Les modèles de droits de superficie doivent être conçus de manière plus durable : Une approche de solution

La pénurie de logements a un impact majeur sur l’environnement actuel du marché immobilier suisse. Les sites centraux et bien développés sont particulièrement touchés. L’aménagement du territoire est souvent désigné comme l’un des boucs émissaires, responsable du manque de réserves de terrains à bâtir ou de la promotion insuffisante de la densification.

Si les plans de zonage rigides, l’absence d’une culture globale et interdisciplinaire de l’urbanisme, ainsi que la complexité et la lenteur des plans d’affectation spéciale sont critiqués à juste titre, d’autres facteurs doivent être pris en compte. L’évolution des marchés d’investissement – un autre facteur de la pénurie de logements – n’est souvent pas suffisamment prise en compte dans le débat.

Les quelques réserves de terrains à bâtir disponibles dans les centres-villes sont souvent la propriété du secteur public. L'attribution de ces réserves en droits de superficie a gagné en popularité ces dernières années et devient de plus en plus importante compte tenu de la demande d'espace habitable. Le choix du bon modèle est notamment crucial.

Modèles actuels de droits de superficie

Deux modèles sont actuellement utilisés pour la plupart des contrats de droits de superficie : le modèle classique et le modèle de Bâle, qui se distinguent principalement par le mode de calcul des taux d'intérêt et les mécanismes d'ajustement.

Le modèle classique

Dans ce modèle, la rente du droit de superficie est déterminée par le calcul d'un intérêt conforme au risque de la valeur du terrain qui en est déduite. Des mécanismes d'adaptation sont alors convenus, qui prévoient une adaptation régulière de la rente du droit de superficie ou si les conditions-cadres (p. ex. environnement des taux d'intérêt, adaptations de la construction, restrictions des loyers) changent de manière significative. Ce modèle présente l'avantage de permettre des ajustements transparents dans le cadre de cycles réguliers. Les inconvénients, en revanche, sont les suivants :

• Les mécanismes d'adaptation sont généralement complexes et deviennent souvent obsolètes sur des durées de contrat plus longues. Par exemple, si l'indice sur lequel le taux du droit de superficie doit être adapté est supprimé.
• La performance du bâtiment n'est prise en compte que de manière indirecte ou insuffisante.
• L'accessibilité financière peut être compromise pour le preneur de bail à construction, en particulier si les taux d'intérêt augmentent fortement pendant la durée du bail.

Ces inconvénients peuvent créer non seulement des conflits, mais aussi des points de basculement préjudiciables aux deux parties.

Le modèle bâlois

En raison d'un partenariat égalitaire entre le superficiaire et le superficiant, ce modèle est souvent appelé «modèle partenarial». Les risques et les rendements sont partagés en fonction de la valeur apportée par les deux parties : valeur du terrain pour le superficiant et investissements dans le bien immobilier par le superficiaire. Si les paramètres changent (rendement net, valeur du bâtiment ou valeur du terrain), la rente du droit de superficie est adaptée. 

Rente du droit de superficie = revenu net * valeur du terrain / (valeur du terrain + valeur du bâtiment)

Si les paramètres changent, une adaptation de la rente du droit de superficie est effectuée tous les 10 ans.

La force de ce modèle réside dans son équité, puisque les deux parties partagent les risques et les rendements de manière égale. Cependant, il est complexe à appliquer, implique des frais administratifs élevés et recèle un grand potentiel de conflit lors de la détermination des paramètres.

Dans les deux modèles, ce sont donc les inconvénients qui l'emportent, soit en raison du déséquilibre entre les parties, soit en raison de la complexité de l'application. Mais pourrait-il y avoir une autre solution ?

Qu'est-ce qui fait un bon contrat de droits de construction ?

Selon nous, un bon contrat de droit de superficie devrait être adapté au marché et équilibré. Pour que le contrat soit équilibré sur la longue durée du droit de superficie, que sa mise en œuvre soit peu coûteuse et qu'il recèle en même temps un profond potentiel de conflits, les cinq caractéristiques suivantes devraient être réunies :

1. Simplicité
2. Flexibilité
3. Traçabilité
4. Équité
5. Pérennité

L'équilibre doit être maintenu non seulement au moment de la conclusion du droit de superficie, mais aussi pendant toute la durée du contrat. Pour ce faire, il convient de choisir des mécanismes d'ajustement appropriés qui permettent de rétablir au mieux l'équilibre si les conditions du marché changent.

Comme nous l'avons vu, de nombreux contrats de droit de superficie basés sur le modèle classique ou bâlois ne répondent souvent qu'à une partie de ces exigences. Cela est dû à leur complexité, au risque de conflit ou au manque de viabilité.

Un modèle de droits de construction basé sur les revenus est-il l'avenir ?

Si l'on tente de concevoir un modèle de droit de superficie qui soit simple, durable et qui présente un faible potentiel de conflit, les contenus du contrat doivent être équitables, compréhensibles et aussi objectifs que possible. En particulier, la redevance du droit de superficie doit être dissociée des chiffres clés difficiles à évaluer objectivement à long terme (par exemple, la valeur du terrain ou du bâtiment).

Un indicateur qui s'impose est le revenu locatif d'un bien immobilier. Pourquoi donc ne pas lier la rente du droit de superficie à l'évolution future des revenus locatifs et rémunérer les revenus de l'immeuble ? Avec le modèle basé sur les revenus, on minimise les inconvénients de tous les modèles courants actuels tout en conservant les principaux avantages :

• Simplicité : la détermination de la rente du droit de superficie et son adaptation sont très simples grâce à l’indexation aux revenus annuels de l’immeuble  et le principe est bien connu dans le secteur immobilier - par exemple pour les contrats de location de surfaces de vente au détail ou de restauration basés sur le chiffre d'affaires.
• Pérennité : la majorité de la population suisse vit dans des immeubles locatifs. Comme il est peu probable que cette situation change, le modèle restera valable à long terme.
• Faible potentiel de conflit : les revenus locatifs - contrairement à la valeur des terrains ou des bâtiments - sont des grandeurs objectivement mesurables. Le potentiel de conflit est donc faible.
• Équité : les deux parties profitent de la même manière en cas de hausse ou de baisse des revenus de l’immeuble. Des couvertures à la baisse sont possibles.
• Motivation intrinsèque : les intérêts du superficiant et du superficiaire sont alignés dans le cadre des lignes directrices convenues et des éventuelles restrictions d'utilisation (par exemple, loyer à bas prix). Les deux parties s'efforcent intrinsèquement d'obtenir le revenu le plus élevé possible de la location ou du droit de superficie.
• Application polyvalente : le modèle basé sur les revenus convient très bien aux immeubles locatifs, indépendamment de leur utilisation. Le modèle peut également être utilisé très facilement pour les superficiaires sans objectifs de rendement (p. ex. les coopératives). En revanche, le modèle basé sur le rendement atteint ses limites pour les immeubles à usage propre : Dans ce cas, la valeur locative doit être estimée, de sorte que le critère d'objectivité est compromis.

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OFL
Rapport d'étude «Le droit de superficie sous la loupe» pour le compte de l'Office fédéral du logement (OFL). Lisez l'étude ici.

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