Immo-Monitoring Januar 2025: Die wichtigsten Trends auf einen Blick

Am 31. Januar 2025 haben wir die neue Ausgabe des Immo-Monitoring 2025 veröf­fent­licht. Darin finden Sie die neuesten Analysen zu den wichtigsten Segmenten im Schweizer Immobilienmarkt. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Trends zusammen.

Dynamischeres Umfeld für Investmentmarkt

Immobilieninvestments haben in den letzten Monaten an Attraktivität gewonnen, weil alter­native Anlageformen wie zum Beispiel Staatsanleihen durch den Rückgang der Rendite an Reiz verloren haben. Im Dezember 2024 lag die Rendite für zehnjährige Bundesobligationen nur noch bei 0.3%, was unter anderem auf die Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zurück­zu­führen ist. Die SNB senkte ihre Leitzinsen im Jahr 2024 in vier Schritten von 1.75% auf 0.5%.

Angesichts der sehr niedrigen erwar­teten Inflationsrate für 2025 (0.3%) sowie der voraus­sichtlich fortge­setzten Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) und allen­falls durch die US-Notenbank (Fed) steigt zugleich der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken. In diesem Umfeld gilt eine Rückkehr zu einem Leitzins von 0% bis Ende 2025 als durchaus realis­tisch. Auch die Neubautätigkeit dürfte von dieser Entwicklung profi­tieren, da Baufinanzierungen unter diesen Bedingungen günstiger geworden sind.

Wohneigentum: Starke Preisanstiege

Der Rückgang der Hypothekarzinsen hat bei vielen Haushalten das Interesse am Erwerb von Wohneigentum wieder­belebt. Gleichzeitig haben das Bevölkerungswachstum und die angespannte Situation auf dem Mietmarkt die Nachfrage weiter angekurbelt. So stieg die Zahl der Suchabonnements für Einfamilienhäuser im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 17%, bei Stockwerkeigentum um 19%. Diese starke Nachfrage trifft jedoch auf ein stagnie­rendes Angebot, da sich die zuneh­mende Anzahl an Baubewilligungen noch nicht in einem deutlich grösseren Angebot an verfüg­baren Wohnungen nieder­ge­schlagen hat. Infolgedessen kam es 2024 erneut zu einem kräftigen Preisanstieg: +4.2% bei Eigentumswohnungen und +3.4% bei Einfamilienhäusern.

Ist Wohneigentum überbewertet?

Angesichts des jüngsten Preisanstiegs bei Wohneigentum wollten wir heraus­finden, ob dieser Trend die wirtschaft­lichen Fundamentaldaten der Schweiz wider­spiegelt oder ob ein Risiko einer Überbewertung besteht. Mithilfe einer Regressionsanalyse haben wir den Einfluss von sechs zentralen Wirtschafts-variablen (Bevölkerung, reales BIP, Arbeitslosenquote, Inflation, Hypothekarzinssatz und Leerstand) auf die Immobilienpreise unter­sucht. Anschliessend haben wir die tatsäch­liche Preisentwicklung von Wohneigentum mit der vom Modell prognos­ti­zierten Fundamentalschätzung verglichen. Die Ergebnisse zeigen, dass die Dynamik der Schweizer Wohneigentumspreise weitgehend mit der wirtschaft­lichen Entwicklung des Landes überein­stimmt und das Risiko einer Überbewertung oder einer Immobilienblase derzeit gering ist.

Mietwohnungen: Anhaltende Anstiege der Angebotsmieten, rückläufige Bestandesmieten

Der Neubau von Mietwohnungen hat im Jahr 2024 zugelegt, wobei die Zahl der Baubewilligungen im Vergleich zu 2023 um 24% stieg – besonders dynamisch war die Entwicklung im Kanton Genf. Dennoch bleibt das Angebot an verfüg­baren Mietwohnungen begrenzt. Die im Jahr 2024 fertig­ge­stellten und auf den Markt gebrachten Wohnungen stammen gross­teils aus den Jahren 2022 und 2023, die durch tiefe Bewilligungszahlen geprägt waren. Die Knappheit hält daher an und führt zu einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten um 4.7%. Im Jahr 2025 dürften die Angebotsmieten weiter steigen, aller­dings in einem modera­teren Umfang. Wir rechnen mit einem durch­schnitt­lichen Anstieg von 1.9% auf natio­naler Ebene.

Ein anderer Trend zeigt sich bei bestehenden Mietverträgen: Durch die erwartete Senkung des Referenzzinssatzes im März 2025 können viele Mieter eine Mietzinsreduktion beantragen. Wir prognos­ti­zieren für laufende Mietverträge einen durch­schnitt­lichen Rückgang von 0.9% im Jahresverlauf.

Büromarkt: Stabiler Trend im 2025 erwartet

Das starke Beschäftigungswachstum im Jahr 2024 führte zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig kamen wegen der in den vergan­genen Jahren sehr geringen Neubautätigkeit nur wenige neue Flächen auf den Markt. Dadurch ging das Angebot zurück, und die Angebotsmieten stiegen landesweit leicht an, aller­dings gab es regional teils erheb­liche Unterschiede.

In diesem Jahr fallen die Nachfrageimpulse jedoch geringer aus, da voraus­sichtlich weniger neue Stellen geschaffen werden. Die nach wie vor schwache Bautätigkeit verhindert zugleich ein Überangebot und stützt so das Gleichgewicht am Markt. Wir erwarten daher 2025 eine nahezu stabile Entwicklung der Angebotsmieten für Büros (+0.1%).

Die Transformation des Detailhandels: Entwicklungen, Herausforderungen und Perspektiven

Der stationäre Detailhandel bewegt sich in einem heraus­for­dernden Umfeld: Einerseits dürften sinkende Zinsen und Inflation sowie steigende Löhne die Konsumlaune beflügeln. Andererseits nimmt die Konkurrenz durch digitale Vertriebskanäle stetig zu. Besonders betroffen ist der Non-Food-Bereich, in dem der E‑Commerce-Anteil 17% erreicht – ein Wert, der sogar höher ist als während der Pandemie. Diese Entwicklung setzt sich auch in der tradi­tionell vom statio­nären Handel geprägten Weihnachtszeit fort. Vor diesem Hintergrund bleiben die Qualität des Standorts und eine klare Differenzierungsstrategie wesent­liche Erfolgsfaktoren.

Für 2025 sind die Prognosen weiterhin vorsichtig: Wir rechnen mit einem Rückgang der Angebotsmieten für Verkaufsflächen um 1.5%, wobei je nach Region deutliche Unterschiede zu erwarten sind.

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