des Bauherrn vor dem eigent­liche Planungsprozess Rechnung.

Was macht gute Bauherren aus?

Zu Recht betonen viele Architekten:innen, dass gute Architektur gute Bauherren voraus­setzt. Doch was macht einen guten Bauherrn aus, was muss er bringen? Auf diese Fragen gibt nun erstmals die SIA-Ordnung für Leistungen des Bauherrn grund­sätz­liche Antworten. Zunächst wird eines klarge­stellt: „Bauherr sein ist eine Führungsaufgabe“ (2.1) „Er initiiert das Vorhaben und formu­liert die Ziele, die Rahmenbedingungen und die Anforderungen, welche das Bauvorhaben zu erfüllen hat.“ (1.1.4) Dies erfolgt in einer neu einge­führten Phase 0. Bei ihr geht es darum, eine Vision bezüglich der Wirkung eines Bauwerks in einem integra­tiven Prozess zu entwi­ckeln, und zwar im Bewusstsein der Bedeutung des Bauvorhabens im sozial­räum­lichen Sinne. Dabei wird die Bauherren-Kultur, seine Unternehmenskultur, Haltung und Persönlichkeit in den Raum getragen, in Baukultur übertragen. Daraus sind dann – unter Berücksichtigung der bauherr­lichen Geschäfts- und Anlagestrategie – klare Zielsetzungen abzuleiten, was quali­tativ und quanti­tativ erreicht werden soll (3.1.4). Schliesslich muss der Bauherr die Zielerreichung konti­nu­ierlich messen (Steuerung und Controlling 3.1.5).

Die folgende Abbildung zeigt nun die sechs Leistungsbereiche, zu denen sich der Bauherr äussern und die er dokumen­tieren muss. Als erstes findet eine Ortung statt (4.3.010), wird das Umfeld analy­siert. Die Zusammenhänge zwischen Gesellschaft, Ortschaft, Landschaft und deren Veränderung und Entwicklung (die Geschichte des Ortes) werden betrachtet. Dabei wird das Eigene, Besondere heraus­ge­ar­beitet, der Genius loci identi­fi­ziert und ebenso die Anspruchsgruppen und deren Bedürfnisse. Diese werden ganzheitlich verstanden, umfassen Nutzungsbezogenes, Technisches, Quantitatives ebenso wie Haltungs- und Wirkungsbezogenes, Kulturelles (Werte, Normen, Verhaltensweisen), Emotionales (Image, Atmosphäre), also Qualitatives. Letztlich geht es darum, den Raum / das Umfeld mit seinen Menschen und seiner Ausgestaltung ganzheitlich wahrzu­nehmen und zu verstehen.

Quelle: Auszug aus SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren»

Im wohl zentralsten Leistungsbereich geht es um die inhalt­liche Positionierung des Bauherrn bezogen auf das Bauvorhaben und sein Umfeld (4.3.012). Hier gilt es eine Vision zu skizzieren mit groben Vorstellungen zum Bauvorhaben, seiner Nutzung, Bedeutung und Wirkung. Schlussendlich geht es darum, übergrei­fende Ziele festzu­legen, also eine areal- und projekt­be­zo­genen Bauherren-Strategie zu erarbeiten. Diese muss konform sein mit der Geschäfts- und Anlagestrategie und ein Bezugssystem definieren, das die Bedürfnisse der eigner- und umfeld­be­zo­genen Anspruchsgruppen sowie der Zielgruppen hinsichtlich ökono­mi­scher, ökolo­gi­scher und sozio­kul­tu­reller Aspekte aufein­ander abstimmt. Aus einem solchen komplexen und anspruchs­vollen Analyse- und Entwicklungsprozess entsteht bei erfolg­reichem Verlauf ganzheitlich-nachhaltige Baukultur.

So gehen wir vor

Wüest Partner befasst sich schon seit Jahrzehnten mit den ökono­mi­schen und ökolo­gi­schen Entwicklungen der Immobilienwirtschaft und hat mit ihrem Wissen und ihrer Erfahrung unzählige Bauherren bei Bauvorhaben unter­stützt. Dies insbe­sondere auch in Vorbereitung auf einen anste­henden Planungs- und Bauprozess, im Sinne der Phase «Initialisierung», wie sie nun durch den SIA mit der Ordnung 101 festge­halten ist. Die SIA Ordnung 101 fordert den Bauherrn auf, die Projektvorgaben klarer als bisher zu definieren, was auch in Briefings von Architekturwettbewerben einfliessen sollte. Die Aspekte der Bedeutung und Wirkung von Bauvorhaben werden ganzheit­licher und nachhal­tiger betrachtet, umfassen auch die Raumgestaltung in einem strate­gi­schen Sinne.

Als Antwort darauf hat Wüest Partner in Zusammenarbeit mit Dieter Pfister (Berater und Leiter Bauherren-Programm Universität St. Gallen) ein Vorgehen entwi­ckelt, bei dem alle Strategie-Fragen, die sich der Bauherr in der Phase 0 stellen muss beant­wortet werden (siehe nächste Abbildung).

Mit einem solchen effizi­enten Bauherrenstrategie-Management werden die Anliegen von SIA-101 in die Praxis getragen und inhaltlich klar struk­tu­riert und ausfor­mu­liert.

• Schritt 1: Analysen
  • Standort / Areal
  • Immobilienmarkt (Angebot)
  • Bevölkerung, Beschäftigung, Wirtschaft (Nachfrage)
  • Konkurrenzangebote
• Schritt 2: Entwicklung Bauherrenvision & ‑strategie
  • Bauherrenvision
  • Bauherrenstrategie:
    • Raumgestaltung
    • Zielgruppe
    • Nutzung
    • Wirtschaftlichkeit

In einem Prozess wird der Bauherr darin unter­stützt, eine Bauherrenvision zu erarbeiten und auf deren Basis eine struk­tu­riere Bauherrenstrategie für das Bauvorhaben zu formu­lieren.
Grundlage hierfür bildet eine Analyse von Standort- und Areal, Immobilienmarkt (Angebot), Bevölkerung, Beschäftigung und Wirtschaft (Nachfrage) sowie eine Konkurrenzanalyse. Parallel dazu findet eine umfas­sende Analyse des Ortes hinsichtlich Qualitäten, Identität, bestehende Baukultur etc. statt. Auf Basis dieser Analysen wird zusammen mit dem Bauherrn in einem gemein­samen Workshop die Bauherrenstrategie und ‑vision erarbeitet. Es wird so die Brücke zwischen Haltung und Gestaltung, Bauherrenkultur und Baukultur, Geschäfts- und Analagestrategie bewusster und konkreter geschlagen als bisher.

Fachkurs: Bauherrenkompetenz

Dieser Kurs bietet Ihnen eine Übersicht über die komplexen Aufgaben eines Bauherrn während des Planungs‑, Bau- und Nutzungsprozesses einer Immobilie. Sie haben die Gelegenheit, Ihre Kenntnisse über alle Aspekte der Nachhaltigkeit in Bezug auf Immobilien zu erweitern, auf ökono­mi­scher wie auch auf ökolo­gi­scher und sozio­kul­tu­reller Ebene.

Der nächste Fachkurs findet am 09. April 2025 in Zürich statt. Weitere Informationen sowie das Anmeldeformular finden Sie hier.