Ottimiz­za­zione di costi e benefici nella costru­zione e nella gestione immobi­liare

L’otti­miz­za­zione dei costi di costru­zione e di gestione ha da sempre rappre­sentato  un tema impor­tante per tutti gli operatori del mercato immobi­liare. Tuttavia, attual­mente appare evidente che, in futuro,  assumerà maggiore impor­tanza.

Negli ultimi anni i proprietari di immobili hanno benefi­ciato di un aumento costante dei prezzi.Di conse­guenza, in molti casi l’otti­miz­za­zione dei costi è stata un po› trascurata, poiché l’eccesso di domanda ha creato una pressione sui prezzi relati­va­mente ridotta Ora, però, i tassi di interesse in generale e quelli  ipotecari sono aumentati, così come l’incer­tezza globale La guerra in Ucraina, la pandemia, i problemi legati alla  catena di approv­vi­gio­na­mento, l’inflazione, ecc. sono tutti problemi  attuali. Nel medio termine il mercato immobi­liare non rimarrà indenne di fronte a questi cambia­menti. Sebbene si conti­nuino a pagare prezzi da record per gli immobili in buone posizioni, alcuni investitori stanno già eserci­tando una certa cautela, poiché i prezzi attuali non corri­spondono più alla relativa strategia immobi­liare o ai prospetti di rendi­mento.

L’indu­stria ci insegna ciò che accade quando i prezzi non possono più essere aumentati o addirittura diminui­scono a causa della concor­renza: l’ottimizzazione deve essere effet­tuata dall’interno. Le aziende che subiscono pressioni spesso riescono a sviluppare processi produttivi più efficienti e in genere operano in modo più innovativo e agile per ottenere margini interes­santi, questo nonostante la pressione sui prezzi. Anche le aziende che operano nel mercato immobi­liare devono tornare a essere più efficienti, a maggior ragione in questi tempi difficili.

Alloggi: meglio il basso costo o il giusto rapporto qualità-prezzo?

L’otti­miz­za­zione dei costi si è rivelata parti­co­lar­mente impor­tante per le istitu­zioni senza scopo di lucro, come le coope­rative o le fonda­zioni, che offrono alloggi a basso costo, spesso ricor­rendo a un sistema di affitti. Secondo la regola, i  canoni di locazione devono coprire i costi, rinun­ciando per intero al rendi­mento oppure puntando a un rendi­mento minimo. Ciò significa che i costi di costru­zione e di gestione sono diret­ta­mente inclusi nel calcolo dei canoni di locazione e non vanno trascurati. Nel caso degli alloggi a basso costo, i costi sono voluta­mente mantenuti bassi. L’obiettivo di queste istitu­zioni è quello di soddi­sfare le esigenze di base dei propri inquilini, anche mante­nendo l’affitto il più basso possibile. Tuttavia, un certo livello di comfort, al quale gli inquilini sono ormai abituati, è raramente sacri­ficato.

Con l’obiettivo della densi­fi­ca­zione interna, molte città concedono sempre più spesso bonus d’uso in caso di riorga­niz­za­zione delle zone, questo se una deter­minata percen­tuale di appar­ta­menti è offerta a «prezzi acces­sibili». Tali condi­zioni interessano tutti gli investitori, compresi quelli che sono alla ricerca di rendi­menti e non hanno ancora affrontato la questione degli alloggi a prezzi acces­sibili. Esistono numerosi alloggi a prezzi acces­sibili e altri di lusso. In questo contesto di crescente pressione sui costi, una categoria di appar­ta­menti orientata a un eccel­lente rapporto qualità-prezzo è destinata ad assumere un’im­por­tanza sempre maggiore. Gli investitori che immettono sul mercato appar­ta­menti di questo tipo, ottimizzati in termini di costi e di utilizzo, vogliono offrire ai loro inquilini un reale valore aggiunto e, al contempo,tenere sotto controllo i costi e, di conse­guenza, anche gli affitti. Ad esempio, una torretta per la lavan­deria nell’ap­par­ta­mento è relati­va­mente poco costosa da acqui­stare ed è molto apprezzata dalla maggior parte degli inquilini. Tuttavia, anche le esigenze degli inquilini cambiano nel tempo. Se negli anni ’80 i caminetti erano consi­derati indispen­sabili, oggi questa esigenza è in gran parte scomparsa. La valuta­zione dei valori aggiunti dipende forte­mente dal segmento degli affit­tuari e dalla loro dispo­ni­bilità economica.

Aspetti dell’ot­ti­miz­za­zione dei costi

Di seguito verranno eviden­ziati cinque aspetti impor­tanti per gli attori, aspetti focalizzati sulle categorie «alloggi a prezzi acces­sibili» o «alloggi con un buon rapporto qualità-prezzo»:

1. Efficienza dello spazio e qualità del piano
2. Gestione degli immobili esistenti con necessità di ristrut­tu­ra­zione
3. La soste­ni­bilità paga
4. La presa in consi­de­ra­zione dell’intero ciclo di vita di un immobile
5. Sistema costruttivo

1. Efficienza dello spazio e qualità del piano

Molti locatari attri­bui­scono sempre più impor­tanza alla qualità del piano. A questo aspetto si attri­buisce un peso maggiore rispetto a quello dato alla super­ficie totale di un appar­ta­mento. I seguenti aspetti possono rivelarsi fonda­mentali:

• Piani compatti: evita le aree di circo­la­zione ed è facile da arredare.
• Stanze con desti­na­zione multipla: un soggiorno, ad esempio, può essere trasformato in camera da letto, ufficio o sala fitness in pochi semplici passi.
• Aree comuni: le aree non utilizzate in modo perma­nente possono essere condivise con altri inquilini (sala per feste, terrazza, studio, ufficio).
• L’ufficio domestico non deve neces­sa­ria­mente trovarsi nel proprio appar­ta­mento. Uno spazio di co-working in casa, nell’edificioo nel quartiere può servire benissimo a questo scopo. In questo modo non è neces­sario costruire un stanza a uso ufficio, mante­nendo i costi bassi­Tec­niche di costru­zione: le tecniche di costru­zione (ad esempio il percorso delle tubazioni, i pozzet­tiper la venti­la­zione controllata) meritano un’at­ten­zione parti­colare, poiché spesso non rispettano l’efficienza in termini di spazio.Nonostante le tecniche di costru­zione facil­mente acces­sibili possano sempli­ficare la manuten­zione„ richiedono però più spazio, riducendo così la super­ficie affit­tabile. In questo caso è impor­tante valutare i vantaggi e gli svantaggi delle possibili soluzioni.

Esempi 1: Lymhof

Wüest Partner ha sostenuto lo sviluppo del Lymhof  Gli appartamenti,affittati a prezzi ragio­nevoli, sono carat­te­rizzati da un alto valore di utilità e richiedono poco spazio.

Esempi 2: Casa perfor­mativa

Al centro della stanza c’è una parete che può essere ruotata. A seconda della rotazione, vengono create diverse suddi­vi­sioni degli ambienti. Un’altra parti­co­larità sono gli spazi di stoccaggio nei piani.

Ulteriori infor­ma­zioni sulla casa perfor­mativa (link esterno)

2. Gestione degli immobili esistenti con necessità di ristrut­tu­ra­zione

Molti investitori applicano strategie di ristrut­tu­ra­zione uniformi per l’intero porta­foglio. Tuttavia, nella maggior parte dei casi è più sensato elaborare una strategia separata per ogni immobile. In questo caso, sono avvan­tag­giati gli investitori che hanno esperienza con diverse strategie e il relativo know-how: dalla semplice ritin­teg­giatura alle ristrut­tu­ra­zioni complete.

• Ubica­zione: la qualità del luogo, la richiesta la dispo­ni­bilità a pagare a livello locale dovrebbero svolgere un ruolo impor­tante per la defini­zione della portata dell’in­ve­sti­mento. Il punto centrale è l’importo trasfe­ribile agli inquilini. In genere si può investire di più nelle zone ad alto costo, poiché da un lato è possibile trasferire agli inquilini importi più elevati e dall’altro gli standard richiesti per gli appar­ta­menti sono di livello superiore. In luoghi sensibili ai prezzi, può accadere che il canone di locazione di mercato venga superato da un investi­mento eccessivo, tanto che il proprie­tario sia costretto a sostenere autono­ma­mente buona parte dei costi. In molti piani di investi­mento non si considera suffi­cien­te­mente la  qualità dell’u­bi­ca­zione e i costi fissi di ristrut­tu­ra­zione sono calcolati per metro quadro o per appar­ta­mento. Tuttavia, è opportuno diffe­ren­ziare in base alla posizione e, nelle zone sensibili ai prezzi, ristrut­turare solo quanto neces­sario.
• Profondità dell’in­ter­vento: gli adegua­menti plani­me­trici degli immobili esistenti sono relati­va­mente costosi e spesso si rivelano inutili. Pertanto, i costi sono solita­mente margi­nal­mente inferiori rispetto a quelli richiesti da un nuovo edificio, e in alcuni casi anche signi­fi­ca­ti­va­mente superiori. Un altro svantaggio degli immobili sotto­posti a ristrut­tu­ra­zioni estese e ad adegua­menti plani­me­trici è il non essere percepiti come nuovi, nonostante i costi elevati .. Tuttavia, c’è un’ec­ce­zione impor­tante da notare: le norme edilizie e urbani­stiche possono far sì che l’uti­lizzo di un nuovo edificio si riveli inferiore rispetto all’ originale: ciò accade più spesso con i gratta­cieli.

3. La soste­ni­bilità paga

• Ambiente: la Svizzera intende diventare neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050. Il settore immobi­liare deve contri­buire in modo decisivo al raggiun­gi­mento di questo obiettivo: il patri­monio edilizio svizzero, infatti, è attual­mente respon­sabile di circa un quarto delle emissioni di CO₂ del paese.
• Proprietari: è ovvio che gli investi­menti sulla soste­ni­bilità degli edifici richiedono dei costi, ed è altret­tanto ovvio che costi più elevati comportano un valore di mercato inferiore. Per i proprietari, tuttavia, gli investi­menti sulla soste­ni­bilità possono ripagare finan­zia­ria­mente a vari livelli. La costru­zione soste­nibile aumenta l’attrattiva di un immobile, che si riflette in una minore attua­liz­za­zione e in un maggiore reddito netto derivante dalla locazione. Inoltre, solita­mente,  i costi accessori per gli inquilini sono più bassi e mentre quelli di manuten­zione si rivelano più bassi per i proprietari. I compo­nenti dell’e­di­ficio sono più duraturie, non da ultimo, è possibile richiedere delle sovven­zioni. Il fatto che in molti casi sia possibile aumentare il valore di mercato di un immobile gestito in modo soste­nibile, nonostante i costi più elevati, è dimostrato dallo studio s» L’effetto della soste­ni­bilità sul valore degli immobili “redatto recen­te­mente daWüest Partner per conto dell’Uf­ficio federale dell’am­biente (UFAM). In linea di principio, i metodi di costru­zione ecologici non sono più da tempo in conflitto con la reddi­tività economica. Al contrario: il fatto che gli investi­menti nella soste­ni­bilità paghino a lungo termine, vale per la maggior parte dei compo­nenti edilizi.
• Inquilini: condomini riscaldati senza CO₂ possono essere gestiti a costi signi­fi­ca­ti­va­mente più bassi Infatti le spese acces­sorie diminui­scono notevol­mente passando dal riscal­da­mento a gasolio o a gas a quello gestito tramite pompa di calore. Questo permette un aumento minimo dell’af­fitto al lordo, anche dopo il trasfe­ri­mento dei costi di investi­mento agli inquilini; in alcuni casi, i costi abitativi possono addirittura diminuire, come ha dimostrato lo studio «Ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche: 3 vincitori» realizzato da Wüest Partner nel 2020.

4. La presa in consi­de­ra­zione dell’intero ciclo di vita di un immobile

Consi­de­rando l’intero ciclo di vita di un immobile, i costi di costru­zione rappre­sentano solo un terzo delle spese totali Ciò significa che due terzi rientrano nella fase operativa. Le conse­guenze possono essere gravi se, durante la costru­zione immobi­liare, si risparmia per compo­nenti ritenuti essen­ziali. Ad esempio sebbene l’acquisto di una pompa di calore sia più costoso rispetto a un sistema di riscal­da­mento a gasolio, il suo funzio­na­mento permette, sul lungo periodo, di rispar­miare una somma notevole, spingendo così l’acquirente in questa direzione, dando una mano al proprio porta­fogli e all’ambiente.Il margine di manovra in un progetto edilizio è natural­mente maggiore nella fase di piani­fi­ca­zione. Più un progetto avanza, più si riducevedi figura). Paral­le­la­mente al margine di manovra, diminuisce anche la capacità di influenzare i costi futuri. Un’at­tenta piani­fi­ca­zione strategica si rivela quindi vantag­giosa anche dal punto di vista finan­ziario. Inoltre, le modifiche apportate nel corso di un progetto di costru­zione spesso comportano costi aggiuntivi elevati. Altret­tanto impor­tante è l’attento controllo della qualità e dei costi durante l’intera fase di proget­ta­zione e costru­zione, per garantire il rispetto delle scadenze e l’assenza di eccessivi costi di costru­zione.

5. Sistemi costruttivi

I sistemi costruttivi si occupano di dare vita a edifici assem­blati tramite compo­nenti singoli o moduli prefab­bricati. I compo­nenti vengono prodotti in fabbrica, trasportati in cantiere e assem­blati secondo il principio modulare. I sistemi costruttivi presentano numerosi  vantaggi:

• Tempi di costru­zione più brevi
• Costi inferiori
• Molti anni di esperienza
• La costru­zione di prefab­bricati è possibile in ogni condi­zione meteo
• Elevata preci­sione dei singoli compo­nenti, spesso prodotti in serie
• Migliore piani­fi­ca­bilità, riduzione degli eventi impre­visti
• Possi­bilità di archi­tettura perso­na­lizzata

Un edificio realizzato tramite sistema costruttivo è tenden­zial­mente più economico rispetto a un immobile di tipo tradi­zionale. . Il vantaggio maggiore, tuttavia, è il tempo rispar­miato grazie al periodo di costru­zione più breve: una realiz­za­zione più rapida significa il perce­pi­mento più immediato di un reddito da locazione

In Svizzera questo tipo di edilizia è attual­mente utilizzato soprat­tutto per gli edifici tempo­ranei e commer­ciali ma raramente per gli immobili residen­ziali. Altri paesi, quali ad esempio la Germania o i Paesi Bassi, sono già un po› più avanti in questo senso. I segnali sono buoni: l’uso di metodi di costru­zione a sistema o la combi­na­zione di tali metodi con quelli conven­zionali potrebbe diffon­dersi anche qui. Attual­mente questi metodi costruttivi non sono ben visti perché, spesso associati all’edilizia dei prefab­bricati degli anni 70 Tutto questo potrebbe però cambiare se fosse possibile mostrare che tale tipologia di edilizia consente anche un’ar­chi­tettura moderna e perso­na­lizzata.

Conclu­sione

Nell’at­tuale periodo di elevata infla­zione, di costi di costru­zione e di aumento dei tassi di interesse, l’otti­miz­za­zione delle spese e dei benefici per le abita­zioni sta assumendo sempre maggiore impor­tanza. I cinque aspetti qui illustrati rappre­sentano delle opzioni per i proprietari. In conclusione:è opportuno sotto­li­neare che gli edifici sono lì per chi li abita e, per questo motivo, dovrebbero essere ottimizzati in termini di costi e benefici.

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