Kosten- und Nutzenoptimierung beim Bau und Betrieb von Immobilien

Die Kosten- und Nutzenoptimierung beim Bau und Betrieb ist von jeher ein wichtiges Thema für alle Akteure auf dem Immobilienmarkt. Es mehren sich derzeit jedoch die Anzeichen, die darauf hindeuten, dass das Thema künftig noch weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Eigentümer von Immobilien profi­tierten in den letzten Jahren von stetigen Preisanstiegen. Die Optimierung von Kosten wurde dadurch in vielen Fällen etwas vernach­lässigt, da der Nachfrageüberhang nach Immobilien in den vergan­genen Jahren eher wenig Preisdruck erzeugte. Nun aber sind die Zinsen allgemein und mit ihnen auch die Hypothekarzinsen gestiegen, und die weltweite Unsicherheit hat stark zugenommen. Stichworte dazu lauten: Krieg in der Ukraine, Coronapandemie, Lieferkettenprobleme, Inflation usw. Von diesen Veränderungen wird mittel­fristig auch der Immobilienmarkt nicht unberührt bleiben. Obwohl für Immobilien an guten Lagen noch immer Rekordpreise bezahlt werden, so lassen einige Investoren doch bereits eine gewisse Vorsicht walten, da die aktuellen Preise nicht mehr in allen Fällen ihrer Immobilienstrategie bzw. ihren Renditeerwartungen entsprechen.

Aus der Industrie kennt man den Effekt, der eintritt, wenn die Preise wettbe­werbs­be­dingt nicht mehr gesteigert werden können oder gar fallen: Es muss nach innen optimiert werden. Unternehmen, die unter Druck geraten, gelingt es oft, effizi­entere Produktionsverfahren zu entwi­ckeln und generell innova­tiver und agiler zu wirtschaften, um trotz des Preisdrucks attraktive Margen zu erzielen. Auch im Immobilienmarkt tätige Unternehmen müssen wieder effizi­enter werden – in diesen unruhigen Zeiten erst recht.

Wohnen: Preisgünstig oder mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis?

Die Optimierung von Kosten war bisher vor allem für gemein­nützige Institutionen wie Genossenschaften oder Stiftungen wichtig, die preis­güns­tiges Wohnen anbieten, oft auf der Basis von Kostenmieten. Für Kostenmieten gilt, dass die Mieten die Kosten decken sollen, auf eine Rendite wird entweder ganz verzichtet oder es wird nur eine Minimalrendite angestrebt. Das bedeutet, dass Bau- und Betriebskosten direkt in die Kalkulation der Mieten einfliessen und eine entspre­chend grosse Bedeutung haben. Beim preis­güns­tigen Wohnen werden die Kosten denn auch bewusst tief gehalten. Das Ziel dieser Institutionen besteht darin, die Grundbedürfnisse ihrer Mieter:innen zu decken – und dazu zählt auch eine möglichst tiefe Miete. Auf einen gewissen Komfort, an den Mieter:innen heutzutage gewöhnt sind, wird dennoch selten verzichtet.

Mit dem Ziel der baulichen Verdichtung nach innen vergeben viele Städte bei Aufzonierungen immer öfter Nutzungsboni, verbunden mit der Auflage, einen gewissen Anteil der Wohnungen «preis­günstig» anzubieten. Solche Auflagen betreffen alle Investor:innen, also auch solche, die nach Renditen streben und sich mit der Thematik des preis­güns­tigen Wohnens bisher nicht ausein­an­der­ge­setzt haben. Zwischen preis­güns­tigen Wohnungen und Luxuswohnungen gibt es eine riesige Bandbreite. Dabei dürfte unter dem oben erwähnten steigenden Kostendruck eine Kategorie von Wohnungen an Bedeutung gewinnen, die sich an einem hervor­ra­genden Preis-Leistungs-Verhältnis orien­tiert. Investor:innen, die solche hinsichtlich Kosten und Nutzung optimierte Wohnungen auf den Markt bringen, möchten ihren Mieter:innen einen echten Mehrwert bieten und gleich­zeitig die Kosten und damit auch die Mieten im Griff behalten. So ist zum Beispiel ein Wäscheturm in der Wohnung verhält­nis­mässig günstig in der Anschaffung und wird von den meisten Mietern sehr geschätzt. Die Bedürfnisse der Mieter verändern sich aber auch mit der Zeit. Während in den 1980er-Jahren Cheminées in Eigentumswohnungen als unver­zichtbar galten, ist dieses Bedürfnis heute weitgehend verschwunden. Die Evaluation von Mehrwerten hängt stark vom Mietersegment und dessen Zahlungsbereitschaft ab.

Aspekte der Kostenoptimierung

In der Folge sollen fünf Aspekte beleuchtet werden, die für Akteur:innen, die auf die Kategorien «preis­güns­tiges Wohnen» oder «Wohnungen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis» setzen, wichtig sind:

1. Flächeneffizienz und Grundrissqualität
2. Umgang mit sanie­rungs­be­dürf­tigen Bestandesliegenschaften
3. Nachhaltigkeit zahlt sich aus
4. Den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie in Betracht ziehen
5. Systembau

1. Flächeneffizienz und Grundrissqualität

Viele Mieter legen zunehmend Wert auf eine gute Grundrissqualität. Diese wird vermehrt auch höher gewichtet als die Gesamtfläche einer Wohnung. Folgende Aspekte können dabei eine Rolle spielen:

• Kompakte Grundrisse: Vermeidung von Verkehrsflächen bei gleich­zeitig guter Möblierbarkeit.
• Mehrfachnutzung von Räumen: Mit wenigen Handgriffen kann ein Wohnzimmer zum Beispiel in ein Schlafzimmer, Büro oder Fitnessraum umfunk­tio­niert werden.
• Gemeinschaftsflächen: Flächen, die nicht permanent genutzt werden, werden mit anderen Mietern geteilt (Partyraum, Dachterrasse, Atelier, Büro).
• Homeoffice muss nicht zwingend in der eigenen Wohnung statt­finden. Ein Co-Working-Space im Haus, in der Siedlung oder im Quartier kann diesen Zweck ebenso gut oder sogar besser erfüllen. So kann auf ein zusätz­liches Zimmer für das Homeoffice verzichtet und die Kosten können tief gehalten werden.
• Haustechnik: Die Haustechnik (z. B. Leitungsführung oder Schächte für die kontrol­lierte Lüftung) verdient ein spezi­elles Augenmerk, da sie oft in einem Zielkonflikt mit der Flächeneffizienz steht. Eine gut zugäng­liche Haustechnik verein­facht zwar deren Unterhalt, benötigt aber mehr Platz, was wiederum die vermietbare Fläche verringert. Hier gilt es, die Vor- und Nachteile möglicher Lösungen gegen­ein­ander abzuwägen.

Beispiel 1: Lymhof

Wüest Partner begleitete die Entwicklung des Lymhof. Die Wohnungen, die zu günstigen Preisen vermietet werden, zeichnen sich durch einen hohen Nutzwert bei gleich­zeitig geringem Flächenbedarf aus.

Beispiel 2: Performatives Haus

In der Mitte des Raumes gibt es eine Wand, die sich drehen lässt. Je nach Drehung entstehen unter­schied­liche Raumeinteilungen. Eine weitere Spezialität stellen die Stauräume in den Böden dar.

Weitere Informationen zum perfor­ma­tiven Haus (externer Link)

2. Umgang mit sanie­rungs­be­dürf­tigen Bestandesliegenschaften

Viele Investor:innen wenden über ihr ganzes Portfolio hinweg einheit­liche Sanierungsstrategien an. Es ist jedoch in den meisten Fällen sinnvoller, für jedes Objekt eine eigene Strategie zu entwerfen. Investor:innen, die über Erfahrungen mit unter­schied­lichen Strategien und über das entspre­chende Know-how verfügen, von der Pinselrenovation über umfas­sende Sanierungen bis zum Ersatzneubau, sind hier im Vorteil.

• Lage: Die Qualität der Lage und, damit verbunden, die Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft vor Ort sollten bei der Festlegung des Investitionsumfanges eine wichtige Rolle spielen. Zentral dabei ist der Betrag, der auf die Mieter überwälzt werden kann. Typischerweise kann an hochprei­sigen Lagen mehr inves­tiert werden, da hier einer­seits höhere Beträge auf die Mieter überwälzt werden können und anderer­seits die Ansprüche an den Standard der Wohnungen höher sind. An preis­sen­si­tiven Lagen kann es geschehen, dass die Marktmiete durch zu hohe Investitionen überschritten wird, sodass der Eigentümer einen Grossteil der Kosten selbst tragen muss. In vielen Investitionsplänen wird die Lagequalität zu wenig berück­sichtigt, man rechnet mit fixen Sanierungskosten pro Quadratmeter oder pro Wohnung. Es ist jedoch sinnvoll, nach Standort zu diffe­ren­zieren und an preis­sen­si­tiven Lagen durchaus einmal nur das Nötigste zu sanieren.
• Eingriffstiefe: Grundrissanpassungen in Bestandesobjekten sind verhält­nis­mässig teuer und lohnen sich oft nicht. So sind die Kosten meist nur unwesentlich tiefer als im Falle eines Neubaus – und in manchen Fällen sogar deutlich höher. Ein weiterer Nachteil von Objekten, bei denen nebst einer umfas­senden Sanierung auch Grundrissanpassungen vorge­nommen werden, besteht darin, dass sie in vielen Fällen trotz der hohen Kosten nicht als komplett «neuwertig» wahrge­nommen werden (und es auch in vielen Fällen nicht sind). Eine grosse Ausnahme gilt es hier jedoch zu beachten: Die Bau- und Zonenordnung kann dazu führen, dass bei einem Neubau die Ausnützung deutlich tiefer ausfallen würde als beim ursprüng­lichen Gebäude; gerade bei Hochhäusern kommt dies öfter vor.

3. Nachhaltigkeit zahlt sich aus

• Umwelt: Die Schweiz will bis 2050 klima­neutral werden. Immobilien müssen einen entschei­denden Beitrag zur Erreichung dieses Ziels leisten – schliesslich ist der Schweizer Gebäudepark derzeit für rund ein Viertel der hiesigen CO₂-Emissionen verant­wortlich.
• Eigentümer:innen: Dass Investitionen in die Nachhaltigkeit von Gebäuden Kosten verur­sachen, liegt auf der Hand – und höhere Kosten, für sich genommen, führen zu einem tieferen Marktwert. Für Eigentümer:innen können sich Investitionen in die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien jedoch auf unter­schied­lichen Ebenen finan­ziell auszahlen: So wird die Attraktivität einer Immobilie durch eine nachhaltige Bauweise gesteigert, was sich in einer tieferen Diskontierung und höheren Nettomieterträgen wider­spiegeln kann. Ausserdem fallen in der Regel geringere Nebenkosten für die Mieter:innen sowie tiefere Instandhaltungskosten für die Eigentümer:innen an. Die Bauteile sind langle­biger, und zu guter Letzt können Förderbeiträge beantragt werden. Dass es daher in vielen Fällen tatsächlich gelingt, trotz höherer Kosten den Marktwert einer nachhaltig betrie­benen Liegenschaft zu steigern, zeigt die Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte», die Wüest Partner kürzlich im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) verfasst hat. Grundsätzlich gilt, dass eine ökolo­gische Bauweise schon lange nicht mehr im Widerstreit zu wirtschaft­licher Rentabilität steht. Im Gegenteil: Dass sich Investitionen in die Nachhaltigkeit langfristig lohnen, gilt für die meisten Bauteile.
• Mieter:innen: CO₂-frei beheizte Mehrfamilienhäuser können bedeutend günstiger betrieben werden. Die Nebenkosten zum Beispiel sinken beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe so stark, dass sich die Bruttomiete auch nach Überwälzung der Investitionskosten auf die Mieter:innen oft nur wenig verteuert; in manchen Fällen können die Wohnkosten sogar sinken, wie die 2020 von Wüest Partner durch­ge­führte Studie «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner» zeigte.

4. Den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie in Betracht ziehen

Über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet, machen die Erstellungskosten nur rund einen Drittel der gesamten Kosten aus. Das bedeutet, dass zwei Drittel auf die operative Phase fallen. Entsprechend weitrei­chend können die Folgen sein, wenn bei der Erstellung einer Immobilie am falschen Ort gespart wird. So ist eine Wärmepumpe zwar in der Anschaffung teurer als eine Ölheizung, im Betrieb jedoch so viel günstiger, dass sich der Entscheid für eine Wärmepumpe auf lange Sicht auch finan­ziell lohnt – ganz abgesehen von den positiven Folgen für die Umwelt.

Der Handlungsspielraum ist bei einem Bauprojekt natur­gemäss im Planungsstadium am grössten. Je weiter ein Projekt fortschreitet, desto kleiner wird er (vgl. Abbildung). Parallel zum Handlungsspielraum sinkt auch die Beeinflussbarkeit der künftig anfal­lenden Kosten. Eine sorgfältige strate­gische Planung lohnt sich also auch finan­ziell. Ausserdem haben im Verlaufe eines Bauprojekts vorge­nommene Anpassungen oft hohe Mehrkosten zur Folge. Ebenso wichtig ist eine sorgfältige Qualitäts- und Kostenkontrolle während der gesamten Planungs- und Bauphase, um dafür zu sorgen, dass Termine einge­halten und Baukosten nicht aus dem Ruder laufen.

5. Systembau

Der Systembau ist ein Bauverfahren, bei dem das Gebäude aus vorge­fer­tigten Bauteilen oder Modulen zusam­men­ge­setzt wird. Die Bauteile werden in einem Werk gefertigt, zur Baustelle trans­por­tiert und nach dem Baukastenprinzip zusam­men­ge­setzt. Die Systembauweise hat viele Vorteile:

• Kürzere Bauzeit
• Tiefere Kosten
• Langjährige Erfahrungswerte
• Witterungsunabhängigkeit während der Vorfertigungsphase
• Hohe Präzision der oft seriell gefer­tigten Bauteile
• Bessere Planbarkeit, Verringerung von Unvorhergesehenem
• Auch indivi­duelle Architektur möglich

Ein im Systembau produ­ziertes Gebäude ist in der Herstellung tenden­ziell günstiger als eine konven­tionell gebaute Immobilie. Der grösste Vorteil jedoch besteht im Zeitgewinn durch die kürzere Bauzeit: Eine schnellere Realisierung bedeutet frühere Mietzinseinnahmen.

In der Schweiz wird die Systembauweise derzeit meist für Provisorien und Gewerbebauten genutzt und kommt bei Wohnliegenschaften eher selten zum Einsatz. Andere Länder, zum Beispiel Deutschland oder die Niederlande, sind diesbe­züglich schon etwas weiter. Die Zeichen stehen gut, dass der Einsatz von Systembauweisen oder die Kombination von Systembauweisen mit konven­tio­nellen Bauverfahren auch hierzu­lande populärer werden könnten. Derzeit ist die Reputation von Systembauweisen noch etwas lädiert, da sie oft mit Plattenbauten aus den 1970er-Jahren assoziiert wird. Dieses Image könnte sich aber ändern, wenn immer sicht­barer wird, dass der Systembau auch eine moderne und indivi­duelle Architektur ermög­licht.

Fazit

In der aktuellen Zeit mit einer hohen Inflation und Bauteuerung sowie gestie­genen Zinsen gewinnt die Optimierung hinsichtlich Kosten und Nutzen von Wohnungen an Bedeutung. Die fünf hier vorge­stellten Aspekte stellen Optionen dar, an denen Eigentümer:innen die Stellschrauben ansetzen können. Zum Schluss sei hier festge­halten: Gebäude sind da für die Menschen, die sie bewohnen. Und genau für diese Zielgruppen sollten die Gebäude bezüglich Kosten und Nutzen optimiert werden.

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