La valeur de l’espace public

De nombreuses études scientifiques prouvent que la valeur de l’espace public est grande pour la société et l’écologie. Il contribue de manière déterminante à la qualité de vie dans les villes et reflète l’identité urbaine. Dans leur forme la plus simple, les espaces publics sont des lieux librement accessibles à tous, qui peuvent être utilisés collectivement sans obligation de consommation et dans lesquels se déroule la vie publique. L’étude empirique mentionnée ci-dessous s’intéresse à la plus-value économique de l’espace public. Les locataires sont-ils prêts à payer des loyers plus élevés pour des logements situés à proximité d’espaces publics attrayants? Une meilleure compréhension des mécanismes liés à la plus-value économique des espaces publics permet de mieux cibler les investissements dans ce domaine et de favoriser le développement de ces espaces.

Une forte propension à payer pour un espace public de haute qualité

Une nouvelle étude empirique a permis de démontrer qu’un espace public de qualité a également un impact sur la rentabilité. L’analyse démontre qu’il existe une corrélation positive et significative entre l’existence d’un espace public de détente à proximité des logements locatifs et les loyers payés pour ces logements. En outre, plus la qualité de l’espace public est jugée élevée, plus la différence de prix est importante. Sans surprise, c’est dans les grandes villes que l’effet est le plus important: la proximité de parcs, de places et d’autres espaces de détente jugés excellents peut faire augmenter la propension à payer jusqu’à 12% par rapport aux loyers de logements comparables qui ne disposent pas d’espaces publics attrayants à proximité. Cet effet est moins marqué dans les villes de plus petite taille. Cela n’a rien d’étonnant puisque les espaces de détente y sont généralement nombreux et facilement accessibles.

Mieux prendre en compte les plus-values générées par l’espace public

La qualité de l’espace public exerce une influence directe sur son environnement. Pourtant, cette relation économique n’est guère prise en compte dans l’estimation immobilière actuelle. Les investissements dans l’espace public ne sont représentés que sous l’angle des coûts, si bien qu’il est difficile de les justifier en termes stratégiques. Une intégration plus systématique des plus-values générées par l’espace public dans le calcul de la rentabilité des immeubles permettrait de mieux plausibiliser ces investissements et ainsi d’en faire des atouts stratégiques.

Perspectives: poser ensemble les prochaines pièces de la mosaïque

Les résultats de l’étude peuvent être considérés comme une première pièce de la mosaïque, à laquelle il convient d’ajouter d’autres pièces. L’étude met en lumière l’importance de l’espace public, pour lequel les gens sont prêts à payer une plus-value. Mais elle soulève aussi d’autres questions. Par exemple, les locataires restent-ils plus longtemps dans les logements situés à proximité d’un espace public de qualité ou les changements de locataires y sont-ils plus fréquents en raison de l’animation et du bruit? Quelle est l’influence d’un espace de qualité sur les surfaces de bureaux, qui se transforment de plus en plus d’espaces de travail en espaces de vie, comme l’illustrent par exemple les quartiers de Google? Dans quelle mesure les surfaces de vente au détail profitent-elles d’un espace public de qualité?

Des analyses supplémentaires peuvent contribuer à mieux quantifier la valeur de l’espace public. Différentes méthodes d’enquête sont envisageables pour collecter les données et informations pertinentes (p. ex. interviews, observations, modélisations, etc.). L’accent devrait être mis sur les données, aujourd’hui encore quasiment inexistantes, sur la manière dont la population évalue qualitativement les espaces publics dans les grandes villes suisses. Une meilleure compréhension de la qualité des espaces publics constitue la base permettant d’identifier les champs d’action pour la revalorisation de ces derniers. Ce processus devrait s’accompagner d’une discussion sur la répartition des coûts et des plus-values générés entre les propriétaires et les pouvoirs publics.

Il est temps de poser ensemble la prochaine pierre de la mosaïque. Participez à la création avec nous!

Informations complémentaires

L’étude complète, comprenant des analyses détaillées et une définition des types d’espaces publics, est désormais disponible dans l’édition d’automne de l’Immo-monitoring.