Immo-Monitoring Januar 2025: Die wichtigsten Trends auf einen Blick

Am 31. Januar haben wir die neue Ausgabe des Immo-Monitoring 2025 veröf­fent­licht. Darin finden Sie die neuesten wirtschaft­lichen Trends sowie detail­lierte Analysen der verschie­denen Segmente des Immobilienmarktes und der Baubranche. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Schlüsselpunkte zusammen.

Ein dynamischeres Umfeld für den Investmentmarkt

Immobilieninvestitionen haben in den letzten Monaten an Attraktivität gewonnen, da andere Anlageformen, wie z.B. Staatsanleihen, aufgrund der sinkenden Renditen an Attraktivität verloren haben. Im Dezember 2024 betrug die Rendite für 10-jährige Staatsanleihen nur noch 0,3%, was vor allem auf die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zurück­zu­führen ist. Die SNB senkte ihre Leitzinsen in vier Schritten im Jahr 2024 von 1,75% auf 0,5%.

Angesichts der für 2025 erwar­teten Inflationsrate (0,3%) und der erwar­teten weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) und mögli­cher­weise der US-Notenbank (Fed) nimmt der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu. In diesem Zusammenhang erscheint eine Rückkehr zu einem Leitzins von 0% bis Ende 2025 als realis­tische Perspektive.

Diese Entwicklung kommt auch der Bautätigkeit zugute, da die Finanzierung von Projekten günstiger wird.

Wohneigentum: Nachfrage und Preise steigen

Der Rückgang der Hypothekenzinsen hat das Interesse vieler Haushalte am Erwerb von Wohneigentum wieder geweckt. Gleichzeitig haben das Bevölkerungswachstum und die Sättigung des Mietmarktes die Nachfrage erhöht. Die Zahl der Suchabonnements für Villen stieg um 17% und die Zahl der Suchabonnements für Eigentumswohnungen um 19% im Jahresvergleich im ^vierten Quartal 2024. Diese starke Nachfrage trifft jedoch auf ein stagnie­rendes Angebot, da sich der jüngste Anstieg der Bautätigkeit noch nicht in einem signi­fi­kanten Anstieg der verfüg­baren Wohnungen nieder­ge­schlagen hat. Diese Spannung erklärt den erneuten deutlichen Preisanstieg im Jahr 2024 von +4,2% für Eigentumswohnungen und +3,4% für Einfamilienhäuser.

Unter der Lupe: Steigt der Preis für Wohneigentum im Einklang mit der wirtschaftlichen Entwicklung?

Angesichts der jüngsten Beschleunigung der Preise für Wohneigentum wurde unter­sucht, ob diese Entwicklung die wirtschaft­lichen Fundamentaldaten in der Schweiz wider­spiegelt oder ob die Gefahr einer Überbewertung besteht. Anhand einer Regressionsanalyse wurde der Einfluss von sechs wirtschaft­lichen Schlüsselvariablen (Bevölkerung, reales BIP, Arbeitslosigkeit, Inflation, Hypothekenzinsen und Leerstand) auf die Hauspreise unter­sucht. Anschließend verglichen wir die tatsäch­liche Entwicklung der Preise für Wohneigentum mit der vom Modell vorher­ge­sagten Entwicklung (Grundwert). Die Ergebnisse zeigen, dass die Dynamik der Schweizer Eigenheimpreise weitgehend im Einklang mit der wirtschaft­lichen Entwicklung des Landes steht, was darauf hindeutet, dass das Risiko einer Überbewertung oder einer Immobilienblase derzeit gering ist.

Mietwohnungen: Mangel bleibt trotz Bauboom bestehen

Die Bautätigkeit für Mietwohnungen nahm 2024 stark zu, mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 24% im Vergleich zu 2023, wobei die Dynamik im Kanton Genf besonders ausge­prägt war. Das Angebot an verfüg­baren Mietwohnungen ist jedoch nach wie vor begrenzt. Die 2024 fertig­ge­stellten und auf den Markt gebrachten Wohnungen stammen haupt­sächlich aus Genehmigungen, die in den Jahren 2022 und 2023 erteilt wurden, zwei Jahren mit geringer Bautätigkeit. Die Knappheit bleibt also bestehen und führt zu einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten (+4,7%). Im Jahr 2025 werden die Angebotsmieten voraus­sichtlich weiter steigen, jedoch mit einer gerin­geren Rate. Wir rechnen mit einem durch­schnitt­lichen Anstieg von 1,9% für das gesamte Land.

Die Situation ist anders für die Mieten in laufenden Mietverträgen. Die erwartete Senkung des hypothe­ka­ri­schen Referenzzinssatzes im März 2025 wird vielen Mietern die Möglichkeit geben, eine Mietreduzierung zu beantragen. Wir erwarten daher einen durch­schnitt­lichen Rückgang der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen um 0,9% im Jahresverlauf.

Büromarkt: Rückkehr zum Gleichgewicht für 2025 erwartet

Das starke Beschäftigungswachstum im Jahr 2024 hat zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen geführt. Gleichzeitig kamen nur wenige neue Flächen auf den Markt, da die Neubautätigkeit in den letzten Jahren besonders gering war. Dies führte zu einem Rückgang des Angebots und einem leichten Anstieg der Angebotsmieten auf natio­naler Ebene, jedoch mit großen regio­nalen Unterschieden.

In diesem Jahr werden die Impulse von Seiten der Büronachfrage weniger ausge­prägt sein, da deutlich weniger neue Arbeitsplätze geschaffen werden dürften. Die schwache Bautätigkeit verhindert jedoch ein Überangebot, so dass das Marktgleichgewicht erhalten bleibt. Wir erwarten daher eine nahezu stabile Entwicklung der Angebotsmieten für Büroflächen: +0,1% im Jahr 2025.

Der Wandel im Einzelhandel: Entwicklungen, Herausforderungen und Perspektiven

Der stationäre Einzelhandel bewegt sich in einem gemischten Umfeld: Auf der einen Seite sollten die sinkenden Zinssätze und die Inflation sowie die steigenden Löhne den Konsum unter­stützen. Andererseits wird der Wettbewerb durch digitale Kanäle immer stärker. Das Non-Food-Segment ist davon besonders betroffen, mit einem E‑Commerce-Marktanteil von 17%, einem Niveau, das noch höher ist als während der Pandemie. Dieser Trend setzt sich sogar während des Weihnachtsgeschäfts fort, einer Zeit, die tradi­tionell vom physi­schen Handel dominiert wurde. Angesichts dieser Herausforderungen bleiben die Qualität des Standorts und die Differenzierungsstrategien die wichtigsten Hebel.

Für 2025 bleiben die Aussichten vorsichtig: Wir erwarten einen Rückgang der Angebotsmieten für Verkaufsflächen um 1,5 %, aller­dings mit großen regio­nalen Unterschieden.

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