Strategie legate al rinnovamento focalizzate su economia ed ecologia

I proprietari di immobili sono in bilico tra l’obbligo legale di ridurre a zero le emissioni di gas serra entro il 2050 e la necessità di ottenere il miglior rendimento possibile per gli investitori. Come è possibile      conciliare questi due obiettivi e trovare una strategia completa e sostenibile per il proprio portafoglio? La nostra proposta è quella di prezzare le emissioni di gas serra, considerando quelle prodotte dagli immobili e quelle derivanti dalla cosiddetta energia grigia frutto delle fasi di costruzione, conversione, ristrutturazione o demolizione.Questo articolo spiega come si effettua il calcolo del costo complessivo.

Situazione iniziale

La Svizzera ha ancora 30 anni per riuscire a ridurre a zero le emissioni di gas serra, vale a dire che dovrebbe farlo al più tardi entro il 2050. L’industria immobiliare deve agire ora, poiché più di un quarto delle emissioni di gas serra è ancora attribuibile al settore immobiliare. È importante iniziare a pianificare fin da ora: 30 anni – che corrispondono all’incirca a un ciclo di ristrutturazione degli immobili.

Wüest Partner ha studiato le possibili modalità affinché i proprietari di portafogli immobiliari possano muoversi al meglio in questa situazione.. In genere, i singoli immobili parte di un portafoglio sono molto diversi tra loro. In questo contesto sono determinanti l’età dell’immobile o la data della sua ultima ristrutturazione e le misure adottate. Inoltre,durante la pianificazione devono essere incluse anche le eventuali riserve di utilizzo e quindi un’eventuale densificazione sul lotto esistente.

Strategie standard

In linea di massima per gli immobili esistenti sono disponibili quattro strategie standard. La decisione a favore di una di queste quattro strategie ha importanti conseguenze, economiche ed  ecologiche.

0. Continuazione

Questa strategia corrisponde a una continuazione dell’attuale parco edifici e non prevede ristrutturazioni di tipo energetico. Questa strategia non è una vera opzione d’azione, poiché il periodo considerato di quasi 30 anni è così lungo che, in tutta probabilità, non ci saranno molti immobili in grado di raggiungere gli obiettivi economici dell’investitore e i requisiti ecologici del legislatore senza intraprendere manutenzioni o ristrutturazionienergetiche.

1. Ristrutturazione energetica

La sostituzione del generatore di calore a combustibile fossile, combinata con le necessarie misure di rinnovamento energetico (ad esempio l’installazione di nuovi infissi o eventuali lavori di isolamento dellafacciata, sui soffitti del seminterrato e sul tetto) ed eventualmente l’installazione di un impianto fotovoltaico, è nella maggior parte dei casi la strategia da scegliere se non ci sono riserve di utilizzo o se ce ne sono pochissime.

2. Espansione

Le espansioni (ampliamenti, annessi, edifici extra) sono prese in considerazione se ci sono riserve di utilizzo sulla proprietà secondo l’attuale piano regolatore. Inoltre, con questa strategia si ipotizza al contempo, di sottoporre gli edifici esistenti a ristrutturazione energetica.

3. Nuovi edifici sostitutivi

I nuovi edifici sostitutivi possono essere presi in considerazione solo se l’edificio esistente è datato  (antecedente all 2000)Diversamente, un nuovo edificio sostitutivo raramente sarà la scelta migliore dal punto di vista economico e da quello ecologico, a causa della sostanza eliminata.

In tutte le strategie si presuppone che le misure strutturali da realizzare siano conformi alle specifiche dell’edilizia sostenibile affinché gli edifici non emettano (altro) gas serra al termine dei lavori, indipendentemente dalla strategia scelta.

Calcolo economico della riserva di valore

Per calcolare la componente economica della contabilità per intero, si calcola la riserva di valore per ogni strategia standard.

1. Ristrutturazione energetica

Nel caso di una ristrutturazione a elevata efficienza energetica, si sostengono costi di investimento, ma il reddito da locazione aumenta di 3 componenti:

• Quanto risparmiato per i costi accessori può portare a un aumento di reddito in caso di riaffitto. Ciò è dovuto al fatto che la disponibilità a pagare degli inquilini si basa sull’affitto lordo, cioè sulla somma dell’affitto netto e dei costi accessori. Grazie ai minori costi accessori, i proprietari possono aumentare il canone di locazione netto e quindi aumentare il loro reddito senza che gli inquilini subiscano un aumento dell’affitto.
• La ripercussione dei costi di investimento porta a un aumento dell’affitto esistente (secondo il diritto di locazione).
• L’affitto di mercato per un immobile ristrutturato in modo efficiente dal punto di vista energetico e di qualità superiore è spesso più alto dell’affitto esistente dopo aver trasferito i costi di investimento. In caso di subentro di nuovo inquilino, l’affitto può essere aumentato e adeguato alle condizioni di mercato.

2. Espansione

Per lo spazio di nuova costruzione si applica quanto segue: valore del reddito capitalizzato dalla locazione meno i costi di costruzione meno i costi iniziali di locazione meno la compensazione del rischio. Per gli spazi già esistenti valgono gli stessi effetti della ristrutturazione a elevata efficienza energetica (vedi sopra).

3. Nuova costruzione sostitutiva:

Per il nuovo edificio sostitutivo si applica quanto segue: valore del reddito capitalizzato derivante dalla locazione del nuovo edificio meno i costi di costruzione meno i costi di demolizione meno i costi di locazione iniziali meno la compensazione del rischio meno la perdita di reddito durante la fase di costruzione.

Il reddito aggiuntivo viene capitalizzato per renderlo confrontabile con i costi di investimento. Ciascuna delle tre strategie descritte tiene conto del fatto che il tasso di sconto per un immobile gestito in modo sostenibile è inferiore a quello di un immobile più datato e non ristrutturato. Le ragioni di un tasso di sconto più basso sono molteplici: i flussi di cassa possono essere pianificati meglio; il valore dei redditi da locazione sul mercato delle transazioni aumenta; dopo un intervento di retrofit energetico un immobile diventa più interessante per gli investitori; si può prevenire il rischio che un immobile diventi un asset incagliato.

Valutazione dell’impronta di carbonio

Il tema dell’economia circolare è sempre più importante. Nella moderna ottimizzazione ecologica è quindi importante considerare non solo le emissioni di gas serra generate durante il funzionamento dell’immobile, ma anche le emissioni grigie sorte durante le fasi di costruzione, riconversione, ampliamento, demolizione o ristrutturazione. .

Per le emissioni derivanti dalle operazioni in corso, gli equivalenti di  CO₂ sono calcolati in tonnellate emesse all’anno. Si tiene conto del riscaldamento dell’immobile e del suo consumo elettrico. Le emissioni risparmiate sono altrettanto elevate nel caso di ristrutturazioni a elevata efficienza energetica, ampliamenti (compresa la ristrutturazione ad elevata efficienza energetica) e sostituzione di nuovi edifici.

Sono state calcolate anche le emissioni grigie di gas serra derivanti dalle misure di costruzione. Naturalmente sono maggiori nel caso di nuovi edifici sostitutivi. Le estensioni causano anche notevoli quantità di emissioni grigie. In questo senso le ristrutturazioni a elevata efficienza energetica sono molto più rispettose del clima.

Per rendere i criteri economici ed ecologici direttamente comparabili tra loro, si attribuisce un prezzo alleemissioni di CO₂. Wüest Partner basa il calcolo di questo costo, tra l’altro, considerando la tassazione sulla CO₂ sul prezzo dei certificati di CO₂ e sui costi di filtraggio dell’aria.     

Risultati

Wüest Partner ha effettuato i calcoli per un intero portafoglio nell’ambito di un mandato del cliente. I risultati possono essere interpretati secondo due approcci diversi:

• Assoluto:
  In questo caso si procede al calcolo del valore aggiunto assoluto (dopo il completamento delle misure strutturali e tenendo conto delle nuove emissioni di gas serra causate ed evitate).
• Parente:
  Questo approccio esamina quale strategia consente l’ottenimento del valore più elevato per ogni Franco investito. A tal fine il valore aggiunto assoluto viene diviso per i costi di investimento.

In linea di massima si può affermare che nella maggior parte dei casi la ristrutturazione a elevata efficienza energetica produce il risultato migliore, sia in termini assoluti che relativi. Il motivo principale è la riduzione significativa delle emissioni grigie e dei costi di investimento. Quanto più alto è il prezzo stimato della CO2tanto più spesso le ristrutturazioni energetiche sono la strategia da scegliere. Tuttavia, quanto maggiori sono le riserve di utilizzo e quanto più datati sono gli immobili esistenti, tanto più interessanti diventano gli ampliamenti e gli edifici sostitutivi,questo soprattutto in termini assoluti. In relazione ai costi di investimento, il Franco investito ha un valore maggiore nel caso di ristrutturazioni a elevata efficienza energetica (se sono disponibili riserve di utilizzo). Questo perché in termini di emissioni derivanti dall’esercizio in corso, le tre strategie standard si differenziano appena. Dopo il completamento delle misure strutturali, le emissioni nei tre i casi scendono di una frazione del valore precedente. La differenza nel bilancio di CO₂ tra le tre strategie in questione è dovuta alle emissioni grigie.

Con l’attuazione della strategia di ristrutturazione scelta, cambiano sia il valore di un immobile che il suo bilancio di CO₂. Nel caso del mandato del cliente sopra citato, i risultati sono stati i seguenti:

• Economia:
  Dal punto di vista economico, è stata calcolata una riserva di valore medio di circa 2 milioni di Franchi svizzeri per ogni immobile. In altre parole, l’attuazione delle strategie più adatta tra le tre standard creerebbe un valore aggiunto medio di circa 2 milioni di Franchi svizzeri per immobile. I costi di investimento ammontano in media a poco meno di 4 milioni di Franchi svizzeri per ciascuno.     
• Ecologia:
  Dal punto di vista ecologico, dopo l’attuazione della strategia standard più adatta, ogni proprietà emetterebbe complessivamente circa 2600 tonnellate di CO₂ in meno nei 30 anni successivi. Le misure strutturali causerebbero una media di circa 700 tonnellate di emissioni grigie. In totale, si eviterebbe di emettere quasi 2000 tonnellate di CO₂ per proprietà.
• Economia ed ecologia: 
  Confrontando il valore aggiunto economico con quello ecologico, risulta evidente l’importanza del prezzo stimato per una tonnellata di CO₂. Se ipotizziamo 200 Franchi per tonnellata di CO₂, il valore aggiunto ecologico ammonta a 0,4 milioni e quindi al 20% del valore economico aggiunto. L’equilibrio potrebbe essere raggiunto con un prezzo della CO₂ pari a 1000 Franchi.

Va notato che, in una visione d’insieme, anche un prezzo basso a tre cifre della CO₂ ha già delle conseguenze per alcune proprietà. Alcune sostituzioni e alcuni ampliamenti si rivelano inutili se paragonati a unaristrutturazione energetica dopo aver messo in conto le emissioni grigie. E più la stima del prezzo della CO₂ è elevata, più la scelta si orienta verso la ristrutturazione energetica, anche se da un punto di vista puramente economico sarebbe più vantaggioso optare per nuovo edificio sostitutivo o per un ampliamento.

Servizi di Wüest Partner

I servizi offerti da Wüest Partner nell’ambito del conflitto tra obiettivi di sostenibilità e realizzazione delle riserve di utilizzo seguono la procedura descritta in questo articolo. Per ogni immobile si calcolano  gli effetti delle singole strategie standard determinando sulla loro base la strategia più adatta. In seguito si stabilisce quando e quale intervento va effettuato. Una volta elaborato il programma esatto, vanno prese in considerazione ladisponibilità delle risorse finanziarie (volume d’investimento annuale) e le risorse umane del cliente .

Ulteriori informazioni

Anche i seguenti articoli del blog trattano il legame tra valori immobiliari e sostenibilità:

Sondaggio tra gli investitori sulla rilevanza della sostenibilità in termini di valore

10 fattori che influenzano il valore degli immobili sostenibili

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