Einordnung des SNB-Leitzinsentscheids

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 20. Juni 2024 erneut ihren Leitzins gesenkt, dieses Mal von 1.50% auf 1.25%. Ausschlaggebend dafür sind die Erwartung eines weiter nachlas­senden Inflationsdrucks sowie die zuneh­menden Herausforderungen für die export­ori­en­tierte Wirtschaft nach der jüngsten Aufwertung des Schweizer Frankens im Nachgang zur Europawahl. 

Welche Wirkung dürfte der Zinsentscheid für den Immobilienmarkt haben?

Die Zinssenkung kommt für den Immobilienmarkt zu einem Zeitpunkt, in dem die Dynamik wieder leicht zugenommen hat. Die zurück­ge­kehrte Zuversicht bei Immobilieneigentümerinnen und ‑eigen­tümern ist auf die erste Zinssenkung im März 2024 sowie auf die vielver­spre­chenden Ertragsperspektiven zurück­zu­führen. Noch in den Jahren 2022 und 2023 trübte sich die Stimmung aufgrund des deutlichen Zinsanstiegs, der zudem mit wachsenden Baukosten einherging. Nun dürfte die erneute Zinssenkung dazu beitragen, dass sich die Marktperspektiven weiter verbessern.

Wer profitiert vom Zinsentscheid?

Der Zinsentscheid dürfte in mehrfacher Hinsicht Auswirkungen haben: 

• Erstens werden indirekte Immobilienanlagen profi­tieren. Immobilienfonds dürften Rückenwind bei Kapitalerhöhungen und ihrer Performance erhalten.
• Zweitens haben verkaufs­willige Investoren Vorteile, da das Interesse an direkten Investments und die Zahlungsbereitschaft – insbe­sondere bei Wohnrenditeobjekten – zunehmen dürfte.
• Drittens sinkt die Zinslast bei Wohneigentümerinnen und ‑eigen­tümern mit SARON-Hypotheken, was dazu führen könnte, dass die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum zunimmt und somit die Marktwerte wieder stärker steigen könnten als zuletzt.
• Viertens könnten Wohnungssuchende, sei es für Mietwohnungen oder Wohneigentum, begünstigt werden, da der Zinsentscheid positive Auswirkungen auf die Neubauaktivitäten haben könnte. Die niedri­geren Zinsen senken die Finanzierungskosten und verringern die relative Attraktivität von Anlagealternativen, was tenden­ziell die Neubauquote steigert (siehe dazu auch die Studie Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und ‑preise).
• Fünftens stabi­li­sieren sich die Mieten in laufenden Verträgen, da weitere Anstiege des Referenzzinssatzes vorerst nicht absehbar sind.

Welche Faktoren sind für die weitere Entwicklung zusätzlich ausschlaggebend?

Auch wenn sich die Perspektiven im Immobilienmarkt durch den jüngsten Entscheid weiter verbessert haben, gilt es, die generelle Lage realis­tisch einzu­schätzen und bestehende Risiken nicht auszu­blenden.

• Viele insti­tu­tio­nelle Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, halten in ihren Portfolios immer noch hohe Immobilienquoten und agieren bei Akquisitionen deshalb zurück­haltend. Entsprechend dürften die Transaktionsaktivitäten bei direkten Investments unter dem Durchschnitt der fünf Jahre 2017 bis 2021 bleiben. Zudem gehören die Zeiten der nominalen Negativzinsen weiterhin der Vergangenheit an, und der gestrige Leitzinsentscheid war bei den länger­fris­tigen Zinsen gröss­ten­teils schon einge­preist.
• Ein weiterer Grund dafür, dass die Transaktionsaktivitäten unter­durch­schnittlich bleiben könnten, liegt im fehlenden Angebot an Investmentmöglichkeiten. Gerade Anlageobjekte, die bei den Investoren besonders begehrt sind, wie beispiels­weise Liegenschaften mit hohen Nachhaltigkeitsstandards, bleiben Mangelware.
• Bei der Wohnbautätigkeit sind nach dem Zinsentscheid keine grossen Sprünge zu erwarten. Zwar fördern sinkende Zinsen die Neubautätigkeit, jedoch bremsen striktere Auflagen, eine steigende Anzahl von Einsprachen sowie langwierige Baubewilligungsprozesse und der Mangel an Bauland die Neubauaktivitäten.
• Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Inflation stärker zurück­kehrt, als die SNB derzeit annimmt. Dies könnte Zinsanstiege zu einem späteren Zeitpunkt nach sich ziehen.

Wie wirkt sich der Entscheid auf den Referenzzinssatz und die Hypothekarzinsen aus?

Der Leitzinsentscheid bekräftigt die derzeitige Stabilität des Referenzzinssatzes, der sich aus einer Rundung des Durchschnitts aller ausste­henden Hypotheken ergibt. Der Entscheid verändert jedoch die Verteilung der Hypothekarzinsen. Der neue Leitzins von 1.25% führt im Mittel zu einem SARON-Hypothekarzins von rund 2%.

Damit werden Hypotheken mit Zinssätzen von rund 2% häufiger. Durch die Zunahme der Hypotheken mit Zinsen von 2% wird die Verteilung der ausste­henden Zinsen gleich­mäs­siger. Derzeit bezahlen besonders viele Hypothekarnehmer einen Zins zwischen 0.75% und 1.25% bezie­hungs­weise zwischen 2.25% und 2.50 %.

Mit dem gestrigen Entscheid endet die eher ungewöhn­liche Phase, in der Hypothekarnehmer mit Abschluss einer länger­fris­tigen Laufzeit einen aktuell tieferen Zins als mit einer SARON-Hypothek eingehen konnten. Entsprechend werden nun häufiger SARON-Hypotheken abgeschlossen. Insgesamt ist am Hypothekarmarkt infolge der zwei Zinsschritte mit einer Belebung zu rechnen.

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