Siedlungsentwicklung nach innen und Mieten

Siedlungsentwicklung nach innen ist das Gebot der Stunde in der Raumplanung – sie hat vielschichtige Auswirkungen auf die Mietzinsen. Zentral ist die Unterscheidung direkter Auswirkungen aufgrund eines grösseren Flächenangebots, welche das generelle Mietzinsniveau einer Gemeinde senken.  Abzugrenzen sind davon die indirekten Auswirkungen anlässlich eines verjüngten Gebäudebestandes.

Wie sich die Mieten als direkte Folge der erhöhten zuläs­sigen baulichen Dichte verändern, kann in einer Simulation von iconomix – ein Angebot der Schweizerischen Nationalbank – online in Erfahrung gebracht werden. In diesem Blogbeitrag wird ein Beispiel aus dieser Simulation gezeigt, in dem zwei Städte mit grund­sätzlich gleichen Rahmenbedingungen mitein­ander verglichen werden. Die Bevölkerungszahl in den beiden Städten ist ebenso identisch wie die Grösse der Bauzonenfläche, die innerhalb der gelben Kacheln der Nichtbauzonen liegen. Allerdings unter­scheidet sich die Zahl der zuläs­sigen Stockwerke pro Gebäude. So ist in der Stadt links die Gebäudehöhe überall auf zwei Etagen limitiert (rosarote Kacheln). In der Stadt rechts wurde diese Begrenzung der Stockwerke in der südöst­lichen Siedlungshälfte aufge­hoben, was gleich­be­deutend mit einer Erhöhung der zuläs­sigen baulichen Dichte ist (weisse Kacheln).

In den Gebieten mit erhöhter Ausnützungsziffer entstehen im Stadtzentrum Gebäude mit bis zu zwölf Stockwerken (dunkel­blaue Kacheln). Somit vergrössert sich das Wohnangebot in der Stadt rechts gegenüber der Stadt links.

Eine solche Ausdehnung des Wohnungsangebots lindert die Wohnungsknappheit, weshalb die Mietpreise in der Stadt rechts mit einer höheren Ausnützungsziffer tiefer als in der Stadt links sind. Diese tieferen Mietpreise lassen sich in den verdich­teten und in den nicht verdich­teten Gebieten der Stadt rechts beobachten, weil das zusätz­liche Wohnangebot die grund­sätz­liche Wohnungsknappheit in der gesamten Stadt verringert.

Zusammengefasst zeigt dieses Modellbeispiel, wie eine Erhöhung der Ausnützungsziffer das Gesamtwohnungsangebot vergrössert und als direkten Effekt davon das generelle Mietpreisniveau in der Stadt sinkt. In der Realität sind die Auswirkungen der Siedlungsentwicklung nach innen auf die Mietzinsen natürlich vielschich­tiger, als es dieses verein­fa­chende Modell aufzu­zeigen vermag. So geht das Modell von überall gleichen Wohnungsqualitäten aus und unter­scheidet damit zum Beispiel nicht zwischen dem Mietpreis in Neu- und in Altbauten (Kurt Schmidheiny, 2014).

Verjüngung des Gebäudeparks

Siedlungsentwicklung nach innen ist mit Neubautätigkeiten und teilweise auch mit einem Rückbau bestehender Gebäude verbunden. Damit verändert sie die Qualität der im Quartier zur Verfügung stehenden Wohnungen. Neu erstellter Wohnraum verfügt in der Regel über effizi­entere, aber auch komfor­ta­blere Grundrisse und erfüllt bessere Energiestandards. Diese höheren Ausbaustandards und der bessere Zustand haben aller­dings ihren Preis. Bei den 177’000 Mietwohnungsinseraten, die im Jahr 2017 in den Mitgliedern des Schweizerischen Städteverbandes publi­ziert worden sind, kostete im Mittel eine als Neubau dekla­rierte Mietwohnung inklusive Nebenkosten 2050 Franken pro Monat. Das sind 26% mehr als der Durchschnitt der nicht als Neubau dekla­rierten Wohnungen. Aufgrund der hohen Qualität der neu erstellten Wohnungen ist Wohnen in verdich­teten Quartieren also oftmals überdurch­schnittlich teuer. 

Wie teuer das Wohnen im neu verdich­teten Gebiet ist, wird von zwei Faktoren bestimmt: Erstens kommt es darauf an, ob die bauliche Verdichtung durch das Füllen von Baulücken erfolgt (was die bestehenden Mietverhältnisse kaum tangiert) oder ob Verdichtung entsteht, indem bestehender Wohnraum aufge­hoben und durch einen Ersatzneubau kompen­siert wird. Zweitens hängen die Wohnkosten davon ab, in welchem Preissegment die neuen Wohnungen einge­stuft werden. Beispielsweise kann das Preisniveau durch die Erstellung kompakter Grundrisse oder die Limitierung des Ausbaustandards und der techni­schen Ausstattung auch bei neuem Wohnraum moderat gehalten werden. Solche Wohnungen mit beschränktem Komfort, aber mit einem – in Anbetracht der guten Lage und des modernen Gebäudezustands ‒ relativ tiefen Mietzinsniveau sind auch für Immobilieninvestoren eine inter­es­sante Option.

Weitere Informationen:

Im Auftrag des Schweizerischen Städteverbandes erstellte Wüest Partner eine Studie über die Siedlungsentwicklung nach innen. Dort werden deren Auswirkungen, Treiber und Erfolgsfaktoren beschrieben und mit statis­ti­schen Auswertungen und Praxisbeispielen illus­triert. Die frei zugäng­liche Studie kann hier herun­ter­ge­laden werden.

Einen weiteren Beitrag zur Raumplanung finden Sie hier: Wie sich Planungsmehrwerte optimieren lassen

Wüest Partner (2018). Siedlungsentwicklung nach innen in den Städten. Studie im Auftrag des Schweizerischen Städteverbandes, Bern.
iconomix (2015). Stadtökonomie.
Schmidheiny, Kurt (2014). Das Monozentrische Stadtmodel. iconomix Fachtagung September 2014