Strategie legate al rinno­va­mento focalizzate su economia ed ecologia

I proprietari di immobili sono in bilico tra l’obbligo legale di ridurre a zero le emissioni di gas serra entro il 2050 e la necessità di ottenere il miglior rendi­mento possibile per gli investitori. Come è possibile      conci­liare questi due obiettivi e trovare una strategia completa e soste­nibile per il proprio porta­foglio? La nostra proposta è quella di prezzare le emissioni di gas serra, consi­de­rando quelle prodotte dagli immobili e quelle derivanti dalla cosid­detta energia grigia frutto delle fasi di costru­zione, conver­sione, ristrut­tu­ra­zione o demolizione.Questo articolo spiega come si effettua il calcolo del costo complessivo.

Situa­zione iniziale

La Svizzera ha ancora 30 anni per riuscire a ridurre a zero le emissioni di gas serra, vale a dire che dovrebbe farlo al più tardi entro il 2050. L’indu­stria immobi­liare deve agire ora, poiché più di un quarto delle emissioni di gas serra è ancora attri­buibile al settore immobi­liare. È impor­tante iniziare a piani­ficare fin da ora: 30 anni – che corri­spondono all’in­circa a un ciclo di ristrut­tu­ra­zione degli immobili.

Wüest Partner ha studiato le possibili modalità affinché i proprietari di porta­fogli immobi­liari possano muoversi al meglio in questa situa­zione.. In genere, i singoli immobili parte di un porta­foglio sono molto diversi tra loro. In questo contesto sono deter­mi­nanti l’età dell’im­mobile o la data della sua ultima ristrut­tu­ra­zione e le misure adottate. Inoltre,durante la piani­fi­ca­zione devono essere incluse anche le eventuali riserve di utilizzo e quindi un’eventuale densi­fi­ca­zione sul lotto esistente.

Strategie standard

In linea di massima per gli immobili esistenti sono dispo­nibili quattro strategie standard. La decisione a favore di una di queste quattro strategie ha impor­tanti conse­guenze, econo­miche ed  ecolo­giche.

0. Conti­nua­zione

Questa strategia corri­sponde a una conti­nua­zione dell’at­tuale parco edifici e non prevede ristrut­tu­ra­zioni di tipo energetico. Questa strategia non è una vera opzione d’azione, poiché il periodo consi­derato di quasi 30 anni è così lungo che, in tutta proba­bilità, non ci saranno molti immobili in grado di raggiungere gli obiettivi economici dell’in­ve­stitore e i requisiti ecologici del legislatore senza intra­prendere manuten­zioni o ristrut­tu­ra­zio­nie­ner­ge­tiche.

1. Ristrut­tu­ra­zione energetica

La sosti­tu­zione del generatore di calore a combu­stibile fossile, combinata con le neces­sarie misure di rinno­va­mento energetico (ad esempio l’instal­la­zione di nuovi infissi o eventuali lavori di isola­mento della­fac­ciata, sui soffitti del semin­terrato e sul tetto) ed eventual­mente l’instal­la­zione di un impianto fotovol­taico, è nella maggior parte dei casi la strategia da scegliere se non ci sono riserve di utilizzo o se ce ne sono pochissime.

2. Espan­sione

Le espan­sioni (amplia­menti, annessi, edifici extra) sono prese in consi­de­ra­zione se ci sono riserve di utilizzo sulla proprietà secondo l’attuale piano regolatore. Inoltre, con questa strategia si ipotizza al contempo, di sotto­porre gli edifici esistenti a ristrut­tu­ra­zione energetica.

3. Nuovi edifici sosti­tutivi

I nuovi edifici sosti­tutivi possono essere presi in consi­de­ra­zione solo se l’edi­ficio esistente è datato  (antece­dente all 2000)Diversamente, un nuovo edificio sosti­tutivo raramente sarà la scelta migliore dal punto di vista economico e da quello ecologico, a causa della sostanza eliminata.

In tutte le strategie si presuppone che le misure strut­turali da realizzare siano conformi alle speci­fiche dell’e­di­lizia soste­nibile affinché gli edifici non emettano (altro) gas serra al termine dei lavori, indipen­den­te­mente dalla strategia scelta.

Calcolo economico della riserva di valore

Per calcolare la compo­nente economica della conta­bilità per intero, si calcola la riserva di valore per ogni strategia standard.

1. Ristrut­tu­ra­zione energetica

Nel caso di una ristrut­tu­ra­zione a elevata efficienza energetica, si sostengono costi di investi­mento, ma il reddito da locazione aumenta di 3 compo­nenti:

• Quanto rispar­miato per i costi accessori può portare a un aumento di reddito in caso di riaffitto. Ciò è dovuto al fatto che la dispo­ni­bilità a pagare degli inquilini si basa sull’af­fitto lordo, cioè sulla somma dell’af­fitto netto e dei costi accessori. Grazie ai minori costi accessori, i proprietari possono aumentare il canone di locazione netto e quindi aumentare il loro reddito senza che gli inquilini subiscano un aumento dell’af­fitto.
• La riper­cus­sione dei costi di investi­mento porta a un aumento dell’af­fitto esistente (secondo il diritto di locazione).
• L’affitto di mercato per un immobile ristrut­turato in modo efficiente dal punto di vista energetico e di qualità superiore è spesso più alto dell’af­fitto esistente dopo aver trasferito i costi di investi­mento. In caso di subentro di nuovo inquilino, l’affitto può essere aumentato e adeguato alle condi­zioni di mercato.

2. Espan­sione

Per lo spazio di nuova costru­zione si applica quanto segue: valore del reddito capita­lizzato dalla locazione meno i costi di costru­zione meno i costi iniziali di locazione meno la compen­sa­zione del rischio. Per gli spazi già esistenti valgono gli stessi effetti della ristrut­tu­ra­zione a elevata efficienza energetica (vedi sopra).

3. Nuova costru­zione sosti­tutiva:

Per il nuovo edificio sosti­tutivo si applica quanto segue: valore del reddito capita­lizzato derivante dalla locazione del nuovo edificio meno i costi di costru­zione meno i costi di demoli­zione meno i costi di locazione iniziali meno la compen­sa­zione del rischio meno la perdita di reddito durante la fase di costru­zione.

Il reddito aggiuntivo viene capita­lizzato per renderlo confron­tabile con i costi di investi­mento. Ciascuna delle tre strategie descritte tiene conto del fatto che il tasso di sconto per un immobile gestito in modo soste­nibile è inferiore a quello di un immobile più datato e non ristrut­turato. Le ragioni di un tasso di sconto più basso sono molte­plici: i flussi di cassa possono essere piani­ficati meglio; il valore dei redditi da locazione sul mercato delle transa­zioni aumenta; dopo un inter­vento di retrofit energetico un immobile diventa più interes­sante per gli investitori; si può prevenire il rischio che un immobile diventi un asset incagliato.

Valuta­zione dell’im­pronta di carbonio

Il tema dell’e­co­nomia circolare è sempre più impor­tante. Nella moderna ottimiz­za­zione ecologica è quindi impor­tante consi­derare non solo le emissioni di gas serra generate durante il funzio­na­mento dell’im­mobile, ma anche le emissioni grigie sorte durante le fasi di costru­zione, ricon­ver­sione, amplia­mento, demoli­zione o ristrut­tu­ra­zione. .

Per le emissioni derivanti dalle opera­zioni in corso, gli equiva­lenti di  CO₂ sono calcolati in tonnellate emesse all’anno. Si tiene conto del riscal­da­mento dell’im­mobile e del suo consumo elettrico. Le emissioni rispar­miate sono altret­tanto elevate nel caso di ristrut­tu­ra­zioni a elevata efficienza energetica, amplia­menti (compresa la ristrut­tu­ra­zione ad elevata efficienza energetica) e sosti­tu­zione di nuovi edifici.

Sono state calcolate anche le emissioni grigie di gas serra derivanti dalle misure di costru­zione. Natural­mente sono maggiori nel caso di nuovi edifici sosti­tutivi. Le esten­sioni causano anche notevoli quantità di emissioni grigie. In questo senso le ristrut­tu­ra­zioni a elevata efficienza energetica sono molto più rispettose del clima.

Per rendere i criteri economici ed ecologici diret­ta­mente compa­rabili tra loro, si attri­buisce un prezzo allee­mis­sioni di CO₂. Wüest Partner basa il calcolo di questo costo, tra l’altro, consi­de­rando la tassa­zione sulla CO₂ sul prezzo dei certi­ficati di CO₂ e sui costi di filtraggio dell’aria.     

Risultati

Wüest Partner ha effet­tuato i calcoli per un intero porta­foglio nell’ambito di un mandato del cliente. I risultati possono essere inter­pretati secondo due approcci diversi:

• Assoluto:
  In questo caso si procede al calcolo del valore aggiunto assoluto (dopo il comple­ta­mento delle misure strut­turali e tenendo conto delle nuove emissioni di gas serra causate ed evitate).
• Parente:
  Questo approccio esamina quale strategia consente l’ottenimento del valore più elevato per ogni Franco investito. A tal fine il valore aggiunto assoluto viene diviso per i costi di investi­mento.

In linea di massima si può affermare che nella maggior parte dei casi la ristrut­tu­ra­zione a elevata efficienza energetica produce il risultato migliore, sia in termini assoluti che relativi. Il motivo principale è la riduzione signi­fi­cativa delle emissioni grigie e dei costi di investi­mento. Quanto più alto è il prezzo stimato della CO2tanto più spesso le ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche sono la strategia da scegliere. Tuttavia, quanto maggiori sono le riserve di utilizzo e quanto più datati sono gli immobili esistenti, tanto più interes­santi diventano gli amplia­menti e gli edifici sostitutivi,questo soprat­tutto in termini assoluti. In relazione ai costi di investi­mento, il Franco investito ha un valore maggiore nel caso di ristrut­tu­ra­zioni a elevata efficienza energetica (se sono dispo­nibili riserve di utilizzo). Questo perché in termini di emissioni derivanti dall’e­ser­cizio in corso, le tre strategie standard si diffe­ren­ziano appena. Dopo il comple­ta­mento delle misure strut­turali, le emissioni nei tre i casi scendono di una frazione del valore prece­dente. La diffe­renza nel bilancio di CO₂ tra le tre strategie in questione è dovuta alle emissioni grigie.

Con l’attua­zione della strategia di ristrut­tu­ra­zione scelta, cambiano sia il valore di un immobile che il suo bilancio di CO₂. Nel caso del mandato del cliente sopra citato, i risultati sono stati i seguenti:

• Economia:
  Dal punto di vista economico, è stata calcolata una riserva di valore medio di circa 2 milioni di Franchi svizzeri per ogni immobile. In altre parole, l’attua­zione delle strategie più adatta tra le tre standard creerebbe un valore aggiunto medio di circa 2 milioni di Franchi svizzeri per immobile. I costi di investi­mento ammontano in media a poco meno di 4 milioni di Franchi svizzeri per ciascuno.     
• Ecologia:
  Dal punto di vista ecologico, dopo l’attua­zione della strategia standard più adatta, ogni proprietà emette­rebbe comples­si­va­mente circa 2600 tonnellate di CO₂ in meno nei 30 anni successivi. Le misure strut­turali cause­rebbero una media di circa 700 tonnellate di emissioni grigie. In totale, si evite­rebbe di emettere quasi 2000 tonnellate di CO₂ per proprietà.
• Economia ed ecologia: 
  Confron­tando il valore aggiunto economico con quello ecologico, risulta evidente l’impor­tanza del prezzo stimato per una tonnellata di CO₂. Se ipotiz­ziamo 200 Franchi per tonnellata di CO₂, il valore aggiunto ecologico ammonta a 0,4 milioni e quindi al 20% del valore economico aggiunto. L’equilibrio potrebbe essere raggiunto con un prezzo della CO₂ pari a 1000 Franchi.

Va notato che, in una visione d’insieme, anche un prezzo basso a tre cifre della CO₂ ha già delle conse­guenze per alcune proprietà. Alcune sosti­tu­zioni e alcuni amplia­menti si rivelano inutili se paragonati a unari­strut­tu­ra­zione energetica dopo aver messo in conto le emissioni grigie. E più la stima del prezzo della CO₂ è elevata, più la scelta si orienta verso la ristrut­tu­ra­zione energetica, anche se da un punto di vista puramente economico sarebbe più vantag­gioso optare per nuovo edificio sosti­tutivo o per un amplia­mento.

Servizi di Wüest Partner

I servizi offerti da Wüest Partner nell’ambito del conflitto tra obiettivi di soste­ni­bilità e realiz­za­zione delle riserve di utilizzo seguono la procedura descritta in questo articolo. Per ogni immobile si calcolano  gli effetti delle singole strategie standard deter­mi­nando sulla loro base la strategia più adatta. In seguito si stabi­lisce quando e quale inter­vento va effet­tuato. Una volta elaborato il programma esatto, vanno prese in consi­de­ra­zione ladispo­ni­bilità delle risorse finan­ziarie (volume d’inve­sti­mento annuale) e le risorse umane del cliente .

Ulteriori infor­ma­zioni

Anche i seguenti articoli del blog trattano il legame tra valori immobi­liari e soste­ni­bilità:

Sondaggio tra gli investitori sulla rilevanza della soste­ni­bilità in termini di valore

10 fattori che influenzano il valore degli immobili soste­nibili

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