Energetische Sanierungen im Wohngebäudepark und deren ökonomische Auswirkungen

In der ganzen Schweiz werden Öl- und Gasheizungen durch umwelt­freund­li­chere Alternativen ersetzt und Gebäude nachge­dämmt. Diese energe­ti­schen Sanierungen erfordern beträcht­liche Investitionen, ermög­lichen aber gleich­zeitig Heizkostenersparnisse und Marktwertsteigerungen. Wie viel muss die Schweiz noch inves­tieren, um den Wohngebäudepark klima­neutral zu machen? Und lohnen sich diese Investitionen für Eigentümer und Mieter?

Nachhaltigkeitslücke bei Wohngebäuden

Im Jahr 2022 war der Betrieb der Wohngebäude für 15 Prozent der gesamten Treibhausgasemissionen der Schweiz verant­wortlich. Obwohl die Emissionen seit 1990 um 44 Prozent reduziert wurden, sind weitere Anstrengungen notwendig. Im Jahr 2023 waren rund 65 Prozent aller Mehrfamilienhäuser und 60 Prozent der Einfamilienhäuser, die als Erstwohnsitze genutzt werden, noch nicht nachhaltig beheizt. Dies betrifft etwa 931’000 Gebäude.

Umfassende Modellierung der energetischen Sanierungen

Wüest Partner hat in einer neuen Studie die wirtschaft­lichen Auswirkungen der energe­ti­schen Sanierung des Schweizer Wohngebäudeparks bis 2050 quanti­fi­ziert. Gestützt auf umfas­sende Datengrundlagen model­lierten wir für jedes der 931’000 noch nicht nachhaltig beheizte Wohngebäude zwei Sanierungsszenarien. Im Szenario 1 «Umfassende energe­tische Sanierung» ersetzen nachhaltige Heizsysteme die Öl‑, Gas- und Elektroheizungen, und die Gebäudehülle wird nachge­dämmt. Im Szenario 2 «Reiner Heizungsersatz» erfolgt lediglich der Austausch der Heizungen. Zunächst ermit­telten wir den Investitionsbedarf, wobei Fördergelder und Steuerersparnisse vom Bruttoinvestitionsbedarf abgezogen wurden. Den so berech­neten Nettoinvestitionsbedarf stellten wir der resul­tie­renden Marktwertsteigerung gegenüber, um die Attraktivität der Sanierungen zu beurteilen. Bei Eigentumsliegenschaften betrach­teten wir neben der Marktwertorientierung in der Perspektive Verkauf auch die Perspektive Weiternutzung mit Fokus auf einge­sparte Heizkosten und getätigte Instandsetzungen. Bei Mietliegenschaften wurde ausserdem der Effekt auf die Bruttomiete analy­siert.

Die wichtigsten Ergebnisse

• Ökologische Nachhaltigkeit: Beide Szenarien erfüllen die Vorgabe des vom Stimmvolk legiti­mierten Klimagesetzes (KlG), wonach Gebäude ihre Scope-1-Treibhausgasemissionen bis 2050 auf Null reduzieren sollen (Art. 4 Abs. 1 KIG). Im Szenario «Umfassende energe­tische Sanierung» wird darüber hinaus der Energiebedarf stärker reduziert als im Szenario «Reiner Heizungsersatz», bei dem der Wärmebedarf unver­ändert bleibt.
• Investitionsbedarf: Energetische Sanierungen erfordern erheb­liche finan­zielle Mittel. Aus den beiden Szenarien resul­tiert eine geschätzte Bandbreite des Bruttoinvestitionsbedarfs bis 2050 von 52 bis 228 Milliarden Franken zu aktuellen Preisen. In diesen Beträgen sind alle ohnehin fälligen Instandsetzungsmassnahmen inbegriffen. Das heisst, es handelt sich nicht um Zusatzkosten aufgrund des KIG, sondern um eine Schätzung des energe­ti­schen Investitionsumfangs bei den 931’000 Wohngebäuden. Dabei stellt das Szenario «Reiner Heizungsersatz» den Mindestbedarf dar; das Szenario «Umfassende energe­tische Sanierung» ist als Schätzung im oberen Bereich zu inter­pre­tieren.
• Wertsteigerungen: Die aus den Sanierungsmassnahmen resul­tie­renden Marktwertsteigerungen betragen 81 Milliarden Franken im Szenario «Reiner Heizungsersatz» und 168 Milliarden Franken im Szenario «Umfassende energe­tische Sanierung». Nach Abzug von Fördergeldern und Steuersparnissen ergibt sich für die Eigentümer im Szenario «Umfassende energe­ti­schen Sanierung» gesamthaft über alle zu sanie­renden Wohngebäude eine schwarze Null, während das Szenario «Reiner Heizungsersatz» einen deutlich positiven Return on Investment verspricht (vgl. Nettoinvestitionen gegenüber Marktwertsteigerung in Abbildung 1).
• Wirtschaftlichkeit: Die Rentabilität für den Eigentümer variiert je nach Objekt und Sanierungsmassnahme, zeigt jedoch klare Muster. Sie sinkt typischer­weise mit der Sanierungstiefe, steigt jedoch mit der Höhe der staat­lichen Unterstützung, der Grösse der Liegenschaft und dem lokalen Preisniveau.
• Mietobjekte: Eine positive Wirtschaftlichkeit von energe­ti­schen Sanierungen ist bei Mietwohnungen häufiger gegeben als bei Wohneigentum, da bericht­erstat­tungs­pflichtige insti­tu­tio­nelle Investoren bereit sind, eine höhere Prämie für nachhaltige Liegenschaften zu zahlen als Privatpersonen. Darüber hinaus werden die Investitionskosten bei Renditeliegenschaften teilweise zwischen Mietern und Eigentümern aufge­teilt. Bei gut der Hälfte der Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen ist eine umfas­sende energe­tische Sanierung für den Eigentümer kosten­de­ckend durch­führbar (vgl. Abbildung 2).
• Wohneigentum: Die energe­tische Sanierung von Wohneigentum ist wirtschaftlich attrak­tiver bei einer Weiternutzung als bei einem Verkauf. Im Falle eines Verkaufs lohnt sich eine vorher­ge­hende umfas­sende Sanierung meist nicht, wohin­gegen ein reiner Heizungsersatz bei vielen Liegenschaften wirtschaftlich attraktiv ist. Für die Weiternutzung lohnt sich die umfas­sende energe­tische Sanierung dank der erheb­lichen Heizungskostenersparnisse bei gut der Hälfte der Einfamilienhäuser und bei gut einem Drittel der Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen (vgl. Abbildung 3).
• Soziale Nachhaltigkeit: Mieter profi­tieren nach energe­ti­schen Sanierungen typischer­weise von niedri­geren Gesamtwohnkosten, da die deutlich gerin­geren Heizkosten in den meisten Fällen einen möglichen Anstieg der Nettomieten überkom­pen­sieren. Hochgerechnet auf alle zu sanie­renden Mietliegenschaften der Schweiz steht dem Nettomietzinsanstieg um 1,7 Milliarden Franken pro Jahr im Szenario «Umfassende energe­tische Sanierung» Heizkostenersparnisse von 2,6 Milliarden Franken pro Jahr gegenüber (vgl. Abbildung 4). Rein energe­tische Sanierungen von Mietwohnungen können somit sozial verträglich sein, sodass die ökolo­gische Nachhaltigkeit der sozialen Nachhaltigkeit nicht im Weg stehen muss.

Abbildung 1. Energetische Sanierungen: Investionskosten im Vergleich zur Marktwertsteigerung (in Milliarden CHF) 

Abbildung 2. Mietwohngebäude: Anteil der Gebäude, bei denen sich eine energetische Sanierung wirtschaftlich lohnt

Abbildung 3. Wohneigentum: Anteil der Gebäude, bei denen sich eine energetische Sanierung wirtschaftlich lohnt

Abbildung 4. Veränderung für Bestandesmieter nach einer umfassenden energetischen Sanierung (ganze Schweiz, in CHF pro Jahr)

Diesen Abschätzungen basieren auf Annahmen sowie der aktuellen Ausgangslage. Die Resultate können stark von äusseren Umständen wie der zukünf­tigen Entwicklung der Diskontierungssätze und der Bau- und Energiepreise, dem techno­lo­gi­schen Fortschritt sowie gesetz­lichen Anpassungen beein­flusst werden.

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