Stranded Assets: Was Eigentümer tun können, damit ihre Immobilien nicht wegen zu hohen CO2-Emissionen zu Problemfällen werden

In der Immobilienbranche geht ein Schreckgespenst um. Es heisst Stranded Assets und versetzt Bestandshalter und Investoren in Unruhe. Schliesslich bedeutet der Begriff so viel wie: Eine Immobilie verliert drastisch an Ertragskraft, ihr Marktwert sinkt deutlich, und schlimms­ten­falls droht die vollständige Wertlosigkeit. Ein Alptraum für jeden Eigentümer. Die Ursache können beispiels­weise Baumängel, elementare Schäden oder aber ein schlechter energe­ti­scher Standard verbunden mit einem viel zu hohen Ausstoss des Treibhausgases CO₂ sein. In diesem Beitrag soll es um den letzt­ge­nannten Aspekt gehen und seine Auswirkungen auf das Immobilienmanagement. Dabei konzen­trieren wir uns nicht direkt auf den Energieverbrauch, sondern auf den Ausstoss von CO₂. Der Grund: Mit Blick auf das Pariser Klimaziel, den globalen Temperaturanstieg seit Beginn der Industrialisierung auf 1,5 Grad zu beschränken, ist in erster Linie die Emission von CO₂ entscheidend, und erst an zweiter Stelle der Verbrauch von Energie.

Jede zweite Immobilie ist ein Stranded Asset – statistisch betrachtet

Zunächst einmal tun Immobilieneigentümer gut daran, sich klarzu­machen, dass rein statis­tisch betrachtet etwa jede zweite Immobilie ein Stranded Asset ist. Das ist jedoch kein Grund zu Panik, sondern die logische Folge der Berechnungsmethode der sogenannten Dekarbonisierungspfade (oder CO₂-Absenkungspfade) nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Das Tool wurde gezielt dafür geschaffen, die finan­zi­ellen Risiken von schlechter Energieeffizienz bei Immobilienbeständen zu erkennen. Gemäss CRREM wird zuerst einmal der durch­schnitt­liche Energieverbrauch und der daraus abgeleitete durch­schnitt­liche CO₂-Ausstoss für definierte Immobilienklassen in einem Land ermittelt. Dieser CO₂-Durchschnittswert bildet die Ausgangsbasis für den CO₂-Absenkungspfad, an dessen Ende mit Blick auf das Ziel der Klimaneutralität eine Null steht. Etwa jede zweite Immobilie stösst weniger als den Durchschnittswert aus, anders­herum emittiert auch ungefähr jede zweite Immobilie mehr als der Durchschnitt. Nach üblicher Definition ist dann von „stranding“ die Rede, wenn tatsächlich höhere CO₂-Bedarfe als im CRREM-Pfad vorge­geben nachge­wiesen werden. Damit ist die zweite Hälfte rechne­risch also bereits heute eine Ansammlung gestran­deter Vermögenswerte.

Die meisten gestrandeten Immobilien lassen sich zukunftsfit machen

Doch es gibt Entwarnung. Die aller­meisten Immobilien lassen sich gewis­ser­massen reparieren, also fitmachen für den CO₂-Absenkungspfad. Eine Immobilie, die heute als gestrandet einge­stuft wird, weil ihr CO₂-Ausstoss überdurch­schnittlich hoch ist, kann morgen nach erfolgter Sanierung oder zum Beispiel umgestellter Versorgung mit Strom, Wärme oder Kälte eine energe­tisch nachhaltige und perspek­ti­visch sogar klima­neu­trale Immobilie werden. Das heisst, wenn eine Immobilie derzeit wegen ihrer CO₂-Emissionen als gestrandet gilt, muss das nicht schlimm sein, wenn der Eigentümer zum Beispiel weiss, dass sie im Jahr 2030 ans Fernwärmenetz angeschlossen wird und die Fernwärme CO₂-reduziert oder gar CO₂-neutral produ­ziert wird. Und noch eine gute Nachricht. Der CO₂-Ausstoss von Immobilien in Deutschland verringert sich derzeit und auch in den Folgejahren automa­tisch, weil der Anteil von regene­rativ erzeugtem Strom und ebenso regene­rativ erzeugter Wärme konti­nu­ierlich wächst.

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Wüest Partner ermittelt Zeitpunkt, zu dem Immobilien zum Stranded Asset werden

Wenn Immobilieninvestoren auf uns bei Wüest Partner zukommen und uns damit beauf­tragen, ihre Immobilien darauf zu prüfen, wann sie wegen ihres CO₂-Ausstosses stranden, also zum eklatanten Problemfall werden könnten, ist das Ergebnis unserer Prüfung stets eine konkrete Jahreszahl. Das Ergebnis kann sein, dass die Immobilie bereits gestrandet ist, oder auch bis 2050 nicht stranden wird, in vielen Fällen nennt es aber einen Strandingzeitpunkt zwischen heute und 2050. Dieser hängt ganz davon ab, wie weit die Immobilien vom CO₂-Absenkungspfad abkommen und ab wann sie zu derje­nigen Hälfte von Immobilien einer bestimmten Nutzungsart gehören, die hinsichtlich CO₂-Emissionen überm Durchschnitt liegt. Da natürlich nicht alle Immobilien saniert werden, kann der Anteil der gestran­deten Immobilien in Zukunft sogar system­be­dingt steigen.

Eigentümer bringen ihre Immobilien Schritt für Schritt auf den CO₂-Absenkungspfad

Für die Investoren besteht die Kerninformation hierin: Sie können aus der Einschätzung ableiten, wann sie welche Sanierungsschritte in Angriff nehmen sollten, damit ihre Immobilien eben nicht stranden, sondern weiterhin ein attrak­tives Asset bleiben. Wobei hinzu­zu­fügen wäre: Der Begriff des Strandens ist im Kern falsch. Üblicherweise geht es beim Stranden zwar tatsächlich um Immobilien, die energe­tisch nicht gut sind. Aber in der Regel sind sie sanierbar, sodass sie die Chance haben, auf dem CO₂-Absenkungspfad zu derje­nigen Hälfte zu gehören, die bei der Dekarbonisierung im Soll ist. Zusätzlich werden bis 2050 viele einzelne Bauteile ohnehin auszu­tau­schen sein, da sie an ihr erwart­bares Lebensende gelangen. Die neuen Bau- oder Gebäudeteile (Fenster, Heizungen, Dächer …) werden dann natürlich nach jeweils aktuellen energe­ti­schen Anforderungen und Erkenntnissen eingebaut. Die Immobilien stranden also nicht dauerhaft, sie sind in der Regel kein Problemfall für die Ewigkeit, sondern erfordern vom Eigentümer Investitionen. Umgekehrt können diese sich üblicher­weise in höheren Nettomieten nieder­schlagen. Das sorgt für einen wesent­lichen Teil der Refinanzierung. Der andere Teil stammt womöglich aus öffent­lichen Förderprogrammen und gerin­geren CO₂-Steuern, mit denen die Dekarbonisierung voran­ge­bracht werden soll.

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CRREM-Systematik seit Anfang 2023 verschärft

Die Investitionen mit dem unmit­tel­baren oder zumindest mittel­baren Ziel der Klimaneutralität sollten sich also rechnen. Allerdings werden die Massnahmen seit der Umstellung der CRREM-Systematik Anfang dieses Jahres tenden­ziell noch früher fällig. Der Grund: Die Umstellung vom Basisjahr 2018 auf das Basisjahr 2020 hat zur Folge, dass Immobilien im Schnitt noch früher stranden als nach der vorhe­rigen Version. Die wesent­liche Erklärung dafür besteht darin, dass der Anteil regene­ra­tiver Energien stärker gestiegen ist als bei der ursprüng­lichen Systematik angenommen. Das heisst, der durch­schnitt­liche CO₂-Ausstoss ist geringer als zuvor. Also sind per defini­tionem nunmehr auch schon eine Reihe von Immobilien Stranded Assets, die es vorher noch nicht gewesen wären.

Erst das Dach dämmen, dann über Wärmepumpe nachdenken

Auf dem Weg zur Dekarbonisierung von Immobilien ist es generell sinnvoll, mit dem Absenken des Energieverbrauchs zu beginnen, und nicht gleich die vollständige Klimaneutralität in Angriff zu nehmen. Also erst mal das Dach dämmen oder die Gasthermen in den Wohnungen durch eine Zentralheizung ersetzen. Das hat unmit­telbar grosse Einspareffekte. Zudem sollten alle Bauteile einer Immobilie die Chance haben, ihre übliche Nutzungsdauer zu erreichen. Das wäre ansonsten energe­tisch und auch hinsichtlich des CO₂-Ausstosses nicht sinnvoll und wenig nachhaltig. Immobilieneigentümer sollten bei den Sanierungen also mit den Gebäuden anfangen, die energe­tisch den schlech­testen Standard haben. Sie sind am weitesten vom CO₂-Absenkungspfad entfernt und somit am stärksten gefährdet, zu Stranded Assets zu werden. Nach solchen elemen­taren Sanierungen ist dann Zeit, sich über den Einbau von Wärmepumpen Gedanken zu machen, um die Immobilien auf klima­neu­tralen Betrieb umzustellen.

Nachhaltige Lösungen: Selbst Strom produzieren und Anschluss an Fernwärme

Ein weiterer Teil der Lösung ist das Erzeugen von regene­ra­tiver Energie auf oder an Immobilien, beispiels­weise mit Photovoltaikanlagen. Solcherlei trägt nicht nur dazu bei, Gebäude CO₂-reduziert oder gar CO₂-neutral mit Energie zu versorgen, sondern kann auch günstiger für die Nutzer der Immobilien sein, als der Bezug von Energie bei einem externen Versorger. Allerdings funktio­niert die Methode Eigenstromnutzung dann am besten, wenn sich die Gebäudenutzer verpflichten, diesen Strom auch wirklich abzunehmen. Unter der Annahme von 100% Einspeisung der Energie ins Netz rechnet sich die Investition etwa in eine Photovoltaikanlage erst deutlich später.

Auf eine solche Verpflichtung können Eigentümer auch stossen, wenn in einer Stadt ein neues Fernwärmenetz geplant ist, das zumindest perspek­ti­visch CO₂-neutral betrieben wird. Auch hier funktio­niert die gute Idee der regene­ra­tiven Wärmeversorgung nur, wenn viele Anlieger des Netzes das Angebot auch nutzen. Wer an einem solchen Standort Immobilien hat, kann sich glücklich schätzen, denn die Gefahr von Stranded Assets aufgrund zu hoher CO₂-Emissionen ist gebannt, ohne selbst initiativ werden zu müssen, sofern man an ein solches Netz auch angeschlossen ist.

Inklusivmieten helfen, energetische Sanierungen von Wohnungsbeständen zu finanzieren

Noch ein Blick auf die Situation von Eigentümern grösserer Wohnungsbestände. Sie stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilien mit Sanierungen und techni­schen Umstellungen so auf den CO₂-Absenkungspfad zu führen, dass Mieter und Umwelt gleicher­massen von den Investitionen profi­tieren – und sich der Einsatz für sie selber rechnet. Hier spricht viel dafür, dass Vermieter vermehrt auf das Thema Inklusivmieten setzen, also ihren Mietern auch gleich die ohnehin benötigte Energie mit der Miete verkaufen. Die Idee dabei: Wenn die Sanierungskosten zumindest zum Teil auf die Kaltmiete aufge­schlagen werden und im Gegenzug die Nebenkosten sinken, weil weniger Strom und Wärme benötigt werden, muss sich an der Gesamt- oder Inklusivmiete und mithin an der Bruttomietlast der Mieter nicht viel ändern. Der Nachteil besteht aller­dings darin, dass es dann weniger Anreiz für die Mieter gibt, Energie zu sparen. Dem lässt sich jedoch mit Energiebudgets begegnen, die jedem Nutzer zur Verfügung gestellt werden. Reichen die Budgets aufgrund zu hohen Verbrauchs nicht aus, müssen die Nutzer nachzahlen.

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Nur wer weiss, wann ein Asset stranden könnte, kann etwas dagegen tun

Unterm Strich bedeutet all das: Ja, es besteht in vielen Fällen die Gefahr, dass Immobilien wegen ihrer CO₂-Emissionen zu „Stranded Assets“ werden könnten, aber die Bestandshalter können auch viel tun, damit das nicht passiert. Und noch wichtiger: Eine Adressierung des Themas birgt auch Chancen bis hin zu neuen Businessmodellen, die Vorteile für die Umwelt, den Nutzer und den Eigentümer von Immobilien bieten. Wir bei Wüest Partner helfen Ihnen gerne dabei, diese Chancen zu identi­fi­zieren und Art- und Zeitpunkte der wirtschaft­lichsten Massnahmen objekt­spe­zi­fisch für Ihre Immobilien zu ermitteln. So haben Sie die Chance, an ihren Immobilien trotz aller Herausforderungen beim Absenken der CO₂-Emissionen auch langfristig noch viel Freude zu haben.

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