I modelli di diritto edilizio devono essere resi più sostenibili: Una soluzione proposta

La carenza di alloggi sta impattando pesantemente l’attuale contesto di mercato del settore immobiliare della Svizzera, soprattutto nelle aree centrali e ben sviluppate. La pianificazione territoriale è spesso additata come uno dei capri espiatori responsabili della mancanza di riserve di terreni edificabili o dell’insufficiente promozione della densificazione.

La critica alla mancanza di una cultura urbanistica interdisciplinare e della dovuta flessibilità dei piani regolatori, l’estrema complessità e l’interminabilità dei processi non sono i soli fattori da considerare quando si analizza il problema della carenza di alloggi. Infatti, spesso, si tralascia l’evoluzione dei mercati degli investimenti.

Le poche riserve di terreno edificabile disponibili in zone centrali sono spesso di proprietà del settore pubblico e la loro assegnazione si sta diffondendo negli ultimi anni, assumendo sempre più importanza in vista della richiesta di alloggi. Fondamentale, oltre ad altre questioni, è la scelta del modello più adatto.

Modelli comuni di diritto edilizio

Attualmente per la maggior parte dei contratti di leasing immobiliare si utilizzano due modelli: quello classico e quello di Basilea, diversi tra loro per il calcolo degli interessi e per i meccanismi di adeguamento.

Il modello classico

Nel modello classico di leasing immobiliare il tasso di interesse è determinato applicando una percentuale adeguata per il rischio al valore del terreno derivato. Spesso si concordano meccanismi che prevedono un adeguamento periodico del canone di locazione del terreno, applicabili anche in caso di variazioni significative delle condizioni generali. I vantaggi di questo modello risiedono nella trasparenza degli adeguamenti in cicli regolari. Gli svantaggi, invece, sono i seguenti:

• i meccanismi di adeguamento sono solitamente complessi e spesso vengono superati nell’arco della durata del contratto, come, ad esempio, può accadere quandol'indice di adeguamento del canone di locazione è stato interrotto.
• la performance dell'immobile è presa in considerazione solo indirettamente o in modo insufficiente.
• l'accessibilità economica può essere messa a rischio per il locatario dell'immobile, soprattutto se i tassi di interesse aumentano bruscamente durante il contratto.

Questi svantaggi possono portare non solo a conflitti, ma anche a punti di rottura dannosi per entrambe le parti.

Il modello di Basilea

Questo modello è spesso definito di partnership perché prevede un rapporto paritario tra locatario e locatore. Qui rischi e rendimenti sono condivisi in proporzione al rispettivo contributo di valore delle parti: il valore del terreno per il locatario e l'investimento nell'edificio per il locatore. Gli interessi del leasing immobiliare sono calcolati in base alla seguente formula:

Affitto del terreno = reddito netto * valore del terreno / (valore del terreno + valore dell'immobile)

Se i parametri cambiano, il canone di locazione viene adeguato ogni 10 anni.

Il punto di forza di questo modello è l'equità, in quanto entrambe le parti partecipano in egual misura a rischi e utili. Tuttavia è un modello di complessa applicazione che comporta un elevato dispendio amministrativo con un estremo potenziale di conflitto nella determinazione dei parametri.

Quindi, a prevalere, sono gli svantaggi di entrambi i modelli, vale a dire lo squilibrio tra le parti e la complessità dell'applicazione. Potrebbe esistere un’altra soluzione?

Come si definisce la buona qualità di un contratto di locazione immobiliare?

Secondo noi un buon contratto di locazione immobiliare dovrebbe essere orientato al mercato ed equo. Affinché un contratto si mantenga equo durante la fase di locazione dell'immobile ed efficace dal punto di vista dei costi, con un basso potenziale di conflitto, deve essere:

1. Semplice
2. Flessibile
3. Tracciabile
4. Equo
5. Sostenibile

L'equità deve essere mantenuta al momento della stipula del contratto di locazione immobiliare e per tutta la sua durata. E, in caso di cambiamento delle condizioni di mercato, può essere ripristinata tramite eventuali adeguamenti.

Come visto molti contratti di locazione immobiliare basati sul modello classico o su quello di Basilea spesso soddisfano solo una parte di questi requisiti, questo perché troppo complessi, con, potenziale di conflitto o privi di sostenibilità.

Il futuro è nel modello di locazione immobiliare basato sugli utili?

Quando si cerca di progettare un modello di locazione immobiliare semplice, sostenibile e con un basso potenziale di conflitto, il contenuto del contratto deve essere equo, comprensibile e il più oggettivo possibile. In particolare, è necessario svincolare il canone di locazione da cifre chiave difficili da valutare oggettivamente nel lungo periodo (ad esempio, il valore del terreno o dell'immobile).

Un dato fondamentale è il reddito da locazione di un immobile. Perché allora non collegare il tasso di interesse del leasing edilizio all'andamento futuro del reddito da locazione e aggiungere gli interessi al reddito dell'immobile? Il modello basato sul reddito riduce al minimo gli svantaggi di tutti i modelli attuali, mantenendo i vantaggi più importanti:

• Bassa complessità: il calcolo del canone di locazione dell'immobile e il suo adeguamento sono molto semplici grazie all'interesse sul reddito annuo e il principio è ben noto nel settore immobiliare, ad esempio nel caso di contratti di locazione basati sul fatturato per spazi commerciali o ristoranti.
• Vitalità futura: la maggior parte della popolazione svizzera abita in affitto. Poiché è improbabile che questa situazione cambi in futuro, il modello rimarrà valido a lungo termine.
• Basso potenziale di conflitto: a differenza del valore dei terreni o degli edifici, il reddito da locazione è un parametro oggettivamente misurabile. Di conseguenza, il potenziale di conflitto è basso.
• Equità: entrambe le parti beneficiano in egual misura dell'aumento o della diminuzione del reddito immobiliare. È possibile una copertura al ribasso.
• Motivazione intrinseca: gli interessi del mutuante e del mutuatario sono allineati secondo linee guida concordate ed eventuali restrizioni d'uso (ad esempio, affitto a basso costo o simili). Entrambi si impegnano intrinsecamente per ottenere il massimo reddito da locazione o da affitto derivante dall’immobile.
• Versatilità di applicazione: il modello basato sul rendimento è molto adatto agli immobili in affitto, indipendentemente dal loro utilizzo. Il modello può essere utilizzato facilmente anche per i locatari di immobili senza obiettivi di rendimento (ad esempio, come per le cooperative). D'altra parte, il modello basato sul reddito raggiunge i suoi limiti con gli immobili occupati dai proprietari: in questo caso, il valore locativo imputato deve essere stimato e il criterio di oggettività è compromesso.

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UFAB
Analisi «Il diritto edilizio sotto la lente d'ingrandimento» per conto dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Allo studio (tedesco o francese).

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