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Soddi­sfa­zione abitativa in un contesto di conso­li­da­zione urbana

Ultimo aggiornamento: 24. April 2025

La prima fase della legge sulla piani­fi­ca­zione terri­to­riale ha posto fine all’espansione urbana e i cantoni sono stati incorag­giati a promuovere la conso­li­da­zione interna. L’attuazione a livello cantonale è stata completata in tutti i cantoni e la palla passa ora ai comuni. Le diffe­renze di attua­zione sono notevoli: mentre alcuni centri urbani hanno già registrato un aumento della densità, per quanto riguarda le città, iniziative simili nelle città sono netta­mente in ritardo.

Lo sforzo rivolto alla conso­li­da­zione dei centri urbani costringe a rispondere a varie domande, come qual è lo stato di soddi­sfa­zione abitativa nelle aree densa­mente popolate rispetto a quelle che lo sono meno? Quali aspetti della vita sono percepiti più positi­va­mente e quali più negati­va­mente in queste aree? Cerchiamo di rispondere a queste domande nel terzo e ultimo articolo parte della nostra indagine domestica “Immo-Barometer” (vedi box infor­mativo), con la quale, per la prima volta nel 2023, abbiamo fissato la densità percepita dell’ambiente di vita dei parte­ci­panti.

Minore soddi­sfa­zione abitativa nelle aree densa­mente edificate

A questo scopo abbiamo confrontato le risposte dei parte­ci­panti al sondaggio sulla densità percepita nel quartiere con le risposte relative alla soddi­sfa­zione abitativa. I risultati mostrano come inquilini e proprietari che perce­pi­scono il loro quartiere come più densa­mente edificato, tendono a essere meno soddi­sfatti. Con circa il 38%, la percen­tuale di inquilini che attual­mente si dichiara soddi­sfatta della propria abita­zione è legger­mente inferiore nelle aree residen­ziali con edifici a tre o più piani (densità medio-alta) rispetto alle aree meno densa­mente popolate, anche se ciò è dovuto a vari attori abitativi. In generale la soddi­sfa­zione dei proprietari è più elevata rispetto a quella degli inquilini, sebbene anche in questo segmento si osservino valori di soddi­sfa­zione più bassi in relazione a densità più elevate.

Come le sembra attual­mente il suo appartamento/casa?

Diffe­renze evidenti nei fattori specifici dell’im­mobile

Abbiamo effet­tuato solo analisi diffe­ren­ziate della soddi­sfa­zione abitativa e dei fattori abitativi in base alla densità nel gruppo degli inquilini, poiché il numero di proprietari in ambienti residen­ziali densi e molto densi è troppo esiguo per trarre conclu­sioni affidabili. Per cause intrin­seche, la percen­tuale di inquilini soddi­sfatti è signi­fi­ca­ti­va­mente più bassa nei quartieri a media o alta densità. La più grande diffe­renza tra la soddi­sfa­zione in abita­zioni ad alta e bassa densità è rappre­sentata dalle condi­zioni delle aree verdi e esterne dell’e­di­ficio. In questo caso, la percen­tuale di inter­vi­stati abbastanza o molto soddi­sfatti è inferiore di circa 12 punti percen­tuali nelle aree a media densità e di ben 22 punti percen­tuali nelle aree ad alta densità. In una certa misura, questo può anche spiegare la maggiore dispo­ni­bilità a pagare per gli spazi pubblici nelle grandi città densa­mente popolate (vedi “Il valore dello spazio pubblico”).

Nelle aree densa­mente edificate, è spesso difficile godere di un’ottima vista. Come previsto, una delle principali diffe­renze tra gli inter­vi­stati si riscontra quindi anche nella possi­bilità di avere a dispo­si­zione un bel panorama. Va notata la quasi assenza di diffe­renze nell’opzione luce ed esposi­zione. Nonostante l’impos­si­bilità di godere di un panorama, molte delle famiglie inter­vi­state si consi­derano soddi­sfatte dell’esposizione solare e della luce alla quale è esposta la propria abita­zione.

Quanto sono o sarebbero impor­tanti per lei o per il suo nucleo familiare i seguenti punti nella scelta di un immobile?

Soddi­sfa­zione bilan­ciata in rapporto a prezzo-prestazioni

L’affitto è uno dei criteri che presenta grandi varia­zioni nella valuta­zione della soddi­sfa­zione. Anche se può rivelarsi inizial­mente sorpren­dente, la densità percepita è natural­mente più elevata nelle aree urbane, e, di norma, ci si deve aspettare un affitto più elevato per la stessa tipologia di appar­ta­mento. Oltre ai costi più elevati, però, anche l’offerta di infra­strutture è più ampia. Le diffe­renze nel rapporto qualità-prezzo tra gli inquilini delle aree ad alta densità e quelli delle aree a bassa densità sono di conse­guenza ridotte. Tuttavia, la soddi­sfa­zione per il rapporto qualità-prezzo nei quartieri a bassa densità è legger­mente più elevata.

Aree ricreative facil­mente acces­sibili anche in quartieri residen­ziali densa­mente popolati

L’indagine sulle famiglie mostra che la diffe­renza nei punteggi di soddi­sfa­zione in termini di vicinanza alle aree ricreative locali tra gli inter­vi­stati in un quartiere residen­ziale ad alta densità e quelli in un quartiere residen­ziale a bassa densità è molto ridotta. Ciò è proba­bil­mente dovuto princi­pal­mente ai brevi tempi di percor­renza grazie ai buoni colle­ga­menti con i trasporti pubblici. Quest’ultimo è uno dei pochi criteri residen­ziali con un grado di soddi­sfa­zione più elevato riportato da coloro che vivono in quartieri ad alta densità. Un’in­fra­struttura ben sviluppata è proba­bil­mente una delle ragioni principali della popolarità delle città, soprat­tutto perché la vicinanza ai trasporti pubblici assume un ruolo centrale nella ricerca di una casa (cfr. “Soddi­sfa­zione abitativa in Svizzera: tendenze e fattori di influenza”).

Colpisce anche l’alto livello di soddi­sfa­zione degli inter­vi­stati in un ambiente residen­ziale a bassa densità per quanto riguarda i criteri legati alla possi­bilità di fare acquisti nelle immediate vicinanze e la poca distanza da scuole, materne e asili nido. Le diffe­renze tra le varie categorie di densità sono minime, segno che anche in Svizzera l’offerta di negozi e servizi nelle aree perife­riche è ben sviluppata.

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Conclu­sione

L’indagine mostra che maggiore è la densità percepita dall’am­biente abitativo, minore è la soddi­sfa­zione degli inter­vi­stati. Spesso è una combi­na­zione di criteri influenzati dalla densità dell’am­biente residen­ziale a portare a questi risultati. Per aumentare l’accet­ta­zione dello sviluppo degli insedia­menti interni, è neces­sario lavorare sulla qualità dei criteri di localiz­za­zione, attual­mente valutati meno positi­va­mente. Inoltre, nell’im­ple­men­ta­zione dei progetti di densi­fi­ca­zione, si dovrebbe fare atten­zione a ottimizzare la qualità degli immobili, laddove possibile.

Sebbene l’indagine abbia rilevato un livello di soddi­sfa­zione residen­ziale legger­mente inferiore nelle aree densa­mente edificate, si può presumere che, in futuro, le aree urbane conti­nue­ranno a essere apprezzate. Questo perché, da un lato, molto di quanto neces­sario per il lavoro, la vita quoti­diana e il diver­ti­mento sono vicine al luogo in cui si vive. Inoltre, grazie ai buoni colle­ga­menti offerti dal trasporto pubblico, nelle città è possibile raggiungere in modo efficiente anche desti­na­zioni più lontane, ad esempio per una vacanza in campagna.


Dopo gli articoli sulla soddi­sfa­zione abitativa generale («Soddi­sfa­zione abitativa in Svizzera: tendenze e fattori di influenza») e sul tema della soste­ni­bilità nella scelta degli immobili («Vivere in modo soste­nibile: tendenze e variabili»), questa è la terza e ultima parte della trilogia di blog sull’in­dagine domestica «Immo-Barometer».


L› »Immo-Barometer» di Wüest Partner
L› »Immo-Barometer» è un sondaggio a livello nazionale sui temi della soddi­sfa­zione abitativa e delle esigenze abitative, condotto da Wüest Partner nel 2023 con il supporto dell’Associa­zione svizzera dei proprietari di case (HEV) e della Federa­zione immobi­liare svizzera (SVIT Svizzera). Circa 1.000 famiglie campione della Svizzera tedesca e francese hanno risposto in modo detta­gliato a domande circa la loro attuale situa­zione abitativa e su eventuali progetti di cambia­mento. L› »Immo-Barometer» è uno studio a lungo termine, condotto per la prima volta nel 1988 con cadenza biennale.

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