Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte

Studie zur Nachhal­tigkeit: Eine empirische Unter­su­chung über den Zusam­menhang zwischen dem fossilen CO₂-Ausstoss von Wohnren­di­te­lie­gen­schaften und deren Marktwert.

Rechnen sich Inves­ti­tionen in nachhaltige Immobilien? Diese Frage hat Wüest Partner in einer Auftrags­studie für das Bundesamt für Umwelt (BAFU) beant­wortet. Im Kern ging es darum heraus­zu­finden, wie sich der Wert von zwei Wohnlie­gen­schaften unter­scheidet, deren einziger Unter­schied darin besteht, dass die eine mit Öl oder Gas beheizt wird und demnach CO₂ ausstösst und die andere dank einer Wärme­pumpe ohne fossiles CO₂ betrieben werden kann? Zu diesem Zweck hat Wüest Partner rund 2400 Wohnob­jekte mit insgesamt knapp 40’000 Mietver­trägen, die zwischen 2015 und 2020 abgeschlossen wurden, unter­sucht. Zudem wurden 432 seit 2017 durch­ge­führte Trans­ak­tionen von Wohnlie­gen­schaften analy­siert.

Für alle unter­suchten Liegen­schaften wurden die CO₂-Emissionen aus fossilen Energie­trägern detail­liert model­liert und die Unter­schiede hinsichtlich der Lage, des Zustands sowie des Ausbau­stan­dards heraus­ge­rechnet. Die empirische Unter­su­chung brachte die folgenden drei zentralen Ergeb­nisse zutage:

• Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärme­pumpe fallen zusätz­liche Kosten an. Die Inves­ti­ti­ons­kosten (umgerechnet in monat­liche Amorti­sa­ti­ons­kosten) sind beim Einbau einer Wärme­pumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung.
• Aus den unter­suchten Mietver­trägen geht hervor, dass die Netto­miete in einem mit einer Wärme­pumpe beheizten Mehrfa­mi­li­enhaus durch­schnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher liegt als die Netto­miete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausge­stat­teten Mehrfa­mi­li­enhaus. Ein Grossteil dieser Differenz wird aus Mieter­sicht durch die um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Neben­kosten wettge­macht.
• Basierend auf den beobach­teten Trans­ak­tionen zeigen sich hinsichtlich der Zahlungs­be­reit­schaft leichte Unter­schiede zwischen nachhal­tiger und weniger nachhaltig betrie­benen Liegen­schaften. Die Rendi­te­er­wartung fällt bei einer Immobilie mit Wärme­pumpe im Vergleich zu einer mit einer fossilen Heizung ausge­stat­teten Liegen­schaften etwas tiefer aus.

Ökolo­gische Nachhal­tigkeit zahlt sich aus

Diese Ergeb­nisse lassen sich wie folgt inter­pre­tieren: Wohnlie­gen­schaften, bei deren Betrieb kein CO2 aus fossilen Energie­trägern ausge­stossen wird, sind aufgrund der höheren Ertrags­po­ten­ziale und der leicht tieferen Rendi­te­er­war­tungen im Durch­schnitt wertvoller als mit einem fossilen Energie­träger beheizte Wohnlie­gen­schaften, und das selbst unter Berück­sich­tigung der höheren Inves­ti­ti­ons­kosten. Eine Inves­torin zahlt für eine fossil beheizte Liegen­schaft im Durch­schnitt rund 4 Prozent weniger als für eine nachhaltig beheizte. Je nach Liegen­schaft können die Unter­schiede grösser oder kleiner ausfallen.

Die gesamte Studie kann hier direkt herun­ter­ge­laden werden.

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