Investorenumfrage zur Wertrelevanz der Nachhaltigkeit

Im Herbst 2022 wurde die Umfrage ein zweites Mal durch­ge­führt. Hier finden Sie die aktuellsten Ergebnisse dazu.

Erstellungsdatum: 22. Februar 2022

Welche Auswirkungen hat die zuneh­mende Bedeutung von Nachhaltigkeit auf die Akquisitionstätigkeiten und auf den Umgang mit Bestandesliegenschaften? Im 2021 hat Wüest Partner im Auftrag der Senn Resources AG eine Umfrage bei 237 Schweizer Immobilien­investoren durch­ge­führt. Die Befragung ermög­lichte unter anderem die Identifikation von wertre­le­vanten Nachhaltigkeitsfaktoren und deren Einfluss auf den Marktwert von Liegenschaften.

Der Begriff Nachhaltigkeit wird seitens der Investoren primär über die Lage und Erreichbarkeit und erst sekundär über die nachfolgend erläu­terten Kriterien definiert. Die begriff­liche Vielschichtigkeit zeigt sich auch in der Erwähnung der Aussenraum- und Aufenthaltsqualität sowie der subjek­tiven Wahrnehmung und der Attraktivität von Räumen im Sinne sozialer und gesell­schaft­licher Nachhaltigkeit, welche durch Bauten in sozio-räumlicher Weise positiv beein­flusst oder in negativer Weise beein­trächtigt wird.

Nachhaltigkeitskriterien bei Bestandesliegenschaften

Bei der Akquisition von Bestandesliegenschaften werden der ökolo­gische Fussabdruck zum heutigen Tag und der Ist-Zustand der Liegenschaft weniger relevant einge­schätzt, als die Möglichkeiten, die Liegenschaft künftig optimieren zu können. Die Optimierungsbetrachtung umfasst sowohl Einflussfaktoren wie die Lebenszykluskosten, als auch das Umnutzungs- und Optimierungspotenzial beim Energieverbrauch und bei der Wärmeerzeugung im Hinblick auf die Energiestrategie 2050 des Bundes und den CO₂-Absenkpfad des Portfolios. Für besonders energie­ef­fi­ziente Gebäude lässt sich eine höhere Zahlungsbereitschaft bei Investoren feststellen. Neben dem Energie- und Verbrauchsmonitoring wird auch die Instandsetzung einzelner Bauteile im Rahmen des nächsten Sanierungszyklus unter­sucht.

Nachhaltigkeitskriterien bei Neubauten und Projekten

Im Gegensatz zu Bestandesliegenschaften wird bei Akquisitionen von Neubauprojekten allmählich die graue Energie bei der Erstellung beachtet, wenngleich die Relevanz und die entspre­chende Zahlungsbereitschaft bisher gering ausfällt.

Insgesamt steht die Betrachtung der Bauökologie, d.h. der grauen Energie der Materialien und der Bauweise im Hinblick auf eine effiziente Kreislaufwirtschaft jedoch erst am Anfang. Einzelne «First-movers» unter den Investoren beginnen, sich mit diesen Themen ausein­an­der­zu­setzen und die graue Energie im Nachgang zur Projektakquisition in der weiteren Planung zusammen mit dem Energieverbrauch im Betrieb zu verbessern, um eine angestrebte Zertifizierung oder eigene Zielvorgaben des Portfolios zu erfüllen.

Zahlungsbereitschaft für Nachhaltigkeit – Quo Vadis?

Die Zahlungsbereitschaft für tiefe Treibhausgasemissionen in der Erstellung ist im Vergleich zur Zahlungsbereitschaft für tiefe CO₂-Emissionen im Betrieb noch verhalten. Die Themen Lebenszyklus und Kreislaufwirtschaft werden insbe­sondere bei Geschäftsliegenschaften primär noch über die Nutzungsflexibilität und Umnutzbarkeit zur Vermeidung von «Stranded Assets» verstanden. So ist denn auch die Zahlungsbereitschaft für eine höhere Nutzungsflexibilität und Umnutzbarkeit deutlich ausge­prägt.

Die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft wie eine schlanke Gebäudetechnik, die Zugänglichkeit einzelner Bauteile und die Systemtrennung von Struktur und Technik oder die selektive Rückbaubarkeit von Bauteilen unter­schied­licher Lebensdauer werden erst allmählich bei Neubauprojekten anhand von Zielvorgaben zur Material- und Systemwahl berück­sichtigt. Hier erwarten Investoren noch weitere Forschungsanstrengungen seitens der Hochschulen und der Baustoffindustrie. Es zeigt sich daher für die Themen Kreislaufwirtschaft, Rezyklierbarkeit und Wiederverwendbarkeit von Materialien bisher noch eine verhaltene Zahlungsbereitschaft. Dies lässt sich dadurch erklären, dass die diesbe­züg­liche Planung gegen­wärtig noch sehr komplex ist, die tradi­tio­nelle Bauindustrie noch preiswert arbeitet und bisher keine Internalisierung externer Kosten statt­findet.

Der Trend zu mehr Nachhaltigkeit wird sich weiter verstärken und sich auf die Gesamtbetrachtung des gesamten Bauwerkes ausdehnen, sodass sich eine frühe Auseinandersetzung und die Implementierung von Zielvorgaben im Portfolio langfristig als weitsichtig erweisen dürften. Wüest Partner und durable bieten in diesem Kontext vielfältige Beratungsdienstleistungen und Tools an.

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