Soddisfazione abitativa in un contesto di consolidazione urbana
16. Gennaio 2024
Temi
La prima fase della legge sulla pianificazione territoriale ha posto fine all’espansione urbana e i cantoni sono stati incoraggiati a promuovere la consolidazione interna. L’attuazione a livello cantonale è stata completata in tutti i cantoni e la palla passa ora ai comuni. Le differenze di attuazione sono notevoli: mentre alcuni centri urbani hanno già registrato un aumento della densità, per quanto riguarda le città, iniziative simili nelle città sono nettamente in ritardo.
Lo sforzo rivolto alla consolidazione dei centri urbani costringe a rispondere a varie domande, come qual è lo stato di soddisfazione abitativa nelle aree densamente popolate rispetto a quelle che lo sono meno? Quali aspetti della vita sono percepiti più positivamente e quali più negativamente in queste aree? Cerchiamo di rispondere a queste domande nel terzo e ultimo articolo parte della nostra indagine domestica “Immo-Barometer” (vedi box informativo), con la quale, per la prima volta nel 2023, abbiamo fissato la densità percepita dell’ambiente di vita dei partecipanti.
Minore soddisfazione abitativa nelle aree densamente edificate
A questo scopo abbiamo confrontato le risposte dei partecipanti al sondaggio sulla densità percepita nel quartiere con le risposte relative alla soddisfazione abitativa. I risultati mostrano come inquilini e proprietari che percepiscono il loro quartiere come più densamente edificato, tendono a essere meno soddisfatti. Con circa il 38%, la percentuale di inquilini che attualmente si dichiara soddisfatta della propria abitazione è leggermente inferiore nelle aree residenziali con edifici a tre o più piani (densità medio-alta) rispetto alle aree meno densamente popolate, anche se ciò è dovuto a vari attori abitativi. In generale la soddisfazione dei proprietari è più elevata rispetto a quella degli inquilini, sebbene anche in questo segmento si osservino valori di soddisfazione più bassi in relazione a densità più elevate.
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Differenze evidenti nei fattori specifici dell'immobile
Abbiamo effettuato solo analisi differenziate della soddisfazione abitativa e dei fattori abitativi in base alla densità nel gruppo degli inquilini, poiché il numero di proprietari in ambienti residenziali densi e molto densi è troppo esiguo per trarre conclusioni affidabili. Per cause intrinseche, la percentuale di inquilini soddisfatti è significativamente più bassa nei quartieri a media o alta densità. La più grande differenza tra la soddisfazione in abitazioni ad alta e bassa densità è rappresentata dalle condizioni delle aree verdi e esterne dell'edificio. In questo caso, la percentuale di intervistati abbastanza o molto soddisfatti è inferiore di circa 12 punti percentuali nelle aree a media densità e di ben 22 punti percentuali nelle aree ad alta densità. In una certa misura, questo può anche spiegare la maggiore disponibilità a pagare per gli spazi pubblici nelle grandi città densamente popolate (vedi “Il valore dello spazio pubblico”).
Nelle aree densamente edificate, è spesso difficile godere di un’ottima vista. Come previsto, una delle principali differenze tra gli intervistati si riscontra quindi anche nella possibilità di avere a disposizione un bel panorama. Va notata la quasi assenza di differenze nell’opzione luce ed esposizione. Nonostante l'impossibilità di godere di un panorama, molte delle famiglie intervistate si considerano soddisfatte dell’esposizione solare e della luce alla quale è esposta la propria abitazione.
Quanto sono o sarebbero importanti per lei o per il suo nucleo familiare i seguenti punti nella scelta di un immobile?
Soddisfazione bilanciata in rapporto a prezzo-prestazioni
L'affitto è uno dei criteri che presenta grandi variazioni nella valutazione della soddisfazione. Anche se può rivelarsi inizialmente sorprendente, la densità percepita è naturalmente più elevata nelle aree urbane, e, di norma, ci si deve aspettare un affitto più elevato per la stessa tipologia di appartamento. Oltre ai costi più elevati, però, anche l'offerta di infrastrutture è più ampia. Le differenze nel rapporto qualità-prezzo tra gli inquilini delle aree ad alta densità e quelli delle aree a bassa densità sono di conseguenza ridotte. Tuttavia, la soddisfazione per il rapporto qualità-prezzo nei quartieri a bassa densità è leggermente più elevata.
Aree ricreative facilmente accessibili anche in quartieri residenziali densamente popolati
L'indagine sulle famiglie mostra che la differenza nei punteggi di soddisfazione in termini di vicinanza alle aree ricreative locali tra gli intervistati in un quartiere residenziale ad alta densità e quelli in un quartiere residenziale a bassa densità è molto ridotta. Ciò è probabilmente dovuto principalmente ai brevi tempi di percorrenza grazie ai buoni collegamenti con i trasporti pubblici. Quest'ultimo è uno dei pochi criteri residenziali con un grado di soddisfazione più elevato riportato da coloro che vivono in quartieri ad alta densità. Un'infrastruttura ben sviluppata è probabilmente una delle ragioni principali della popolarità delle città, soprattutto perché la vicinanza ai trasporti pubblici assume un ruolo centrale nella ricerca di una casa (cfr. “Soddisfazione abitativa in Svizzera: tendenze e fattori di influenza”).
Colpisce anche l'alto livello di soddisfazione degli intervistati in un ambiente residenziale a bassa densità per quanto riguarda i criteri legati alla possibilità di fare acquisti nelle immediate vicinanze e la poca distanza da scuole, materne e asili nido. Le differenze tra le varie categorie di densità sono minime, segno che anche in Svizzera l'offerta di negozi e servizi nelle aree periferiche è ben sviluppata.
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Conclusione
L'indagine mostra che maggiore è la densità percepita dall'ambiente abitativo, minore è la soddisfazione degli intervistati. Spesso è una combinazione di criteri influenzati dalla densità dell'ambiente residenziale a portare a questi risultati. Per aumentare l'accettazione dello sviluppo degli insediamenti interni, è necessario lavorare sulla qualità dei criteri di localizzazione, attualmente valutati meno positivamente. Inoltre, nell'implementazione dei progetti di densificazione, si dovrebbe fare attenzione a ottimizzare la qualità degli immobili, laddove possibile.
Sebbene l'indagine abbia rilevato un livello di soddisfazione residenziale leggermente inferiore nelle aree densamente edificate, si può presumere che, in futuro, le aree urbane continueranno a essere apprezzate. Questo perché, da un lato, molto di quanto necessario per il lavoro, la vita quotidiana e il divertimento sono vicine al luogo in cui si vive. Inoltre, grazie ai buoni collegamenti offerti dal trasporto pubblico, nelle città è possibile raggiungere in modo efficiente anche destinazioni più lontane, ad esempio per una vacanza in campagna.
Dopo gli articoli sulla soddisfazione abitativa generale ("Soddisfazione abitativa in Svizzera: tendenze e fattori di influenza") e sul tema della sostenibilità nella scelta degli immobili ("Vivere in modo sostenibile: tendenze e variabili"), questa è la terza e ultima parte della trilogia di blog sull'indagine domestica "Immo-Barometer".
L'"Immo-Barometer" di Wüest Partner
L'"Immo-Barometer" è un sondaggio a livello nazionale sui temi della soddisfazione abitativa e delle esigenze abitative, condotto da Wüest Partner nel 2023 con il supporto dell'Associazione svizzera dei proprietari di case (HEV) e della Federazione immobiliare svizzera (SVIT Svizzera). Circa 1.000 famiglie campione della Svizzera tedesca e francese hanno risposto in modo dettagliato a domande circa la loro attuale situazione abitativa e su eventuali progetti di cambiamento. L'"Immo-Barometer" è uno studio a lungo termine, condotto per la prima volta nel 1988 con cadenza biennale.