Immobilienmärkte in Zeiten steigender Zinsen

Nach wie vor ist das Interesse vieler Anleger an Renditeliegenschaften in der Schweiz gross. Da relativ stabile Anlagealternativen wie beispiels­weise zehnjährige Bundesobligationen noch immer teuer und damit deren Renditen sehr niedrig sind, bleibt die Zahlungsbereitschaft am hiesigen Immobilienmarkt hoch. Deshalb fliesst immer noch viel Geld in den Immobilienmarkt, was sich unter anderem in der regen Neubautätigkeit von Mehrfamilienhäusern zeigt. Aber was könnte passieren, wenn die Zinsen hierzu­lande dann doch mal wieder steigen? Die Unsicherheiten bezüglich der Folgen sind gross, da unter­schied­liche Faktoren die Wertentwicklung von Immobilien parallel beein­flussen. Umso mehr lohnt sich ein Blick in die USA, um allfällige Konsequenzen für den Schweizer Immobilienmarkt abzuleiten.

Seit 3 Jahren steigende US-Zinsen

Die US-Notenbank (Fed) hat bereits vor einiger Zeit den Schritt in eine restrik­tivere Geldpolitik gewagt. Nach Jahren der Nullzinspolitik und mehreren quanti­ta­tiven Lockerungsprogrammen erhöhte das Fed den Leitzins erstmals im Dezember 2015. Die effektive Zinswende, das heisst der Anstieg der Anleihenrenditen, setzte im Sommer 2016 ein, als Anleger begannen, globale Wachstumsängste aus- und den anste­henden US-Leitzinserhöhungszyklus einzu­preisen. Wie hat sich das auf den Bau- und Immobilienmarkt in den USA ausge­wirkt?

Steigende Preise und viele Neubauten

Fast drei Jahre nach der ersten US-Leitzinserhöhung ist es immer noch nicht zum grossen Wertzerfall am Immobilienmarkt gekommen. Im Gegenteil: Die Transaktionspreise für kommer­zielle Anlageobjekte, aber auch für Wohneigentum haben sich weiter erhöht. Gleichzeitig wird weiter eine Fülle an Neubauten erstellt – mit leicht zuneh­menden Leerständen und begrenztem Mietpreiswachstum als Folge. Steigende Zinsen müssen aber nicht das Ende der (Immobilien-)Welt bedeuten. Es ist wichtig, zu diffe­ren­zieren, vor welchem Hintergrund und von welchem Niveau aus die Zinsen steigen.

Zum einen wird der US-Immobilienmarkt vom stark expan­siven Wirtschaftsgang getragen: Die Arbeitslosenrate notiert seit einem Jahr unter vier Prozent und befindet sich damit auf dem tiefsten Stand seit knapp 50 Jahren. Zum andern hat eben diese konjunk­tu­relle Belebung die Bautätigkeit in den Vorjahren angeregt und für ein grösseres Angebot gesorgt. Entsprechend weit fortge­schritten ist der Immobilienmarkt in den USA, und die bereits einge­setzte Verlangsamung dürfte sich fortsetzen. Eine abrupte Trendwende scheint aber nicht in Sicht, denn die Zinsen sind noch immer vergleichs­weise tief.

Realzinsen sind entscheidend

Dass der Immobilienmarkt weiterhin hoch in der Gunst der Anleger steht, hängt aber vor allem auch mit dem infla­tio­nären Umfeld zusammen. Auch wenn zehnjährige Staatsanleihen wieder Nominalzinsen von 2.9% abwerfen, stellt dieses Investmentvehikel derzeit nur beschränkt eine Alternative zum Immobilienmarkt dar. Denn die aktuelle jährliche Inflation von 2.7% frisst nahezu den gesamten Ertrag wieder auf. Unter dem Strich lässt sich derzeit für die Investoren gerade einmal eine reale Rendite von 0.2% erzielen. Im Vergleich dazu liegen die durch­schnitt­lichen Renditen von 4.1%, die derzeit bei der Akquisition eines US-Mehrfamilienhauses erzielt werden, auf einem deutlich höheren Niveau. Und weil die Teuerung teilweise auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden kann, sind Immobilienanlagen zumindest zu einem gewissen Teil infla­ti­ons­ge­schützt.

Auch in der Schweiz wird der Zinsanstieg von tiefem Niveau aus erfolgen. Die Differenz der Immobilienmarktrenditen zum Eidgenossen dürfte folglich respek­tabel bleiben und die Immobiliennachfrage stützen. In Kombination mit einem soliden Konjunkturgang könnte damit auch hierzu­lande eine abrupte Trendwende am Immobilienmarkt bei Erhöhungen der Leitzinsen ausbleiben.

Weitere Informationen:

Wüest Partner hat mehrere Studien rund um mögliche Zinserhöhungen und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt publi­ziert. Unter anderen in den folgenden Publikationen finden Sie die Ergebnisse:

• Wie stress­re­sistent sind Immobilienanlagen (Immo-Monitoring 2015–2)
• Der Fundamentalwert: Ist Wohneigentum überbe­wertet (Immo-Monitoring 2016–1)
• Direkte und indirekte Immobilienanlagen (Immo-Monitoring 2019–1)