Bauen ohne Land – Erfolgsfaktoren für grossmassstäbliche Aufstockungen

Lindendorf in Ostermundigen, Bildrechte: UBS

Das Bundesamt für Statistik (BFS) prognos­ti­ziert für den Zeitraum von 2023 bis 2030 ein Bevölkerungswachstum von 650’000 bis 1.4 Mio. Menschen.
Das Referenzszenario geht dabei von etwa einer Million zusätz­lichen Einwohner:innen aus. Besonders stark wird das Wachstum für die fünf Grosszentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne und deren innere Agglomerationen erwartet, wo jeweils rund 300’000 zusätz­liche Personen Platz finden sollen.

Während in den Agglomerationsgürteln das Bevölkerungswachstum im Einklang mit den letzten 15 Jahren stehen dürfte, werden die Grosszentren voraus­sichtlich doppelt so viele neue Einwohner:innen anziehen wie bisher. Im Gegensatz dazu wird für kleinere und periphere Regionen eine eher stagnie­rende oder sogar rückläufige Bevölkerungsentwicklung erwartet. Mit dem Bevölkerungswachstum wird ein entspre­chender Anstieg der Anzahl Haushalte erwartet. Diese Kennzahl ist die relevante Grösse, um daraus die Wohnungsnachfrage abzuleiten.

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Eine Auswertung der Siedlungsreserven zeigt, dass unbebaute Bauzonen und Ausnützungsreserven im Siedlungsgebiet Platz für rund 2.7 Mio. zusätz­liche Personen bieten. In der Theorie könnte damit das erwartete Bevölkerungswachstum bewältigt werden. Praktisch liegen die Siedlungsreserven jedoch oft an weniger gut erschlos­senen Lagen, während die Nachfrage nach Wohnraum haupt­sächlich in den Grosszentren und der Agglomeration erwartet wird. Hier spielt die Verdichtung – durch Ersatzneubauten, Umbauten oder Aufstockungen – eine zentrale Rolle.

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Aufstockungen gewinnen an Relevanz

In städti­schen Gebieten mit knappen Baulandreserven gewinnen Aufstockungen zunehmend an Bedeutung: Zusätzlicher Wohnraum entsteht im Bereich von erschlos­senem, bereits konsu­miertem Bauland, wodurch eine effiziente Flächennutzung möglich ist. Aus dem Blickwinkel der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bieten Aufstockungen die Möglichkeit, energe­tische Sanierungen vorzu­nehmen, damit die Energieeffizienz des Gesamtgebäudes zu steigern und graue Emissionen gering zu halten.

Wirtschaftliche und ökologische Konsequenzen

Im Rahmen einer Studie haben Wüest Partner und Durable im Auftrag von Lignum und dem Bundesamt für Umwelt einer­seits die Wirtschaftlichkeit und anderer­seits den ökolo­gi­schen Aspekt von Aufstockungen unter­sucht. Die Ergebnisse zeigen, dass Aufstockungen bei gleicher Fläche in der Regel wirtschaftlich besser sind als Neubauten.
Ökologisch betrachtet verur­sacht ein Ersatzneubau in Holzbauweise im Vergleich zur Sanierung und Aufstockung um ca. 3% höhere Treibhausgasemissionen, während der minera­lische Neubau mit 35% höheren Emissionen deutlich schlechter, als die Aufstockung abschneidet.

Erfolgsfaktoren

Dass Aufstockungen auch aus Investorensicht attraktiv und gross­mass­stäblich ausführbar sind, zeigen zahlreiche Beispiele aus der Praxis, die im Zuge einer Fachveranstaltung der Reihe «Stadt aus Holz» am 6. November 2024 präsen­tiert und disku­tiert wurden. Die Investor:innen sind sich einig: Aufstockungen sind komplex und nicht für alle Gebäudetypen und an jedem Standort sinnvoll. Bei erfolg­reicher Umsetzung profi­tieren jedoch sowohl die Bestands- als auch die neuen Flächen: erstere werden aufge­wertet und die letztere zeitef­fi­zient erstellt..

Zentral ist gem. Ulrich Schiller, Geschäftsführer der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, dass eine ganzheit­liche Betrachtung des Gebäudes verfolgt wird und Synergieeffekte aus Neubau und Bestand genutzt werden. Der Fokus soll dabei neben den neuen Flächen auf die energe­tische Ertüchtigung des Bestands und das Nachrüsten für barrie­re­freie Flächen liegen. Aus wirtschaft­licher Perspektive ist die Realisierung von mindestens zwei Geschossen inter­essant, weil damit Skaleneffekte aus der Vorfertigung ausge­spielt werden können, was sich positiv auf den Terminplan und die Wirtschaftlichkeit auswirkt.

Ein Bauvorhaben im bewohnten Zustand erhöht den notwen­digen Abstimmungsbedarf. Zu mehr Akzeptanz seitens Mieterschaft führen einer­seits die Aufwertung der Bestandsflächen, Reduzierung von Betriebskosten durch energe­tische Sanierung und das Aufwerten von gemein­schaftlich genutzten Aussenflächen. Aus Sicht von Peter Kaufmann, Leiter Finanzvermögen der Immobilien Basel-Stadt ist ein gezieltes Stakeholdermanagement und eine profes­sio­nelle Mieterbetreuung unabdingbar.

Eine Herausforderung bleibt gem. Roman Weiss, Project Manager Construction & Development bei UBS Fund Management AG der Umgang mit den begrenzten Flächen im Untergeschoss, wo aufgrund der oberir­di­schen Flächenzunahme zusätz­liche Keller- und Einstellplätze nachge­fragt werden.

Zusammenfassend können wir die folgenden Erfolgsfaktoren festhalten:

1. Aufstockung mit energe­ti­scher Sanierung des Bestands kombi­nieren
2. Rentabilität steigt mit Anzahl Geschosse der Aufstockung, da Skaleneffekte aus der Vorfertigung ausge­spielt werden können
3. Holz eignet sich als Baumaterial aufgrund seines geringen Eigengewichts im Verhältnis zur Tragfähigkeit ideal für Aufstockungen. Zudem erlaubt die Vorfertigung die Bauzeit und Emissionen vor Ort zu reduzieren.
4. Aufwertung der Aussenräume und Gemeinschaftsflächen sowie Reduzierung von Betriebskosten sind zentral für Akzeptanz bei Bestandsmieter:innen
5. Gezieltes Stakeholdermanagement und profes­sio­nelle Mieterbetreuung sind unabdingbar
6. Umgang mit begrenzten Flächen im Untergeschoss muss bei oberir­di­scher Flächenzunahme bedacht werden

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Mit der Eventreihe «Stadt aus Holz» ermög­lichen wir Investor:innen einer­seits tiefe Einblicke in erfolg­reich reali­sierte Projekte und bieten eine Plattform für Networking und Erfahrungsaustausch. Zudem stehen wir Ihnen mit unserer Expertise in Fragen der Marktfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit von Entwicklungsprojekten in Holzbauweise beratend zur Verfügung. Bauen mit Holz kann einen wesent­lichen Beitrag für eine nachhaltige Entwicklung des Lebensraums und den Aufbau einer auf erneu­er­baren Ressourcen basie­renden Gesellschaft leisten. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt. Kontaktieren Sie uns. 

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