I modelli di diritto edilizio devono essere resi più sostenibili: Una soluzione proposta

La carenza di alloggi sta impat­tando pesan­te­mente l’attuale contesto di mercato del settore immobi­liare della Svizzera, soprat­tutto nelle aree centrali e ben sviluppate. La piani­fi­ca­zione terri­to­riale è spesso additata come uno dei capri espiatori respon­sabili della mancanza di riserve di terreni edifi­cabili o dell’insufficiente promo­zione della densi­fi­ca­zione.

La critica alla mancanza di una cultura urbani­stica inter­di­sci­plinare e della dovuta flessi­bilità dei piani regolatori, l’estrema complessità e l’inter­mi­na­bilità dei processi non sono i soli fattori da consi­derare quando si analizza il problema della carenza di alloggi. Infatti, spesso, si tralascia l’evo­lu­zione dei mercati degli investi­menti.

Le poche riserve di terreno edifi­cabile dispo­nibili in zone centrali sono spesso di proprietà del settore pubblico e la loro assegna­zione si sta diffon­dendo negli ultimi anni, assumendo sempre più impor­tanza in vista della richiesta di alloggi. Fondamentale, oltre ad altre questioni, è la scelta del modello più adatto.

Modelli comuni di diritto edilizio

Attualmente per la maggior parte dei contratti di leasing immobi­liare si utilizzano due modelli: quello classico e quello di Basilea, diversi tra loro per il calcolo degli interessi e per i mecca­nismi di adegua­mento.

Il modello classico

Nel modello classico di leasing immobi­liare il tasso di interesse è deter­minato appli­cando una percen­tuale adeguata per il rischio al valore del terreno derivato. Spesso si concordano mecca­nismi che prevedono un adegua­mento periodico del canone di locazione del terreno, appli­cabili anche in caso di varia­zioni signi­fi­cative delle condi­zioni generali. I vantaggi di questo modello risiedono nella traspa­renza degli adegua­menti in cicli regolari. Gli svantaggi, invece, sono i seguenti:

• i mecca­nismi di adegua­mento sono solita­mente complessi e spesso vengono superati nell’arco della durata del contratto, come, ad esempio, può accadere quando­l’indice di adegua­mento del canone di locazione è stato inter­rotto.
• la perfor­mance dell’im­mobile è presa in consi­de­ra­zione solo indiret­ta­mente o in modo insuf­fi­ciente.
• l’acces­si­bilità economica può essere messa a rischio per il locatario dell’im­mobile, soprat­tutto se i tassi di interesse aumentano brusca­mente durante il contratto.

Questi svantaggi possono portare non solo a conflitti, ma anche a punti di rottura dannosi per entrambe le parti.

Il modello di Basilea

Questo modello è spesso definito di partnership perché prevede un rapporto paritario tra locatario e locatore. Qui rischi e rendi­menti sono condivisi in propor­zione al rispettivo contributo di valore delle parti: il valore del terreno per il locatario e l’inve­sti­mento nell’e­di­ficio per il locatore. Gli interessi del leasing immobi­liare sono calcolati in base alla seguente formula:

Affitto del terreno = reddito netto * valore del terreno / (valore del terreno + valore dell’im­mobile)

Se i parametri cambiano, il canone di locazione viene adeguato ogni 10 anni.

Il punto di forza di questo modello è l’equità, in quanto entrambe le parti parte­cipano in egual misura a rischi e utili. Tuttavia è un modello di complessa appli­ca­zione che comporta un elevato dispendio ammini­strativo con un estremo poten­ziale di conflitto nella deter­mi­na­zione dei parametri.

Quindi, a prevalere, sono gli svantaggi di entrambi i modelli, vale a dire lo squilibrio tra le parti e la complessità dell’ap­pli­ca­zione. Potrebbe esistere un’altra soluzione?

Come si definisce la buona qualità di un contratto di locazione immobiliare?

Secondo noi un buon contratto di locazione immobi­liare dovrebbe essere orientato al mercato ed equo. Affinché un contratto si mantenga equo durante la fase di locazione dell’im­mobile ed efficace dal punto di vista dei costi, con un basso poten­ziale di conflitto, deve essere:

1. Semplice
2. Flessibile
3. Tracciabile
4. Equo
5. Sostenibile

L’equità deve essere mantenuta al momento della stipula del contratto di locazione immobi­liare e per tutta la sua durata. E, in caso di cambia­mento delle condi­zioni di mercato, può essere ripri­stinata tramite eventuali adegua­menti.

Come visto molti contratti di locazione immobi­liare basati sul modello classico o su quello di Basilea spesso soddi­sfano solo una parte di questi requisiti, questo perché troppo complessi, con, poten­ziale di conflitto o privi di soste­ni­bilità.

Il futuro è nel modello di locazione immobiliare basato sugli utili?

Quando si cerca di progettare un modello di locazione immobi­liare semplice, soste­nibile e con un basso poten­ziale di conflitto, il contenuto del contratto deve essere equo, compren­sibile e il più oggettivo possibile. In parti­colare, è neces­sario svincolare il canone di locazione da cifre chiave difficili da valutare ogget­ti­va­mente nel lungo periodo (ad esempio, il valore del terreno o dell’im­mobile).

Un dato fonda­mentale è il reddito da locazione di un immobile. Perché allora non collegare il tasso di interesse del leasing edilizio all’an­da­mento futuro del reddito da locazione e aggiungere gli interessi al reddito dell’im­mobile? Il modello basato sul reddito riduce al minimo gli svantaggi di tutti i modelli attuali, mante­nendo i vantaggi più impor­tanti:

• Bassa complessità: il calcolo del canone di locazione dell’im­mobile e il suo adegua­mento sono molto semplici grazie all’in­te­resse sul reddito annuo e il principio è ben noto nel settore immobi­liare, ad esempio nel caso di contratti di locazione basati sul fatturato per spazi commer­ciali o risto­ranti.
• Vitalità futura: la maggior parte della popola­zione svizzera abita in affitto. Poiché è impro­babile che questa situa­zione cambi in futuro, il modello rimarrà valido a lungo termine.
• Basso poten­ziale di conflitto: a diffe­renza del valore dei terreni o degli edifici, il reddito da locazione è un parametro ogget­ti­va­mente misurabile. Di conse­guenza, il poten­ziale di conflitto è basso.
• Equità: entrambe le parti benefi­ciano in egual misura dell’au­mento o della diminu­zione del reddito immobi­liare. È possibile una copertura al ribasso.
• Motivazione intrinseca: gli interessi del mutuante e del mutua­tario sono allineati secondo linee guida concordate ed eventuali restri­zioni d’uso (ad esempio, affitto a basso costo o simili). Entrambi si impegnano intrin­se­ca­mente per ottenere il massimo reddito da locazione o da affitto derivante dall’immobile.
• Versatilità di appli­ca­zione: il modello basato sul rendi­mento è molto adatto agli immobili in affitto, indipen­den­te­mente dal loro utilizzo. Il modello può essere utilizzato facil­mente anche per i locatari di immobili senza obiettivi di rendi­mento (ad esempio, come per le coope­rative). D’altra parte, il modello basato sul reddito raggiunge i suoi limiti con gli immobili occupati dai proprietari: in questo caso, il valore locativo imputato deve essere stimato e il criterio di ogget­tività è compro­messo.

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UFAB
Analisi «Il diritto edilizio sotto la lente d’ingran­di­mento» per conto dell’Ufficio federale delle abita­zioni (UFAB). Allo studio (tedesco o francese).

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