Umfrage bei Investor:innen: Sind nachhaltige Immobilien wertvoller?

Erstellungsdatum: 24. August 2023

Wie hoch ist der Stellenwert von Nachhaltigkeit in der Schweizer Immobilienwirtschaft? Und sind Investor:innen bereit, höhere Preise für nachhaltige Immobilien zu bezahlen? Diese und weitere Fragen stellten wir den Entscheidungsträger:innen von über 300 Unternehmen, die in Immobilien inves­tieren.

Im Auftrag der Senn Resources AG führte Wüest Partner im Herbst 2022 eine Umfrage durch. Dabei wurden über 300 Schweizer Unternehmen, die in Immobilien inves­tieren, befragt. Diese Umfrage wurde bereits zum zweiten Mal durch­ge­führt. Wie im Herbst 2020 wurde sie auch diesmal um quali­tative Interviews mit ausge­wählten Expert:innen ergänzt.

Vorab die 5 wichtigsten Erkenntnisse:

1. Nachhaltigkeitsthemen gewinnen im Rahmen von Akquisitionen an Relevanz – besonders dann, wenn die Investor:innen eine mittel­fristige Perspektive einnehmen und den Blick bewusst in die Zukunft richten.
2. Beim Akquisitionsprozess fokus­sieren 70 Prozent der Investor:innen auf erneu­erbare Energien sowie auf die Energieeffizienz von Gebäuden. Das Thema graue Energie spielt nur für 11 Prozent der Befragten eine Rolle.
3. Für besonders flexible Gebäude, die gut umgenutzt werden können, zeigt jede:r zweite Investor:in eine erhöhte Zahlungsbereitschaft.
4. Für besonders energie­ef­fi­ziente Gebäude (Minergie‑A/-P) sind 42 Prozent der Investor:innen bereit, tiefer in die Tasche zu greifen.
5. Für Gebäude, die auf eine besonders ökolo­gische Art und Weise erstellt wurden (bioba­sierte Materialien, Berücksichtigung zirku­lärer Prinzipien, tiefe Treibhausgasemissionen bei der Erstellung), zeigen nur 25 Prozent der Investor:innen eine erhöhte Zahlungsbereitschaft.

In der Folge stellen wir Ihnen die Ergebnisse der Umfrage vor. Dabei folgen wir dem Aufbau der Umfrage, die in vier Kapitel unter­teilt war:

1. Auslegeordnung
2. Energie
3. Treibhausgasemissionen
4. Kreislaufwirtschaft

Als Fazit stellen wir uns am Ende dieses Artikels die Frage «Wie relevant sind Nachhaltigkeitsthemen für die Bewertung von Immobilien?». Vor allem das 1. Kapitel sowie das Fazit wird mit vielen Erkenntnissen aus den quali­ta­tiven Interviews angerei­chert.

1. Auslegeordnung

Wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit

Die Klimakrise, die zuneh­mende Unsicherheit im Immobilienmarkt und das sich wandelnde politisch-rechtliche Umfeld fordern Immobilieninvestor:innen zunehmend dazu auf, sich mit Fragen der Nachhaltigkeit ausein­an­der­zu­setzen. Die Zahl der Unternehmen, die eigene Fachstellen für Nachhaltigkeit oder für ESG-Themen einrichten, steigt laufend. Bei Finanzinstitutionen ist zu beobachten, dass die interne Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden auf breiter Basis voran­ge­trieben wird.

Rund 45 Prozent der befragten Immobilieninvestor:innen haben auf Unternehmensebene Zielvorgaben zur Nachhaltigkeit von Akquisitionsobjekten festgelegt. Rund 30 Prozent verwenden ein ESG-Rating.

Die Umfrage unter­sucht unter anderem die Frage, wie unter­schiedlich hoch die Relevanz einzelner Entscheidungskriterien bei einer Akquisition von Investor:innen einge­schätzt wird. Die folgende Grafik stellt mögliche Entscheidungskriterium als Blasen dar, wobei die Grösse der Blasen den Anteil der Befragten wider­spiegelt, für die das jeweilige Kriterium ausschlag­gebend für die Akquisition ist. Je grösser die Blase, desto entschei­dender ist das Kriterium.

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Die Umfrage hat gezeigt, dass bei Akquisitionsentscheiden nach wie vor die klassi­schen Faktoren Rendite, Standort und Mikrolage ausschlag­gebend sind. Wenn die Investor:innen jedoch die mittel­fristige Relevanz von Nachhaltigkeitsaspekten beurteilen, gewinnen diese deutlich an Gewicht. Dazu gehören Themen wie Kreislaufwirtschaft, ökolo­gi­scher Fussabdruck, Lebenszykluskosten, Nutzungsflexibilität und Klimaresilienz. Das relative Wachstum der Gruppe, die das Kriterium mittel­fristig als ausschlag­gebend beurteilt, wird hierbei prozentual in der Grafik angegeben.

Externe Treiber

Damit das von vielen Institutionen dekla­rierte Netto-Null-Ziel bis 2050 erreicht werden kann, muss der Gebäudepark in den kommenden Jahren energe­tisch saniert und nachhaltig weiter­ge­dacht werden, sodass Energiebedarf, Ressourcenverbrauch und Emissionen drastisch reduziert werden können.

Die Befragten gaben an, dass höhere Energiepreise und CO₂-Abgaben, regula­to­rische Anforderungen, gesell­schaft­licher Druck und techno­lo­gische Fortschritte als stärkste Treiber für die Erreichung der Klimaziele verstanden werden.

Herausforderungen

Die grösste Herausforderung im Bereich Nachhaltigkeit sehen die Befragten bei deren Folgen für die Wirtschaftlichkeit. Aber auch die grosse Zahl an Produkten, Ratings und Zertifikaten stellt einige von ihnen vor Schwierigkeiten, sie haben zunehmend Mühe, sich in diesem «Dschungel» zurecht­zu­finden.

Ökologischer Fussabdruck: Relevanz und Verständnis

Für rund 20 Prozent der Befragten ist der ökolo­gische Fussabdruck eines Gebäudes ein ausschlag­ge­bendes Kriterium bei Akquisitionsentscheiden, weitere 50 Prozent wählten in der Umfrage die Antwort «auch noch von Bedeutung». Wenn sie eine mittel­fristige Perspektive einnehmen, nennen jedoch doppelt so viele, nämlich rund 40 Prozent der Befragten, den ökolo­gi­schen Fussabdruck als ausschlag­ge­bendes Kriterium bei Kauf von Immobilien.

Unter dem Begriff «ökolo­gi­scher Fussabdruck» werden die Themen erneu­erbare Energien, energe­tische Gebäudeeffizienz, Treibhausgasemissionen im Betrieb sowie poten­zielle Gebäudeschadstoffe und Altlasten als besonders wichtig beurteilt. Weniger relevant waren in diesem Zusammenhang Energiemonitoring, Materialien und Konstruktion, graue Energie, Wasser und Abfallverwertung.

2. Energie

Beim Thema Energie stehen die Nutzung von erneu­er­baren Energien sowie die energe­tische Gebäudeeffizienz im Vordergrund. Die graue Energie spielt eine unter­ge­ordnete Rolle. Die Analyse der Zahlungsbereitschaft von Investor:innen zeigt, dass vor allem besonders energie­ef­fi­ziente Gebäude ein grosses Interesse hervor­rufen. Für Gebäude, die mit Vorgaben von Minergie, Minergie‑P und Minergie‑A kompa­tibel sind, zeigen je nach Zertifikat 41 bis 44% der Investor:innen eine höhere Zahlungsbereitschaft. Diese Gruppe ist im Vergleich zu 2020 um durch­schnittlich 15 Prozentpunkte gewachsen. Bei Gebäuden mit Minergie-ECO, das die drei Minergie-Baustandards mit den Themen Gesundheit und Bauökologie (u.a. graue Energie) ergänzt, liegt dieser Anteil leicht tiefer bei 30 Prozent.

3. Treibhausgasemissionen

Beim Thema Treibhausgasausstoss liegt der Fokus weiterhin auf den Emissionen, die beim Betrieb der Gebäude anfallen: 35 Prozent der Befragten gaben an, dass ihre Zahlungsbereitschaft höher ist, wenn ein Gebäude im Betrieb wenig Treibhausgase ausstösst. Emissionen, die bei der Erstellung anfallen, haben eine leicht geringere Relevanz: 27 Prozent der Befragten erklären sich bereit, für ein in dieser Hinsicht sparsames Gebäude mehr zu bezahlen.

4. Kreislaufwirtschaft

Nutzungsflexibilität steht an der Spitze

Die Analyse zeigt, dass Gebäude, die sich durch eine sehr hohe Nutzungsflexibilität auszeichnen, die grösste Zustimmungsrate erreichten: Knapp die Hälfte der Investor:innen sieht in der Nutzungsflexibilität einen guten Grund, tiefer in die Tasche zu greifen.

Zirkuläres Bauen

27 Prozent der Investor:innen bekunden eine höhere Zahlungsbereitschaft für ein Gebäude, das nach den folgenden Prinzipien der Kreislaufwirtschaft erstellt worden ist: einfache Zugänglichkeit, schlanke Gebäudetechnik, Systemtrennung für selektive Rückbaubarkeit. Dieser Wert ist im Vergleich zur Umfrage vor zwei Jahren um 10 Prozentpunkte gestiegen. Jedoch zeigt weiterhin knapp 40 Prozent der Befragten keine erhöhte Zahlungsbereitschaft.

Baustoffe und Bauteile

Für bioba­sierte Materialien und minera­lische Recycling-Baustoffe zeigen rund 20 Prozent der Investor:innen eine höhere Zahlungsbereitschaft. Die Zahlungsbereitschaft für Gebäude, die mit wieder­ver­wen­deten Bauteilen und Komponenten erstellt worden sind, fällt am tiefsten aus.

Mehr zum Thema Kreislaufwirtschaft erfahren Sie im Blogartikel «Kreislaufwirtschaft und Immobilien: Chance für innovative Investor:innen»

Wie relevant sind Nachhaltigkeitsthemen für die Bewertung von Immobilien?

Begrenzte Datenlage

Immer mehr Eigentümer:innen erarbeiten CO₂-Absenkpfade, die als Leitlinie für ihre Sanierungsstrategie dienen. Die Datenlage bei Nachhaltigkeitsthemen sei jedoch oft mangelhaft oder zumindest begrenzt. Dies betrifft sowohl Immobilien, die sich im eigenen Bestand befinden, als auch solche, deren Kauf ins Auge gefasst wird. Die Investor:innen sind jedoch zunehmend bestrebt, umwelt­re­le­vante Kennwerte (KPI) zu monitoren, um sie dann zum Beispiel in Jahres- oder Nachhaltigkeitsberichten zu veröf­fent­lichen. Diese Tendenz hängt auch mit den immer stren­geren Offenlegungs- und Berichterstattungspflichten zusammen.

Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung

Aufgabe von Immobilienbewerter:innen ist es, die Einschätzung der Marktteilnehmer:innen abzubilden. Viele Nachhaltigkeitsaspekte sind heute bereits eindeutig wertre­levant und werden in der Bewertung von Immobilien berück­sichtigt. Bei anderen Faktoren (graue Energie oder bestimmte externe Effekte wie Biodiversität oder Wasserverbrauch) kann heute noch keine Wertrelevanz nachge­wiesen werden. Daher werden sie noch nicht einge­preist. Wüest Partner geht jedoch davon aus, dass diese Faktoren in den nächsten Jahren stetig an Bedeutung gewinnen werden.

Preisaufschlag für nachhaltige Gebäude

Besonders nachhaltige Gebäude können im aktuellen Marktumfeld aufgrund des geringen Angebots einen Preisaufschlag erzielen. Sobald sich die Anzahl nachweislich nachhal­tiger Immobilien auf dem Markt erhöht, kann sich dieser Aufschlag reduzieren und sich dann mit der Zeit in einen Wertabschlag für nicht nachhaltige Immobilien umkehren.

Angaben zur Umfrage

Befragt wurden 307 Repräsentant:innen von Schweizer Unternehmen, die in Immobilien inves­tieren. Mehrheitlich arbeiten sie bei Banken, Immobilienaktiengesellschaften, Pensionskassen, Anlagestiftungen, Versicherungen und Immobilienfonds. Die Mehrzahl der vertre­tenen Unternehmen verfügt über ein Immobilienportfolio mit einem Wert von mehr als 1 Milliarde Franken. Bei mehr als der Hälfte der befragten Unternehmen ist das Thema «Nachhaltigkeit» in der Geschäftsleitung angesiedelt. Knapp 10 Prozent der Befragten gaben an, vor Kurzem eine eigene Abteilung dafür geschaffen zu haben.

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