Das internationale Genf: Herausforderungen und Chancen für einen Standort im Wandel

Genf gilt als zentraler Standort der inter­na­tio­nalen Zusammenarbeit – gekenn­zeichnet von Neutralität, Stabilität und gut ausge­bauter Infrastruktur. Doch dieser Status gerät zunehmend unter Druck. Globale Machtverschiebungen und struk­tu­relle Veränderungen in multi­la­te­ralen Institutionen führen zu wachsender Unsicherheit.

Ein möglicher Rückzug der USA als grösster staat­licher UN-Beitragszahler – aktuell rund 28 % – wäre ein tiefer Einschnitt. Die Folgen: Budgetkürzungen, Reorganisationen und Standortentscheide, die sich direkt auf Beschäftigung und Immobilienbedarf in Genf auswirken würden. Was lange als gegeben galt, muss nun strate­gisch neu bewertet werden.

Eine kritische Masse – mit starkem lokalen Fussabdruck

Bis anhin ist die Präsenz der inter­na­tio­nalen Organisationen in Genf bedeutend:

• Rund 36’000 Angestellte waren 2023 bei inter­na­tio­nalen, nicht-kommerziellen Organisationen beschäftigt – ein Wachstum von +6.5% gegenüber 2019, das unter anderem durch die gestiegene Bedeutung der WHO während der Pandemie bedingt sein dürfte.
• 2019 lebten 56’500 Personen, die direkt mit diesen Strukturen verbunden sind, in der Schweiz und Frankreich, wovon gut die Hälfte auf den Kanton Genf (29’366 Personen) und 28% auf die Stadt Genf (15’812 Personen) entfiel – das entspricht knapp 8% der Einwohner in der Stadt Genf.

---

Die Haushaltskürzungen – insbe­sondere durch die USA (Rückzug aus der WHO und dem Pariser Abkommen, Einfrieren der inter­na­tio­nalen Hilfsgelder über USAID) – zwingen zahlreiche Organisationen dazu, ihre Modelle zu überdenken und sich neu zu struk­tu­rieren.

Hinzu kommen die Auswirkungen der fortschrei­tenden Digitalisierung. Mit den Erfahrungen von Homeoffice während der Pandemie und einem zuneh­menden inter­na­tio­nalen Kostendruck stellt sich die Frage: Ist Genf – das sowohl bei Büromieten als auch bei Lebenshaltungskosten regel­mässig zu den teuersten Standorten gehört – noch der geeignete Ort für diese Strukturen? Und falls sich inter­na­tionale Organisationen tatsächlich aus Genf zurück­ziehen sollten – welche Auswirkungen hätte das auf den Genfer Wohn- und Büromarkt? Um dies zu model­lieren, haben wir drei Szenarien entwi­ckelt, in denen von einem Rückgang der Beschäftigtenzahlen um 20%, 50% bzw. 100% (vollstän­diger Wegzug der inter­na­tio­nalen Organisationen) in einem stati­schen Modell ausge­gangen wird. Die Szenarien sind als Hilfsmittel zu verstehen, um abzuschätzen, welche Auswirkungen auf den Markt zu erwarten sind. Es wird keine Aussage zu ihrer Wahrscheinlichkeit gemacht. Das Modell ist zudem statisch: Es wird jeweils der letzte Stand (2025/1) des Angebots auf dem Markt und Immobilienpark verwendet und die Anzahl Wohnungen / Büroflächen nach Szenario dazuge­rechnet, ohne eine zeitliche Staffelung zu berück­sich­tigen.

Wohnmarkt: Internationale Nachfrage trifft lokale Knappheit

Internationale Organisationen haben einen erheb­lichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt in der Region Genf. Nach unseren Schätzungen werden derzeit rund 9’500 Wohnungen im Kanton Genf von inter­na­tio­nalen Mitarbeitenden bewohnt – vor allem grössere Objekte mit vier bis sechs oder mehr Zimmern.

Diese Haushalte zeichnen sich durch eine hohe Zahlungsbereitschaft aus –einer Umfrage unter den Angestellten zufolge zahlen sie bis zu doppelt so viel Miete wie vergleichbare Haushalte in der Region.

Diese überdurch­schnitt­lichen Mietpreise lassen sich durch mehrere Faktoren erklären:

• Höheres Einkommen und Subventionen ermög­lichen eine grössere Zahlungsbereitschaft.
• Die Nachfrage konzen­triert sich häufig auf möblierte Wohnungen, die in der Regel teurer sind.
• Die von inter­na­tio­nalen Mitarbeitenden gezahlte Miete entspricht in vielen Fällen der Angebotsmiete – diese liegt in Genf meist deutlich über den effek­tiven Vertragsmieten. Das liegt zum einen daran, dass inter­na­tionale Mitarbeitende im Durchschnitt kürzer in ihrer Mietwohnung bleiben als lokale Haushalte – je länger die Mietdauer, desto tiefer ist in der Regel der tatsächlich gezahlte Mietzins im Verhältnis zum aktuellen Marktpreis.
• Zum anderen fehlt es vielen inter­na­tio­nalen Mitarbeitenden an lokalen Netzwerken und Marktkenntnis. Dadurch haben sie oft erschwerten Zugang zu günsti­geren Wohnungen, die in Genf nicht selten «unter der Hand» vergeben werden.

Zentrale Erkenntnisse:

• Die Leerstandsquote liegt im Kanton und in der Stadt Genf seit über einem Jahrzehnt unter der als optimal geltenden Schwelle von 0.75% – ein klares Zeichen für eine ausge­prägte Wohnungsknappheit.
• Ein Rückgang von 20% der Beschäftigten inter­na­tio­naler Organisationen würde zu einem Anstieg der Angebotsquote um rund +0.9% führen (diese umfasst sowohl Leerwohnungen als auch bereits gekün­digte, aber noch bewohnte Wohnungen). Die Auswirkungen auf die eigent­liche Leerstandsquote dürften jedoch gering ausfallen, da die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Genf dazu führt, dass solche Wohnungen rasch von lokalen Haushalten übernommen werden – insbe­sondere von solchen, die bisher in weniger geeig­neten Wohnverhältnissen leben. In der weiteren Agglomeration wären hingegen Sekundäreffekte denkbar.
• Ein Nachfragerückgang würde sich vorrangig auf den hochprei­sigen, möblierten Wohnungsmarkt auswirken.
• Die Auswirkungen auf das Mietniveau wären diffe­ren­ziert zu betrachten: Einerseits könnte ein grösseres Angebot die Marktdynamik etwas entspannen, anderer­seits würden vor allem teurere Wohnungen auf den Markt kommen, was das durch­schnitt­liche Mietniveau der verfüg­baren Angebote eher ansteigen lassen könnte.

Büromarkt : Robustheit könnte ins Wanken kommen

Der Genfer Büromarkt präsen­tiert sich insgesamt stabil – mit lokalen Unterschieden. Während wir im Zentrum von Genf einen attrak­tiven Markt mit steigenden Flächenpreisen beobachten, sind die Mietpreise in periphe­reren Lagen, insbe­sondere gerade in Richtung Flughafen stärker unter Druck.

Besonders im Grand-Saconnex wurden in den letzten zehn Jahren rund 55’000 m² neue Büroflächen reali­siert, Pregny-Chambésy folgte mit rund 31’000 m², stark getrieben durch den Ausbau der WHO. Trotz temporär hoher Angebotsquoten konnten viele Flächen dort vor einem Leerstand vermietet werden, was auf eine gute Marktabsorption hindeutet (Leerstandsquoten zwischen 3 – 7%).

Zur Beurteilung der Auswirkungen eines poten­zi­ellen Rückgangs wurde mit folgender Berechnungsgrundlage gearbeitet:

• 36’000 Beschäftigte bei inter­na­tio­nalen Organisationen (Stand 2023)
• Schätzung durch­schnitt­licher Büroflächenbedarf: 22.5 m² pro Person
• Daraus ergibt sich ein aktueller Bedarf von ca. 650’000 m² Nettobürofläche

Kernerkenntnisse:

Ein Rückgang der Arbeitsplätze und des Flächenbedarfs, verteilt auf die drei betrof­fenen Gemeinden, hätte erheb­liche Auswirkungen auf das Büroangebot. Würden 20 % der Beschäftigten inter­na­tio­naler Organisationen die Region verlassen, könnte die Leerstandsquote um etwa 3 Prozentpunkte auf 10.3% steigen. Bei einem vollstän­digen Wegzug dieser Organisationen könnte der Anstieg mehr als 16 Prozentpunkte betragen, was (zumindest vorüber­gehend) zu einem erheb­lichen Überangebot führen würde. In den Gemeinden Grand-Saconnex und Pregny-Chambésy sowie in der unmit­tel­baren Umgebung des Jardin des Nations in Genf wären die Auswirkungen lokal noch stärker zu spüren.

Spannend ist auch der Vergleich der Fläche, die bei einem vollstän­digen Rückzug inter­na­tio­naler Organisationen frei würde. Das Quartier Jardin des Nations entspricht in seiner Ausdehnung:

• der Fläche des Central Park in New York (1×),
• dem doppelten des Projekts Praille Acacias Vernets (PAV) in Genf (2×),
• und dem dreifachen des Europa-Parks in Rust (3×).

Hotel- und Konferenzmarkt: ein florierender, aber verletzlicher Sektor

Sitzungen und persön­licher Austausch gehören zu den zentralen Aktivitäten inter­na­tio­naler Organisationen. Jährlich finden in Genf rund 2’500 Konferenzen statt, an denen insgesamt nahezu 200’000 Delegierte und Expertinnen bzw. Experten teilnehmen – ein wesent­licher Pfeiler der inter­na­tio­nalen Präsenz vor Ort.

Der Hotelmarkt hat sich nach der Pandemie deutlich erholt, mit steigenden Preisen und einer zuneh­menden Auslastung. Wir schätzen, dass rund 250’000 Übernachtungen pro Jahr direkt mit inter­na­tio­nalen Organisationen in Verbindung stehen – das entspricht einem Verhältnis von etwa 1.25 Übernachtungen pro Delegiertem bzw. Experten und stellt somit eine eher vorsichtige Schätzung dar.

Im Falle eines vollstän­digen Wegzugs dieser Organisationen könnte die Auslastung der Hotels in der Stadt Genf um bis zu 10% sinken – ohne dabei die zusätz­lichen Effekte auf die Attraktivität Genfs als Standort und auf den allge­meinen Tourismus zu berück­sich­tigen.

Fazit: Das internationale Genf: Unter Druck – und vor einer Chance

Globale Machtverschiebungen, digitale Transformation und finan­zielle Unsicherheiten stellen das inter­na­tionale Genf vor neue Herausforderungen – und eröffnen zugleich Möglichkeiten zur Neuausrichtung. Wie bereits zu Beginn der 2000er-Jahre, als ein US-Finanzierungsstopp struk­tu­relle Veränderungen erzwang, gilt auch heute: Die Resilienz liegt in der Anpassungsfähigkeit.

Strategische Leitlinien für eine zukunftsfähige Entwicklung

1. Genfs Stärken gezielt schärfen
   Ein einzig­ar­tiges Ökosystem aus inter­na­tio­nalen Organisationen, hoher Lebensqualität und insti­tu­tio­neller Stabilität spricht weiterhin für Genf. Gleichzeitig gilt es, strate­gisch auf Herausforderungen wie Bodenknappheit, hohe Grundstückspreise und hohe Lebenshaltungskosten zu reagieren.
2. Transformation mit zwei Hebeln voran­treiben:
   - Neue Geschäftsmodelle entwi­ckeln: Diversifizierung von Finanzierung und Leistungen – durch hybride Formate, digitale Plattformen und lokal veran­kerte Partnerschaften.
   - Immobilien intel­ligent und flexibel nutzen: Unterausgelastete Flächen neu denken – modular, nutzer­zen­triert und anpas­sungs­fähig. Voraussetzung dafür ist nicht nur räumliche, sondern auch organi­sa­to­rische Agilität.
3. Synergien im Raum gezielt nutzen
   Wandel von klassi­schen Büros hin zu Orten des Wissens, der Begegnung und Innovation. Konferenz‑, Hotel- und Coworking-Infrastrukturen sollten stärker integriert geplant und genutzt werden.
4. Planung flexi­bi­li­sieren
   Stadtentwicklung muss reakti­ons­fähig und anpassbar sein – mit visio­nären Konzepten, die Reversibilität und Nutzerorientierung ermög­lichen, statt starrer Vorgaben.

Quellenverzeichnis:

Fondation pour Genève: Enquête Genève inter­na­tionale (2023), geneve-int.ch/de/konferenz-infrastruktur, Office cantonal de la statis­tique (OCSTAT), Bundesamt für Statistik (BFS) – Gebäude- und Wohnungsstatistik, swissinfo.ch, UN System Chief Executives Board for Coordination