Mehrwert schaffen: Wie man die Mikrolagequalität durch kuratierte Erdgeschossnutzungen verbessern kann 

Das Familienunternehmen SENN ist in der Entwicklung, Planung und Realisierung von Immobilien tätig und entwi­ckelt aktuell in Allschwil mehrere Baufelder – das BaseLink Areal. Das BaseLink Areal hat das Ziel, ein Ökosystem für Life Science Unternehmen zu schaffen, das sich in die prospe­rie­renden Cluster in Allschwil und im Grossraum Basel eingliedert. Aus der Optik der Immobilienbewertung ist die Mikrolagequalität eine wichtige wertre­le­vante Komponente. Bei grossen Entwicklungsvorhaben kann sie gezielt verbessert werden. Dabei kommt den Erdgeschossnutzungen entschei­dende Bedeutung zu. Im Auftrag von SENN hat Wüest Partner den Mehrwert einer gut durch­mischten und kuratierten Erdgeschossnutzung für Nutzer:innen und Investor:innen aufge­zeigt.

Während in einer Innenstadt ein diverses Infrastrukturangebot in einem kleinen Umkreis vorhanden ist – das heisst eine hohe Mikrolagequalität besteht – akzen­tuiert sich die Schaffung einer attrak­tiven Umgebung in einem gross­räu­migen, neue geschaf­fenen Areal auf spezi­fische Gebäude und deren Erdgeschosse. Gerade deshalb eröffnen sich im BaseLink Areal Handlungsspielräume, um über das Erdgeschoss einen charak­te­ris­ti­schen Ort zu schaffen. Kann dadurch auch die Mikrolagequalität verbessert werden, entsteht ein Wertsteigerungspotenzial für die Liegenschaft. Denn eine bessere Mikrolagequalität führt zu einer höheren Marktmiete, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskontierungssatz. Wie dies gelingen kann, zeigt Wüest Partner in einer quali­ta­tiven und quanti­ta­tiven Analyse spezi­fisch für das BaseLink Areal in Allschwil.

Das Mikrolagemodell umfasst einer­seits nicht oder nur schwer beein­flussbare Faktoren wie Infrastruktur, Topographie und Zugehörigkeit zu einer Bauzone. Andererseits sind Faktoren wie Mobilitätskonzept, Passantenpotenzial und Prestige durch eine erfolg­reiche Entwicklung gestaltbar. Im Umfeld des BaseLink Areals steht die Angebotsstruktur des Life-Science Clusters im Fokus, welches ein Ökosystem für Innovation und Firmengründungen, aber auch für Austausch und Wettbewerb bietet. Spezifisch für dieses Cluster hat Wüest Partner das Mikrolagemodell erweitert, um die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter in einen Nutzungsfächer zu übersetzten, welcher im Erdgeschoss als attraktive Ergänzung zu den Büro- und Laborflächen in den Obergeschossen in Frage kommt. Ein ausge­wo­genes und kuratiertes Angebot aus allen Themenbereichen wie «Arbeit», «Retail und Gastro», «Social und Well-Being», «Service», «Bildung» und «Branding und PR» deckt weitere Aspekte des Mikrolagemodells ab und wirkt sich somit positiv auf die Lagequalität aus.

Ergänzend zu dieser quali­ta­tiven Analyse hat Wüest Partner die Wechselwirkung von Mikrolage zu Erträgen, Leerständen und Diskontierung quanti­fi­ziert. Liegenschaftsabrechnungen, Bewertungen und Verträge von Geschäftsliegenschaften ausserhalb von Grosszentren bilden die Datengrundlage. Es handelt sich um spezi­fische Datenauswertungen, so dass die Resultate auf den Standort und die Nutzung in Allschwil angewendet werden können. 

Exemplarisch wird die Auswertung der Mikrolage auf die Mieterträge darge­stellt. Dazu ein Lesebeispiel: bei einer guten Mikrolage (Note 4.0) ist der Mietertrag um 13% höher als an einer durch­schnitt­lichen Lage (Note 3.0). Die Analyse beziffert nicht nur die Einzeleffekte der Mikrolage auf die wesent­lichen Faktoren, sondern zeigt auch, dass die Effekte additiv sind und den Marktwert in der Summe weiter positiv beein­flussen (i.e. geringere Versorgungskosten durch schnellere Absorption bei der Vermietung).

Die Erkenntnisse dieser quanti­ta­tiven Auswertung hat Wüest Partner in Bewertungsszenarien auf das BaseLink Areal angewendet. Geringere Erträge oder gar Ertragsausfälle und erhöhte Betriebskosten sind für das Kuratieren der der Erdgeschossnutzungen einzu­rechnen, um das Angebot zu schaffen, welches auf die Bedürfnisse der Nutzerinnen und Mieter abgestimmt ist. Ertragseinbussen können werterhaltend in Kauf genommen werden, wenn dadurch die Mikrolagequalität verbessert wird, weil das wiederum in höheren Erträgen, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskontierungssatz resul­tiert.

Schlussfolgerung/Fazit

Die Mikrolagequalität hat grossen Einfluss auf die Werthaltigkeit einer Liegenschaft. Bei Einzelliegenschaften und Bestandsobjekten sind die Möglichkeiten zur Einflussnahme sehr begrenzt. Bei Entwicklungsarealen kann aller­dings die die Mikrolagequalität gezielt verbessert und damit eine Wertsteigerung erzielt werden. Die Erdgeschosse bilden die Schnittstelle zum öffent­lichen Raum und sollten bewusst bespielt werden, sodass sie den Mieter:innen aus den Obergeschossen einen Zusatznutzen stiften. Die konkrete Datenanalyse und die Anwendung auf die Bewertungsszenarien bilden die Grundlage für die Kosten-Nutzen-Rechnung, um den Umfang der Ertragseinbussen und den Mehrwert des Kuratierens im Erdgeschoss zu beziffern.

Ausblick

Wir begleiten unsere Kunden umfassend bei der strate­gi­schen Ausrichtung ihrer Projekte. Über das Verständnis des Standortes und des Marktes und eine darauf abgestimmte Nutzungskonzeption unter­stützen wir unsere Kunden mit dem Ziel aus der Kombination von Expertise und Daten die Wirtschaftlichkeit des Projektes zu optimieren.

Weiterführende Links 

Standort- und Projektentwicklung
Strategieberatung
Immobilienentwicklung
Der Wert des öffent­lichen Raums

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