Satisfaction en matière de logement dans le contexte de la consolidation urbaine
16 janvier 2024
Sujets
La première étape de la loi sur l’aménagement du territoire en Suisse a mis un terme à l’étalement urbain et les cantons suisses ont été encouragés à promouvoir la consolidation urbaine. La mise en œuvre a été achevée dans tous les cantons et la balle est maintenant dans le camp des communes. Toutefois, il existe de grandes différences dans la mise en œuvre. Alors que certaines agglomérations ont déjà connu une augmentation sensible de la densité, les initiatives correspondantes dans les villes sont encore loin d’être mises en œuvre et il est nécessaire de rattraper le retard.
Le désir de consolidation urbaine pose la question de l’acceptation. Qu’en est-il de la satisfaction en matière de logement dans les zones densément peuplées par rapport aux zones moins denses ? Quels sont les aspects de la vie qui sont perçus de manière plus positive ou plus négative dans ces zones densément peuplées ? Nous abordons ces questions dans cette troisième et dernière partie de la trilogie de blogs sur l’enquête Immo-Baromètre auprès des ménages (voir infobox), dans laquelle nous avons déterminé la perception qu’ont les personnes interrogées de la densité de leur environnement de vie pour la première fois en 2023.
Une satisfaction résidentielle plus faible dans les zones densément construites
Pour ce faire, nous avons comparé les réponses des participants à l’enquête concernant la densité perçue dans leur environnement résidentiel avec les réponses concernant la satisfaction à l’égard du logement. Les résultats montrent que tant les locataires que les propriétaires qui perçoivent leur environnement comme plus dense ont tendance à être moins satisfaits. La part des locataires qui se plaisent actuellement beaucoup dans leurs quatre murs est, avec environ 38%, un peu plus faible dans les environnements résidentiels avec des bâtiments de trois étages ou plus (densité moyenne à très élevée) que dans les zones moins densément peuplées, ce qui s’explique par différents facteurs liés au logement. Chez les propriétaires, le niveau de satisfaction est globalement plus élevé que chez les locataires, mais on constate également dans ce segment des valeurs de satisfaction plus faibles en cas de densité plus élevée.
Comment vous plaisez-vous actuellement dans votre appartement/votre maison ?
De nettes différences dans les facteurs spécifiques aux biens immobiliers
Nous n'avons procédé à des analyses différenciées de la satisfaction et des facteurs liés au logement en fonction de la densité que pour les locataires, car le nombre de propriétaires dans les environnements résidentiels denses et très denses est trop faible pour en tirer des conclusions fiables. Pour de nombreux facteurs internes, la proportion de locataires satisfaits est significativement plus faible dans les zones résidentielles de densité moyenne ou élevée. La plus grande différence entre la satisfaction dans les logements à haute densité et à faible densité concerne le facteur "apparence des espaces extérieurs/verts". Ici, la proportion de répondants qui sont actuellement assez ou très satisfaits est inférieure d'environ 12 points de pourcentage dans les zones à densité moyenne et jusqu'à 22 points de pourcentage dans les zones à forte densité par rapport aux zones résidentielles à faible densité. Cela peut également expliquer la volonté supplémentaire de payer pour les espaces publics dans les grandes villes densément peuplées (voir "La valeur de l'espace public").
Les vues étendues sont souvent très limitées dans les zones densément bâties. Comme on pouvait s'y attendre, l'une des principales différences entre les répondants concerne donc le facteur "vues". Mais il convient de noter qu'il n'y a pratiquement pas de différences en ce qui concerne le facteur "lumière et soleil". En dépit d'une vue limitée, de nombreux ménages interrogés bénéficient manifestement d'un ensoleillement suffisant.
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Satisfaction équilibrée quant au rapport qualité-prix
Le loyer est un facteur qui varie fortement en termes de satisfaction. Cela peut surprendre au premier abord. Cependant, la densité perçue est naturellement plus élevée dans les zones urbaines, où l'on peut s'attendre à des loyers plus élevés pour un logement comparable. Cependant, parallèlement aux coûts plus élevés, l'offre d'infrastructures est également plus importante. Cela explique les faibles différences de rapport qualité-prix entre les locataires des zones à forte densité et ceux des zones à faible densité, même si la satisfaction à l'égard du rapport qualité-prix dans les zones résidentielles à faible densité est légèrement plus élevée.
Des zones de loisirs facilement accessibles, même dans les zones résidentielles denses
L'enquête auprès des ménages montre qu'il n'y a qu'une très faible différence de satisfaction quant à la proximité des zones de loisirs locales entre les personnes interrogées vivant dans une zone à forte densité et celles vivant dans une zone à faible densité. Cela s'explique probablement par la brièveté des temps de trajet que permettent de bonnes liaisons avec les transports publics. Ce dernier est également l'un des rares facteurs résidentiels pour lesquels la satisfaction des habitants des zones plus denses est plus élevée que celle des habitants des zones moins denses. Des infrastructures bien développées sont sans aucun doute l'une des principales raisons pour lesquelles les villes sont si populaires, notamment parce que la proximité des transports publics a un poids supérieur à la moyenne lors de la recherche d'un logement (voir "Niveau de satisfaction des Suisses en matière de logement : analyse approfondie des tendances et des facteurs d’influence").
Il est également frappant de constater le haut niveau de satisfaction des personnes interrogées dans les environnements à faible densité en ce qui concerne les commerces à proximité immédiate et la proximité des écoles, des jardins d'enfants et des crèches. Il n'y a que de légères différences entre les différentes catégories de densité, ce qui indique que la Suisse dispose d'une offre de commerces et de services bien développée, même dans les zones périphériques.
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Conclusion
L'enquête montre que plus la densité perçue de l'environnement résidentiel est élevée, moins les personnes interrogées sont satisfaites de leur logement. C'est souvent une combinaison de facteurs influencés par la densité de la zone qui conduit à ces résultats. Pour améliorer l'acceptation de la consolidation urbaine, il est nécessaire de travailler sur la qualité des facteurs de localisation qui sont actuellement moins bien perçus. Et lors de la mise en œuvre des projets de densification, il faut veiller à optimiser la qualité des biens immobiliers dans la mesure du possible.
Bien que l'enquête ait révélé une satisfaction légèrement inférieure de la part des habitants des zones densément bâties, on peut supposer que les zones urbaines continueront à jouir d'une grande popularité à l'avenir. Tout d'abord parce que de nombreuses nécessités pour le travail, la vie quotidienne et les loisirs se trouvent à proximité du domicile. D'autre part, grâce à une bonne desserte par les transports publics, il est plus facile de se rendre à l'extérieur de la ville, par exemple pour un séjour dans la nature.
Après les articles sur la satisfaction générale à l'égard du logement ("Niveau de satisfaction des Suisses en matière de logement : analyse approfondie des tendances et des facteurs d’influence") et sur la durabilité dans le choix d'un bien immobilier ("Mode de vie durable : Tendances et différences"), voici la troisième et dernière partie de la trilogie de blogs sur l'enquête Immo-Baromètre auprès des ménages.
L'"Immo-Barometer" de Wüest Partner
L'"Immo-Barometer" est une enquête nationale sur la satisfaction et les besoins en matière de logement, que Wüest Partner a réalisée en 2023 avec le soutien de la Société suisse des propriétaires fonciers (HEV) et de l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT Suisse). Environ 1000 ménages représentatifs de Suisse romande et alémanique sont interrogés en détail sur leur situation actuelle en matière de logement et sur leurs éventuelles projets de changement. L'"Immo-Barometer" est une étude de longue durée, réalisée pour la première fois en 1988 et qui est menée au moins tous les deux ans depuis lors.