Mehrwertausgleich festsetzen: Eine Krux für viele Gemeinden

Mit der ersten Etappe der RPG-Revision wurden die Mindestvorgaben für den Mehrwertausgleich konkre­ti­siert. Am 30. April 2019 ist die fünfjährige Umsetzungsfrist für die Kantone abgelaufen. Es zeigt sich nun, dass die Mehrzahl der Kantone in ihren Regelungen sowohl Ein- als auch Auf- und Umzonungen als Abgabetatbestände der Mehrwertabgabe (MWA) unter­stellen. Je nach Kanton wird der Abgabesatz auf kanto­naler Ebene allgemein oder aber innerhalb von Bandbreiten durch die Gemeinde festge­setzt. Die zur Anwendung kommenden Abgabesätze variieren zwischen 20 und 50% bei Einzonungen und zwischen 0% und 50% bei Um- oder Aufzonungen.

Mehrwertausgleich: Grosse kantonale Unterschiede

In den folgenden Abbildungen zeigt sich exempla­risch der Gegensatz zwischen einzelnen Kantonen, wie beispiels­weise dem Kanton Graubünden und dem Kanton Basel-Landschaft. Während Graubünden über das bundes­recht­liche Minimum hinausgeht und den Gemeinden einen grossen Handlungsspielraum einräumt, stellt der Kanton Basel-Landschaft das Gegenteil dessen dar. So können die Gemeinden im Kanton Graubünden entscheiden, ob und zu welchem Satz Um- und Aufzonungen der Mehrwertabgabe unter­stellt werden und bei Einzonungen den kanto­nalen Abgabesatz von 30% auf bis zu 50% erhöhen, respektive in gewissen Fällen auf 20% reduzieren. Der Kanton Basel-Landschaft hingegen bleibt bei Einzonungen auf dem Mindestabgabesatz von 20% und verbietet den Gemeinden die Erhebung weiter­ge­hender Mehrwertabgaben. An diesem Beispiel zeigen sich die Herausforderungen bei der Umsetzung, die mit der Vielfalt gesetz­licher Vorgaben auf kanto­naler Ebene einher­gehen. Nach den Kantonen werden jetzt Gemeinden und Eigentümer mit der Festsetzung des Mehrwertausgleichs konfron­tiert.

Mehrwertausgleich: Herausforderungen bei der Umsetzung

Nachdem die meisten Kantone Bestimmungen erlassen haben, werden nun die ersten Erfahrungen mit der Umsetzung gesammelt. Dabei stellt sich heraus, dass sich gerade bei Auf- und Umzonungen die Festsetzung des Planungsmehrwerts deutlich komplexer als erwartet gestaltet. Zum einen stellt die Zeitspanne zwischen Festsetzung (i.d.R. bei Rechtskraft der Planungsmassnahme) und Fälligkeit (bei Veräusserung oder Überbauung) der Mehrwertabgabe eine Herausforderung dar. So kann bei der Auf- oder Umzonung einer überbauten Parzelle bis zur Fälligkeit eine lange Zeit vergehen, da der Baubestand eine frühzeitige Realisierung des Mehrwerts ausschliesst. In dieser Zeitspanne können sich die Immobilien- und Mehrwerte stark verändern und so beabsich­tigte Innenentwicklungen beein­träch­tigen. Eine Indexierung der Mehrwertabgabe an Baulandpreisindizes könnte diesem Aspekt Rechnung tragen. Besser wäre hingegen ein Vorgehen nach dem ebenfalls bundes­rechts­kon­formen Modell des Kantons Basel-Stadt, bei dem die Festsetzung und Abschöpfung erst bei Realisierung des Aus- oder Neubauprojekts statt­findet. Einzelne kantonale Regelungen verbieten jedoch oft diesen Spielraum. Zum anderen stellt sich die Frage nach abzugs­fä­higen Kosten. Hier sollte die Gesetzgebung so ausge­staltet sein, dass durch die plane­rische Massnahme verur­sachte Mehraufwände wie erhöhte Planungskosten für die Qualitätssicherung (Gestehungskosten) durch den Grundeigentümer vom Mehrwert in Abzug gebracht werden können. Im Fall von durch den Grundeigentümer oder Entwickler zu erbrin­genden, geldwerten Leistungen wie etwa der Erstellung öffent­licher Infrastrukturen auf den von der Mehrwertabgabe betrof­fenen Grundstücken ist indes ein Abzug von der zu leistenden Mehrwertabgabe gerecht­fertigt.

Weitere Informationen

Ausführlichere Formulierungen in Bezug auf den Mehrwertausgleich und Planungsmehrwerte sind in der Immo-Monitoring 2018 | 1 Herbstausgabe zu lesen.

Ergänzende Angaben zum Thema Mehrwertausgleich können auf folgender Website einge­sehen werden.