Chancen in Europas Immobilienmärkten: Erholung mit Unterschieden

Im Jahr 2025 haben die europäi­schen Immobilienmärkte nach mehreren turbu­lenten Jahren eine deutliche Erholung einge­leitet. Die starken Kursentwicklungen kotierter Immobiliengesellschaften sowie der Anstieg der Risikoaufschläge in den direkten Immobilienmärkten haben die Attraktivität von Immobilienanlagen wieder erhöht, begünstigt durch ein Umfeld niedriger Zinsen und begrenzter Anlagealternativen. Diese positive Dynamik geht jedoch mit ausge­prägten regio­nalen Unterschieden einher und erfordert ein selek­tives Investitionsvorgehen.

Erholung an Europas Immobilienbörsen

In vielen europäi­schen Ländern zeigen kotierte europäische Immobiliengesellschaften im Jahr 2025 ein erfreu­liches Bild. Bis Ende November waren vielerorts deutliche Kursgewinne zu verzeichnen. Besonders stark war die Erholung in Südeuropa: Italien führt mit einer beein­dru­ckenden Performance von +50.6 % das Feld an. Gefolgt von den Niederlanden (+29.9 %), Spanien (+22.0 %) und Belgien (+21.4 %, jeweils Januar bis November). Auch Frankreich und die Schweiz konnten mit starken zweistel­ligen Zuwächsen punkten.

Der Aufwärtstrend steht im Zusammenhang mit der Entspannung an den Zinsmärkten und der wachsenden Zuversicht, dass die Phase expan­siver Geldpolitik länger anhalten wird sowie einer mehrheitlich positiven wirtschaft­lichen Entwicklung. Sinkende Finanzierungskosten und weniger Anlagealternativen erhöhen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, was sich direkt in steigenden Kursen wider­spiegelt.

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Abbildung 1

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Höchststände vielerorts noch in weiter Ferne

Doch trotz dieser positiven Dynamik ist der Blick auf die letzten Jahre in vielen Ländern etwas ernüch­ternd. Seit Anfang 2020 – also über einen Zeitraum, der sowohl die Corona-Pandemie als auch die Zinswende von 2022 umfasst – liegt die mittlere Jahresperformance vieler Länder im negativen Bereich. Besonders stark betroffen sind Polen (−7.3 %), Deutschland (−6.1 %) und Finnland (−5.2 %), deren Immobilienmärkte damit noch immer weit von den Höchstständen früherer Jahre entfernt sind. Selbst in tradi­tionell stabilen Märkten wie dem Vereinigten Königreich oder den Niederlanden bleibt die durch­schnitt­liche Jahresperformance seit 2020 negativ.

Während also das Jahr 2025 eine markante Erholung und neue Zuversicht gebracht hat, sind die langfris­tigen Spuren der Krisenjahre noch nicht vollständig überwunden. Die Branche befindet sich damit in einer Phase der Erholung – getragen von neuer Zuversicht, aber noch weit entfernt von den Höchstständen vergan­gener Jahre.

Die Schweiz sticht dabei positiv hervor: Hierzulande beträgt die mittlere Jahresperformance seit Anfang 2020 für kotierte Immobilienaktiengesellschaften rund +4.3 %, was auf die hohe Stabilität von Immobilienwerten in der Schweiz hinweist.

Direkte Immobilieninvestments: Immobilienprämien im Vergleich

Nach mehreren Jahren der Korrekturphase eröffnen sich in einigen Immobilienmärkten Europas wieder inter­es­sante Anlagechancen. In den meisten Metropolen sind die Spitzenrenditen für Büroobjekte gestiegen, was dazu geführt hat, dass die Immobilienprämien (Differenz zwischen Prime Yields und Renditen für zehnjährige Staatsanleihen) vielerorts aktuell deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt liegen. Das deutet darauf hin, dass Investoren für das einge­gangene Risiko derzeit überdurch­schnittlich entschädigt werden.

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Abbildung 2

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Höhere Risikoaufschläge schaffen neue Einstiegschancen

Besonders attraktiv erscheinen Standorte wie Paris La Défense (+59 Basispunkte), Amsterdam (+58 bp), Prag (+51 bp) , Budapest (+51 bp), Mailand (+43 bp) und Berlin (+40 bp). Auch in Bukarest, München, Wien, Madrid und Dublin liegen die Risikoaufschläge klar über dem langfris­tigen Mittel. Diese Märkte signa­li­sieren aus Marktpreissicht ein gutes Einstiegsfenster für langfristige Investoren.

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Abbildung 3

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Dagegen sind in London (−98 bp), Brüssel (-53 bp), Oslo (−52 bp) und Paris (−51 bp) die Immobilienprämien markant gesunken. Hier bleibt das Renditepotenzial begrenzt, da hohe Kapitalwerte und geringe Risikoaufschläge die Objekte verteuern.

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Abbildung 4

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Vielfältige Chancen, aber selektives Vorgehen nötig

Nach den turbu­lenten Jahren mit Pandemie und Zinsanstieg bieten damit zahlreiche europäische Städte wieder attraktive Rendite-Risiko-Verhältnisse. Entscheidend ist bei einer Beurteilung jedoch auch ein Miteinbezug von Fundamentaldaten, Marktperspektiven und Standortqualität.

Höhere Spitzenmieten für Büroflächen

Seit 2020 sind die Spitzenmieten in Europas Metropolen deutlich gestiegen, was die robuste Nachfrage nach hochwer­tigen Büroflächen trotz wirtschaft­licher Unsicherheiten unter­streicht. Besonders in den grossen, inter­na­tional geprägten Büromärkten setzte sich die Mietdynamik auch in einem Umfeld steigender Zinsen und höherer Finanzierungskosten fort.

Spitzenmieten in München, Paris und London am stärksten gestiegen

Am stärksten legten die Spitzenmieten in München (+42.1 %), Paris (+33.3 %), London – West End (+32.9 %), Prag (+31.1 %) und Amsterdam (+29.0 %) zu. Auch in Lissabon (+27.5 %) , Mailand (+27.1 %) und Brüssel (+27.0 %) verzeich­neten die Top-Lagen spürbare Zuwächse. Diese Entwicklung zeigt, dass die höchsten Mieten überpro­por­tional stark gestiegen sind.

Etwas moderater entwi­ckelten sich die Mieten in Städten wie Oslo (+12.6 %), Berlin (+18.4 %), Zürich (+16.7 %) oder Genf (+11.7 %). Nahezu stabil blieben die Spitzenmieten in Dublin (+0.4 %), was auf eine temporäre Nachfrageschwäche und ein grösseres Angebot an Flächen hinweist.

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Abbildung 5

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Fortschreitende Polarisierung innerhalb der europäischen Büromärkte

Insgesamt lässt sich sagen, dass die Mietspreizung zwischen den teuersten und günsti­geren Märkten Europas zugenommen hat. Die Tendenz, dass Mieten dort am stärksten steigen, wo sie bereits auf hohem Niveau liegen, deutet auf eine fortschrei­tende Polarisierung innerhalb der europäi­schen Büromärkte hin: zwischen Core-Lagen mit hoher Resilienz und sekun­dären Standorten, die stärker unter struk­tu­rellen Veränderungen leiden.