Büroflächennachfrage in Zeiten struktureller Veränderungen

Die Nachfrage nach Büroflächen wurde seit der Coronapandemie durch ein starkes Beschäftigungswachstum gestützt, während struk­tu­relle Veränderungen wie Homeoffice und Desk-Sharing diese eher gedämpft haben. Im folgenden Blogbeitrag wollen wir die neusten Erkenntnisse zu der verän­derten Büroflächennachfrage anhand der Resultate der «Büroflächen-Barometer»-Befragung aufzeigen und in die jüngsten Entwicklungen am Schweizer Arbeitsmarkt einordnen sowie einen Blick auf die zukünftige Entwicklung werfen.  

Stabilisierung der Homeoffice-Quoten

Eine realis­tische Einschätzung des zukünf­tigen Büroflächenbedarfs muss die verän­derten Rahmenbedingungen seit der Coronapandemie einbe­ziehen. Im Vergleich zu früher wird heute bei vielen Unternehmen pro neue Arbeitsstelle weniger zusätz­liche Fläche benötigt, da ein signi­fi­kanter Anteil der Arbeit im Homeoffice erbracht wird und parallel das Konzept des Desk-Sharing einge­führt wurde. Laut der aktuellen «Büroflächen-Barometer»-Erhebung liegt der durch­schnitt­liche Homeoffice-Anteil bei 32%. Dieser Wert ist zwar deutlich höher als vor der Pandemie, jedoch tiefer als während der Hochphase der Krise.

Kurzfristig scheint sich eine Stabilisierung der Homeoffice-Quote abzuzeichnen. Unternehmen erwarten für die Zukunft ähnliche Werte von rund 33%. Frühere Befragungen aus dem Jahr 2022 gingen noch von höheren zukünf­tigen Quoten von bis zu 40% aus. Diese Stabilisierung dürfte die Nachfrage nach Büroflächen grund­sätzlich stützen, auch wenn sich die Nutzungsmuster verändert haben.

Effizientere Flächennutzung durch Desk-Sharing und Untermiete

Die Unternehmen haben auf die verän­derten Arbeitsweisen mit einer Reihe von Anpassungen reagiert. Einerseits wurden organi­sa­to­rische Massnahmen wie die Einführung einer Mindestanwesenheitsquote ergriffen, die gemäss Umfrage bei rund 42% der Unternehmen imple­men­tiert wurde. Andererseits werden die vorhan­denen, durch das vermehrte Homeoffice oft unter­ge­nutzten, Flächen zunehmend effizi­enter genutzt – etwa durch Desk-Sharing.

Laut der «Büroflächen-Barometer»-Umfrage nutzen aktuell rund 32% der befragten Unternehmen Desk-Sharing und dieser Anteil dürfte zukünftig sogar noch weiter ansteigen. Denn die Umfrageresultate zeigen, dass künftig rund 38% der Unternehmen auf Desk-Sharing setzen werden. Bei den Grossunternehmen mit über 250 Mitarbeitenden soll der Anteil sogar auf 74% steigen. Dies ist weit mehr als die 12% von vor der Coronapandemie.

Nicht nur eine effizi­entere interne Verwendung der Flächen, sondern auch eine Vermietung der Flächen dürfte bei vielen Unternehmen vorstellbar sein. So zeigten unsere jüngsten Analysen zur Untermiete, dass der Anteil der zur Untervermietung ausge­schrie­benen Büroflächen im Vergleich zu dem Niveau vor der Pandemie von durch­schnittlich etwa 2% (Mittelwert 2014 bis 2020) auf über 5% (Mittelwert seit Anfang 2022) angestiegen ist («Die Rolle der Untermiete im Wohn- und Geschäftsflächenmarkt der Schweiz»).

Trotz dieser Massnahmen liegt die aktuelle Belegungsquote der Arbeitsplätze in den befragten Unternehmen bei durch­schnittlich 72%. Ein mögliches Beschäftigungswachstum müsste sich daher nicht zwangs­läufig in einem höheren Flächenbedarf nieder­schlagen.

Entwicklung am Schweizer Arbeitsmarkt

Die Ende November veröf­fent­lichte Beschäftigungsstatistik für das 3. Quartal 2024 deutet auf eine Stabilisierung des Beschäftigungswachstums in der Schweizer Wirtschaft hin. In den klassi­schen Bürobranchen war das Beschäftigungswachstum, gemessen an der Zahl der Vollzeitstellen, zwar mit 1.5% im Vergleich zum Vorjahr weiterhin über dem Gesamtmarkt (+1.4%), jedoch unter dem Durchschnitt der vergan­genen zehn Jahre (+1.7%). Dabei ist zu berück­sich­tigen, dass die Bürobranchen seit Ausbruch der Pandemie eine besonders dynamische Entwicklung verzeich­neten. Diese hat entscheidend dazu beigetragen, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen trotz des steigenden Homeoffice-Anteils und einer effizi­en­teren Flächennutzung durch Desk-Sharing nicht rückläufig entwi­ckelt hat.

Beschäftigungsausblick

Wüest Partner erwartet auch in den nächsten Jahren ein solides Stellenwachstum in den Bürobranchen. Bis 2030 prognos­ti­zieren wir einen durch­schnitt­lichen Zuwachs von 1.6% pro Jahr. Dies entspricht im Total rund 100’000 zusätz­lichen Arbeitsplätzen (gemessen in Vollzeitäquivalenten) entspricht. Die meisten dieser neuen Stellen dürften in der Informationstechnologie, in der Unternehmensberatung sowie in finanz­nahen Dienstleistungen (u.a. Fintech-Unternehmen, Fondsmanagement, Effekten- und Warenhandel) entstehen.

Es gilt jedoch zu berück­sich­tigen, dass langfristige Trends, wie der demogra­phische Wandel und der Einsatz von künst­licher Intelligenz die Notwendigkeit von zusätz­lichen Arbeitskräften senken. Mögliche Effizienzgewinne durch generative KI im Immobiliensektor haben wir in diesem Blogbeitrag «Wie hoch sind die Effizienzgewinne durch generative KI für den Immobiliensektor?» beschrieben. Die mittel­fristige Beschäftigungserwartung ist damit nicht mehr ganz so dynamisch wie im Durchschnitt der letzten Dekade. Dennoch dürfte sie intakt bleiben und so für zusätz­liche Nachfrage nach Büroflächen sorgen.

Zukünftiger Büroflächenbedarf – Auch abhängig von der Belegungsquote

Die struk­tu­rellen Veränderungen, welche die Nachfrage nach neuen Büroflächen tenden­ziell dämpfen, und die positive Beschäftigungsentwicklung wirken derzeit also noch in gegen­sätz­liche Richtungen. Eine quanti­tative Abschätzung, welcher der beiden Faktoren mittel­fristig überwiegen wird, bleibt damit heraus­for­dernd. Daher haben wir in der «Büroflächen-Barometer»-Befragung die Unternehmen nach ihrer Einschätzung für den zukünf­tigen Büroflächenbedarf gefragt. Dies erlaubt zumindest eine quali­tative Einschätzung über die künftige Entwicklung der Nachfrage nach Büroflächen.

Die Mehrheit der Unternehmen geht davon aus, dass die Grösse ihrer aktuellen Büroflächen unver­ändert bleibt. 26% rechnen eher mit einem Anstieg: 24% mit einem moderaten, 2% mit einem deutlichen. Im Gegensatz dazu planen 14% eine Verkleinerung ihrer Flächen, wobei die Mehrheit nur geringe Anpassungen vornehmen will. Erwartungsgemäss ist dabei der Anteil der Unternehmen, die ihre Flächen verringern wollen, kleiner, je höher die Belegungsquote ausfällt. Der zusätz­liche Flächenbedarf besteht jedoch nicht unbedingt bei den Flächen für klassische Arbeitsplätze. Die Befragung zeigt, dass bei vielen Unternehmen vor allem der Wunsch nach zusätz­lichen Flächen für Meeting-Räume und den Kundenbereich, aber auch für Fokus‑, Rückzugs- und Erholungsbereiche besteht.

Fazit

Die Nachfrage nach Büroflächen wird durch struk­tu­relle Veränderungen wie Homeoffice und Desk-Sharing weiterhin geprägt. Jedoch dürfte die Stabilisierung der Homeofficequoten dafür sprechen, dass zwar der Transformationsprozess in die neue Arbeitswelt noch nicht überall abgeschlossen ist, die ganz grossen negativen Effekte für die Büroflächennachfrage in der Schweiz aber ausge­blieben sind. Dies ist nicht zuletzt auf ein dynami­sches Beschäftigungswachstum in den letzten Jahren zurück­zu­führen.

Besonders der Einsatz von künst­licher Intelligenz – insbe­sondere genera­tiver KI – könnte die Notwendigkeit für zusätz­liche Arbeitskräfte in Bürobranchen jedoch zukünftig deutlich verringern. KI verspricht erheb­liche Produktivitäts- und Effizienzgewinne bei repeti­tiven Aufgaben, wodurch weniger neues Personal einge­stellt werden müsste. Obwohl wir auch mittel­fristig robustes Beschäftigungswachstum in den klassi­schen Bürobranchen erwarten und dies gemäss der Umfrage auch in höherem Flächenverbrauch resul­tieren könnte, bleibt der zusätz­liche Flächenbedarf – insbe­sondere nach zusätz­lichen Arbeitsplätzen ‑daher moderat. Der zukünftige Fokus des Flächenbedarfs liegt vermehrt auf flexi­bleren Räumen wie Meeting-Zonen, Rückzugsbereichen und Kundenbereichen.

Welche Anforderungen die Unternehmen an die Büroräumlichkeiten stellen würden und wo sich diese optima­ler­weise befinden, haben wir in einem separaten Blogbeitrag «Wandelnde Ansprüche an das moderne Büro» behandelt.

Der «Büroflächen-Barometer» von Wüest Partner
Der «Büroflächen-Barometer» von Wüest Partner ist eine gesamt­schwei­ze­rische Umfrage, die sich an Entscheidungsträger in Unternehmen, welche Büroflächen nutzen, richtet. Dabei werden rund 300 Schweizer Unternehmen zur aktuellen Büroarbeitsplatzsituation und zur länger­fris­tigen struk­tu­rellen Büroflächennachfrage befragt. Die Umfrage wurde zwischen 2020 und 2022 jährlich und nun im Jahr 2024 durch­ge­führt.

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