Was bedeutet die SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren» in der Praxis?

Seit April 2020 ist die neue SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren» in Kraft. Die Ordnung fasst einer­seits zusammen, was es bedeutet Bauherr zu sein und welche Leistungen von ihm erwartet werden. Gleich­zeitig klärt sie auch die Schnitt­stellen zwischen Bauherrn und allen weiteren Betei­ligten in allen Phasen 1 – 6 (vgl. SIA 112). Als grosse und wichtige Neuerung kommt hinzu, dass den bisher bekannten Arbeits­schritten eine zusätz­liche Phase 0 «Initia­li­sierung» voran­ge­stellt wird. Diese Phase trägt den wichtigen Vorbe­rei­tungs­ar­beiten des Bauherrn vor dem eigent­liche Planungs­prozess Rechnung.

Was macht gute Bauherren aus?

Zu Recht betonen viele Architekten:innen, dass gute Archi­tektur gute Bauherren voraus­setzt. Doch was macht einen guten Bauherrn aus, was muss er bringen? Auf diese Fragen gibt nun erstmals die SIA-Ordnung für Leistungen des Bauherrn grund­sätz­liche Antworten. Zunächst wird eines klarge­stellt: „Bauherr sein ist eine Führungs­aufgabe“ (2.1) „Er initiiert das Vorhaben und formu­liert die Ziele, die Rahmen­be­din­gungen und die Anfor­de­rungen, welche das Bauvor­haben zu erfüllen hat.“ (1.1.4) Dies erfolgt in einer neu einge­führten Phase 0. Bei ihr geht es darum, eine Vision bezüglich der Wirkung eines Bauwerks in einem integra­tiven Prozess zu entwi­ckeln, und zwar im Bewusstsein der Bedeutung des Bauvor­habens im sozial­räum­lichen Sinne. Dabei wird die Bauherren-Kultur, seine Unter­neh­mens­kultur, Haltung und Persön­lichkeit in den Raum getragen, in Baukultur übertragen. Daraus sind dann – unter Berück­sich­tigung der bauherr­lichen Geschäfts- und Anlage­stra­tegie – klare Zielset­zungen abzuleiten, was quali­tativ und quanti­tativ erreicht werden soll (3.1.4). Schliesslich muss der Bauherr die Zieler­rei­chung konti­nu­ierlich messen (Steuerung und Controlling 3.1.5).

Die folgende Abbildung zeigt nun die sechs Leistungs­be­reiche, zu denen sich der Bauherr äussern und die er dokumen­tieren muss. Als erstes findet eine Ortung statt (4.3.010), wird das Umfeld analy­siert. Die Zusam­men­hänge zwischen Gesell­schaft, Ortschaft, Landschaft und deren Verän­derung und Entwicklung (die Geschichte des Ortes) werden betrachtet. Dabei wird das Eigene, Besondere heraus­ge­ar­beitet, der Genius loci identi­fi­ziert und ebenso die Anspruchs­gruppen und deren Bedürf­nisse. Diese werden ganzheitlich verstanden, umfassen Nutzungs­be­zo­genes, Techni­sches, Quanti­ta­tives ebenso wie Haltungs- und Wirkungs­be­zo­genes, Kultu­relles (Werte, Normen, Verhal­tens­weisen), Emotio­nales (Image, Atmosphäre), also Quali­ta­tives. Letztlich geht es darum, den Raum / das Umfeld mit seinen Menschen und seiner Ausge­staltung ganzheitlich wahrzu­nehmen und zu verstehen.

Quelle: Auszug aus SIA 101 «Ordnung für Leistungen der Bauherren»

Im wohl zentralsten Leistungs­be­reich geht es um die inhalt­liche Positio­nierung des Bauherrn bezogen auf das Bauvor­haben und sein Umfeld (4.3.012). Hier gilt es eine Vision zu skizzieren mit groben Vorstel­lungen zum Bauvor­haben, seiner Nutzung, Bedeutung und Wirkung. Schluss­endlich geht es darum, übergrei­fende Ziele festzu­legen, also eine areal- und projekt­be­zo­genen Bauherren-Strategie zu erarbeiten. Diese muss konform sein mit der Geschäfts- und Anlage­stra­tegie und ein Bezugs­system definieren, das die Bedürf­nisse der eigner- und umfeld­be­zo­genen Anspruchs­gruppen sowie der Zielgruppen hinsichtlich ökono­mi­scher, ökolo­gi­scher und sozio­kul­tu­reller Aspekte aufein­ander abstimmt. Aus einem solchen komplexen und anspruchs­vollen Analyse- und Entwick­lungs­prozess entsteht bei erfolg­reichem Verlauf ganzheitlich-nachhaltige Baukultur.

So gehen wir vor

Wüest Partner befasst sich schon seit Jahrzehnten mit den ökono­mi­schen und ökolo­gi­schen Entwick­lungen der Immobi­li­en­wirt­schaft und hat mit ihrem Wissen und ihrer Erfahrung unzählige Bauherren bei Bauvor­haben unter­stützt. Dies insbe­sondere auch in Vorbe­reitung auf einen anste­henden Planungs- und Bauprozess, im Sinne der Phase «Initia­li­sierung», wie sie nun durch den SIA mit der Ordnung 101 festge­halten ist. Die SIA Ordnung 101 fordert den Bauherrn auf, die Projekt­vor­gaben klarer als bisher zu definieren, was auch in Briefings von Archi­tek­tur­wett­be­werben einfliessen sollte. Die Aspekte der Bedeutung und Wirkung von Bauvor­haben werden ganzheit­licher und nachhal­tiger betrachtet, umfassen auch die Raumge­staltung in einem strate­gi­schen Sinne.

Als Antwort darauf hat Wüest Partner in Zusam­men­arbeit mit Dieter Pfister (Berater und Leiter Bauherren-Programm Univer­sität St. Gallen) ein Vorgehen entwi­ckelt, bei dem alle Strategie-Fragen, die sich der Bauherr in der Phase 0 stellen muss beant­wortet werden (siehe nächste Abbildung).

Mit einem solchen effizi­enten Bauherrenstrategie-Management werden die Anliegen von SIA-101 in die Praxis getragen und inhaltlich klar struk­tu­riert und ausfor­mu­liert.

• Schritt 1: Analysen
  • Standort / Areal
  • Immobi­li­en­markt (Angebot)
  • Bevöl­kerung, Beschäf­tigung, Wirtschaft (Nachfrage)
  • Konkur­renz­an­gebote
• Schritt 2: Entwicklung Bauher­ren­vision & ‑strategie
  • Bauher­ren­vision
  • Bauher­ren­stra­tegie:
    • Raumge­staltung
    • Zielgruppe
    • Nutzung
    • Wirtschaft­lichkeit

In einem Prozess wird der Bauherr darin unter­stützt, eine Bauher­ren­vision zu erarbeiten und auf deren Basis eine struk­tu­riere Bauher­ren­stra­tegie für das Bauvor­haben zu formu­lieren.
Grundlage hierfür bildet eine Analyse von Standort- und Areal, Immobi­li­en­markt (Angebot), Bevöl­kerung, Beschäf­tigung und Wirtschaft (Nachfrage) sowie eine Konkur­renz­analyse. Parallel dazu findet eine umfas­sende Analyse des Ortes hinsichtlich Quali­täten, Identität, bestehende Baukultur etc. statt. Auf Basis dieser Analysen wird zusammen mit dem Bauherrn in einem gemein­samen Workshop die Bauher­ren­stra­tegie und ‑vision erarbeitet. Es wird so die Brücke zwischen Haltung und Gestaltung, Bauher­ren­kultur und Baukultur, Geschäfts- und Analage­stra­tegie bewusster und konkreter geschlagen als bisher.

Fachkurs: Bauher­ren­kom­petenz

Dieser Kurs bietet Ihnen eine Übersicht über die komplexen Aufgaben eines Bauherrn während des Planungs‑, Bau- und Nutzungs­pro­zesses einer Immobilie. Sie haben die Gelegenheit, Ihre Kennt­nisse über alle Aspekte der Nachhal­tigkeit in Bezug auf Immobilien zu erweitern, auf ökono­mi­scher wie auch auf ökolo­gi­scher und sozio­kul­tu­reller Ebene.

Der nächste Fachkurs findet am 09. April 2025 in Zürich statt. Weitere Infor­ma­tionen sowie das Anmel­de­for­mular finden Sie hier.