Stratégies de rénovation tenant compte de l’économie et de l’écologie

Les propriétaires de biens immobiliers sont tiraillés entre l’obligation légale de réduire à zéro les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050 au plus tard et la volonté d’obtenir le meilleur rendement possible pour les investisseurs. Mais comment peuvent-ils concilier ces deux objectifs et trouver une stratégie globale et durable pour leur portefeuille ? Notre proposition consiste à donner un prix aux émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit de prendre en compte à la fois les émissions générées par l’exploitation des biens immobiliers et ce que l’on appelle l’énergie grise, qui est générée lorsque les biens immobiliers sont construits, transformés, agrandis, démolis ou rénovés. Le fonctionnement de ce calcul des coûts complets est expliqué dans cet article.

Situation de depart

Il reste à peine 30 ans avant que la Suisse ne réduise à zéro ses émissions de gaz à effet de serre. Cet objectif doit être atteint au plus tard en 2050. Le secteur immobilier doit maintenant agir, car plus d’un quart des émissions de gaz à effet de serre sont encore imputables à l’immobilier. Il faut prendre en main la planification dès maintenant : 30 ans, cela correspond à peu près à un cycle de rénovation pour l’immobilier.

Wüest Partner s’est penché sur la question de savoir comment les propriétaires de portefeuilles immobiliers peuvent évoluer au mieux dans ce champ de tensions. Les immeubles d’un même portefeuille se distinguent généralement fortement les uns des autres. Dans ce contexte, l’âge de l’immeuble ou la date du dernier assainissement et les mesures prises à cette occasion sont déterminants ; d’autre part, les éventuelles réserves d’utilisation et donc une densification sur la parcelle existante doivent être prises en compte dans la planification.

Stratégies normatives

En principe, quatre stratégies normatives sont disponibles pour les immeubles existants. Le choix de l’une de ces quatre stratégies a de grandes conséquences, tant économiques qu’écologiques.

0. Continuation

Cette stratégie correspond à une continuation de l’existant actuel, c’est-à-dire qu’aucune rénovation énergétique n’est entreprise. Cette stratégie n’est pas une véritable option d’action, car la période considérée d’à peine 30 ans est si longue qu’il n’y aura pas beaucoup d’immeubles qui pourront atteindre à la fois les objectifs économiques de l’investisseur et les objectifs écologiques du législateur sans mesures de remise en état ou de rénovation énergétique.

1. Rénovation énergétique

La substitution du générateur de chaleur fossile, combinée aux mesures d’assainissement énergétique nécessaires (par exemple l’installation de nouvelles fenêtres ou des mesures d’isolation de la façade, des plafonds de la cave et du toit) et, le cas échéant, à la mise en place d’une installation photovoltaïque, est dans la plupart des cas la stratégie de choix lorsqu’il n’existe pas ou très peu de réserves d’utilisation.

2. Extension

Les extensions (aménagement, extension, construction, construction supplémentaire) sont envisagées lorsque des réserves d’utilisation existent sur le terrain selon le plan de zone actuel. En outre, cette stratégie suppose que les bâtiments déjà existants soient simultanément soumis à un assainissement énergétique.

3. Construction de remplacement

Les nouvelles constructions de remplacement n’entrent en principe en ligne de compte que si le bâtiment existant a un certain âge (année de construction avant 2000), sinon une nouvelle construction de remplacement sera rarement le meilleur choix, que ce soit sur le plan économique ou écologique, en raison de la substance détruite.

Pour toutes les stratégies, on part du principe que les mesures de construction à mettre en œuvre répondent aux prescriptions d’un mode de construction durable et qu’une fois les travaux terminés, les bâtiments n’émettent pas (ou plus) de gaz à effet de serre, quelle que soit la stratégie choisie.

Calcul économique de la réserve de valeur

Pour calculer la composante économique du calcul des coûts complets, la réserve de valeur est calculée pour chaque stratégie normalisée.

1. Rénovation énergétique

Lors d’une rénovation énergétique, des coûts d’investissement sont générés, mais les revenus locatifs augmentent de 3 composantes :

• Les économies réalisées sur les charges entraînent un potentiel de revenus plus élevé lors d’une nouvelle location. Cela s’explique par le fait que les locataires sont prêts à payer le loyer brut, c’est-à-dire la somme du loyer net et des charges. La baisse des charges permet aux propriétaires d’augmenter le loyer net et d’accroître ainsi leurs revenus sans que les locataires ne subissent de hausse de loyer.
• Le transfert des coûts d’investissement entraîne une hausse des loyers existants (transfert selon le droit de bail).
• Le loyer du marché pour le bien immobilier rénové sur le plan énergétique est souvent supérieur au loyer existant après le transfert des coûts d’investissement. En cas de changement de locataire, le loyer peut être augmenté en conséquence et adapté aux conditions du marché.

2. Extension

Pour les surfaces nouvellement construites, la règle est la suivante : valeur de rendement capitalisée de la location moins les coûts de construction moins les coûts de première location moins l’indemnité de risque. Pour les surfaces déjà existantes, les mêmes effets que pour la rénovation énergétique s’appliquent (voir ci-dessus).

3. Construction neuve de remplacement

Pour la nouvelle construction de remplacement, la règle est la suivante : valeur de rendement capitalisée de la location de la nouvelle construction moins les coûts de construction moins les coûts de démolition moins les coûts de première location moins l’indemnité de risque moins la perte de rendement pendant la phase de construction.

Les revenus supplémentaires sont capitalisés afin de les rendre comparables aux coûts d’investissement. Pour chacune des trois stratégies décrites, il est tenu compte du fait que le taux d’actualisation d’un immeuble exploité durablement est plus bas que celui d’un immeuble ancien non rénové. Plusieurs raisons justifient un taux d’actualisation plus bas : Les cash-flows peuvent être mieux planifiés ; la valeur des revenus locatifs sur le marché des transactions augmente ; après une rénovation énergétique, un immeuble devient plus intéressant pour les investisseurs; le risque qu’un immeuble devienne un « stranded asset » peut être évité.

Estimation du bilan carbone

Le thème de l’économie circulaire gagne constamment en importance. Dans le cadre d’une optimisation écologique moderne, il convient donc de prendre en compte non seulement les émissions de gaz à effet de serre générées par l’exploitation des biens immobiliers, mais aussi les émissions grises qui apparaissent lorsque les biens immobiliers sont construits, transformés, agrandis, démolis ou rénovés.

Pour les émissions liées à l’exploitation courante, les équivalents C0₂ sont calculés en tonnes par an. Sont pris en compte le chauffage de l’immeuble ainsi que sa consommation d’électricité. Les émissions économisées sont similaires pour les rénovations énergétiques, les extensions (y compris l’assainissement énergétique) et les nouvelles constructions de remplacement.

Les émissions de gaz à effet de serre gris résultant des mesures de construction sont également calculées. Naturellement, elles sont les plus importantes pour les bâtiments neufs de remplacement. Les extensions génèrent également des quantités substantielles d’émissions grises. Les rénovations énergétiques sont à cet égard beaucoup plus respectueuses du climat.

Afin de rendre les critères économiques et écologiques directement comparables, les émissions de CO₂ sont dotées d’un prix. Pour calculer ce prix, Wüest Partner s’appuie notamment sur le montant de la taxe sur le CO₂, le prix des certificats de CO₂ et les coûts de filtrage du CO₂ dans l’air.

Résultats

Wüest Partner a effectué les calculs pour l’ensemble d’un portefeuille dans le cadre d’un mandat client. Les résultats peuvent être interprétés de deux manières différentes:

• Absolut:
  La plus-value absolue est calculée ici (après l’achèvement des mesures de construction et en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre nouvellement générées et de celles qui ont été économisées).
• Relativ:
  Dans cette approche, on examine quelle stratégie permet d’obtenir la contre-valeur la plus élevée par franc investi. Pour ce faire, la valeur ajoutée absolue est divisée par les coûts d’investissement.

En principe, on peut dire qu’une rénovation énergétique donne le meilleur résultat dans la majorité des cas, tant en valeur absolue qu’en valeur relative. La raison principale en est que les émissions grises sont nettement plus faibles et que les coûts d’investissement sont moins élevés. Plus le prix du C0₂ est élevé, plus les rénovations énergétiques sont la stratégie de choix. Mais plus les réserves d’utilisation sont importantes et plus les immeubles existants sont anciens, plus les extensions et les nouvelles constructions de remplacement sont intéressantes – mais surtout en valeur absolue. Par rapport aux coûts d’investissement, les francs investis dans les rénovations énergétiques sont parfois même plus rentables lorsque des réserves d’utilisation sont disponibles. Car il ne faut pas oublier : En ce qui concerne les émissions dues à l’exploitation courante, les trois stratégies normatives ne se distinguent guère : une fois les mesures de construction terminées, les émissions diminuent dans les trois cas pour ne plus représenter qu’une fraction de la valeur antérieure. La différence de bilan C0₂ entre les trois stratégies envisagées est due aux émissions grises.

La mise en œuvre de la stratégie de rénovation choisie modifie à la fois la valeur d’un immeuble et son bilan carbone. Dans le cas du mandat client mentionné, les résultats ont été les suivants:

• Économie:
  D’un point de vue économique, une réserve de valeur moyenne d’environ 2 millions de francs par immeuble a été calculée. En d’autres termes, la mise en œuvre de la stratégie la plus appropriée parmi les trois stratégies normatives envisagées permettrait de créer une plus-value moyenne d’environ 2 millions de francs par immeuble. Les coûts d’investissement s’élèvent en moyenne à près de 4 millions de francs par immeuble.
• Écologie:
  D’un point de vue écologique, après la mise en œuvre de la stratégie normative la plus appropriée, chaque immeuble émettrait au total environ 2600 tonnes de C0₂ de moins au cours des 30 années suivantes. Les mesures de construction entraîneraient en moyenne environ 700 tonnes d’émissions grises. Au total, chaque immeuble économiserait donc près de 2000 tonnes de CO₂.
• Économie et écologie:
  Si l’on compare la plus-value économique et la plus-value écologique, on comprend l’importance du prix estimé pour une tonne de C0₂. Si l’on part de 200 francs par tonne de C0₂, la plus-value écologique est de 0,4 million, soit 20% de la plus-value économique. Avec un prix du C0₂ de 1000 francs, l’équilibre serait atteint.

Il convient de noter que, si l’on considère l’ensemble, même un prix du C0₂ à trois chiffres bas a déjà des conséquences pour certains immeubles. Certains agrandissements et, a fortiori, certaines constructions neuves de remplacement ne sont plus rentables par rapport à un assainissement énergétique après l’intégration des émissions grises dans le prix. Et plus le prix du C02 est élevé, plus le pendule penche en faveur de la rénovation énergétique, même si, d’un point de vue purement économique, une nouvelle construction ou un agrandissement serait plus avantageux.

Les services de Wüest Partner

Les services proposés par Wüest Partner dans le domaine des objectifs de durabilité et de la réalisation de réserves d’utilisation suivent la procédure décrite dans cet article : Pour chaque immeuble, les effets des différentes stratégies normatives sont calculés et, sur cette base, la stratégie appropriée est déterminée. On détermine ensuite le moment idéal où telle ou telle intervention devrait avoir lieu. Lors de l’élaboration du calendrier précis, la disponibilité des moyens financiers (volume d’investissement annuel) ainsi que les ressources en personnel du client sont prises en compte.

Weitere Informationen

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