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10 facteurs qui influencent la valeur des biens immobiliers durables

08 août 2022

Light, Flare, Corridor
La Suisse veut atteindre la neutralité climatique d’ici 2050. L’immobilier doit et peut contribuer de manière décisive à la réalisation de cet objectif. En effet, le parc immobilier suisse est actuellement responsable de plus d’un quart des émissions de CO2 dans le pays. Mais qu’est-ce que cela signifie pour la valeur marchande d’un bien immobilier ? Quels sont les critères qui déterminent s’il est économiquement intéressant pour les propriétaires de mettre en œuvre des mesures structurelles pour rendre les propriétés plus durables ?

La durabilité entraîne-t-elle une hausse ou une baisse des valeurs marchandes?

Il est évident que les mesures respectueuses du climat entraînent des coûts – et des coûts plus élevés entraînent une baisse de la valeur marchande. Pour les propriétaires, les investissements dans la durabilité de leurs biens immobiliers ne peuvent donc être financièrement rentables que si les mesures prises parviennent à augmenter le revenu ou à réduire l’escompte dans une mesure telle qu’elles entraînent une valeur marchande plus élevée, malgré les coûts.

Dans bien des cas, les mesures respectueuses du climat peuvent être mises en œuvre de manière neutre du point de vue de la valeur. C’est ce que montrent deux études réalisées par Wüest Partner sur des immeubles de placement résidentiels appartenant à des investisseurs institutionnels. Les deux études sont présentées plus en détail dans les articles de blog suivants, et peuvent également être téléchargées dans leur version complète :

Rénovations énergétiques : 3 gagnants

L’impact de la durabilité sur les valeurs immobilières

La rentabilité des mesures de protection du climat varie d’un bien immobilier à l’autre. Nous avons répertorié ci-dessous les dix facteurs qui influencent la valeur marchande des biens immobiliers, dans une grille d’analyse montrant les effets des mesures de protection du climat. Sept de ces facteurs augmentent la valeur et trois la diminuent. Le tableau suivant donne un aperçu de ces facteurs, ainsi que des explications individuelles pour chacun d’entre eux.

Les facteurs suivants ont un effet positif sur la valeur de marché :
FacteurConditions pour un effet positifFréquence de l’effetEffet valorisant
1 rendement attendudiminuepresque toujourstrès important
2 revenuaugmente lorsque les charges diminuentpresque toujours important
3 préférence des locatairesdisposition à payer plus élevée de la part des locatairespartiellementmoyenne
4 subventionsdépend de la mesure et de l’emplacement souvent moyennement
5 coûts d’exploitation et d’entretien les coûts couverts par le propriétaire diminuentpartiellementfaible
6 composantsSi réutilisablesrare faible
7 suppression de la citerne à mazoutl’espace louable à usage secondaire devient vacant partiellementfaible
Les facteurs suivants ont un effet négatif sur la valeur marchande :
FacteurConditions pour un effet positifFréquence de l’effetEffet valorisant
8mesures structurelles pour augmenter la durabiliténe peuvent être transférées qu’en partie aux locatairespresque toujours grande; peut changer après un changement de locataire
9mesures d’accompagnement de la constructionseulement partiellement transmissible aux locataires partiellement très important
10 certificats (GEAK, Minergie)coûts souvent très faible (peut influencer positivement la disposition à payer).

1. Rentabilité attendue

Les immeubles exploités de manière durable sont attrayants pour de nombreux investisseurs. C’est ce qu’a montré une enquête menée début 2021 par Wüest Partner à la demande de Senn Resources AG auprès de 237 investisseurs immobiliers suisses. Les résultats de cette enquête confirment que les investisseurs sont davantage disposés à payer pour des bâtiments efficaces sur le plan énergétique. (L’article du blog “Enquête auprès des investisseurs : L’influence de la durabilité sur la valeur” présente en détail les résultats de cette enquête).

Ces résultats d’enquête ont été confirmés dans une étude empirique dans laquelle Wüest Partner a analysé 432 transactions de logements multifamiliaux réalisées entre 2017 et 2021. Selon celle-ci, on tend à observer des rendements attendus légèrement inférieurs pour les immeubles multifamiliaux à faibles émissions de CO₂ que pour les biens à fortes émissions de CO₂. Une baisse du rendement attendu et donc du taux d’actualisation augmente la valeur marchande d’un immeuble de placement. (Une explication détaillée de l’influence des rendements attendus sur la valeur marchande des biens immobiliers se trouve dans l’étude précitée “L’impact de la durabilité sur les valeurs immobilières”).

2. Rendement

Les logements multifamiliaux chauffés au CO₂ peuvent être exploités de manière nettement plus économique. D’une part, il n’y a pas de taxe sur le CO₂, et d’autre part, la facture d’électricité est moins chère que celle du mazout, surtout dans l’état actuel de l’économie mondiale. Selon l’étude précitée “L’impact de la durabilité sur les valeurs immobilières”, le passage à une pompe à chaleur réduit les frais annexes de 33 francs en moyenne par appartement, par mois. Ces calculs se basent sur des données de la période entre 2015 et 2020 et ne tiennent pas compte des fortes augmentations actuelles des prix du mazout et du gaz. Avec les prix d’aujourd’hui, la réduction serait nettement plus importante.

Les économies réalisées sur les charges entraînent un potentiel de gains plus élevé pour les nouveaux baux (par rapport à l’étude “Rénovations énergétiques : 3 gagnants“). En effet, les nouveaux locataires sont prêts à payer le loyer brut (la somme du loyer net et des frais annexes). Avec des frais annexes moins élevés, les propriétaires peuvent augmenter le loyer net, ce qui augmente leurs revenus.

3. La préférence des locataires

L’importance de la gestion durable ne cesse de croître. De nombreuses entreprises prennent au sérieux la protection du climat, qui fait de plus en plus partie de leur modèle économique. Une part sans cesse croissante de la demande se concentre donc sur les espaces commerciaux qui répondent aux exigences de durabilité. Dans de nombreux cas, cela s’accompagne d’une plus grande disposition à payer de la part des locataires. 

Cependant, en ce qui concerne les logements en location, il existe encore peu de preuves empiriques que la disposition des locataires de payer est significativement augmentée par une durabilité accrue. Cependant, Wüest Partner s’attend à ce que le nombre de personnes prêtes à payer un loyer plus élevé pour un logement durable augmente avec le temps.

4. Subventions

Les subventions de l’État réduisent les coûts d’investissement nets de la rénovation, ce qui profite à la fois aux locataires existants et aux propriétaires. Les locataires existants en profitent en se voyant facturer un montant inférieur à celui d’une rénovation effectuée sans subventions. Du point de vue des propriétaires, cette réduction du revenu net est plus que compensée, car l’investissement net est plus faible. 

Les subventions pour certaines rénovations à haut rendement énergétique peuvent être importantes dans différents cantons ou villes. Cependant, les différences régionales dans le montant et les conditions des subventions sont très importantes.

5. Coûts d’exploitation et d’entretien

De nombreuses mesures structurelles qui favorisent la durabilité des bâtiments entraînent une diminution des coûts d’exploitation et d’entretien. Par exemple, une pompe à chaleur nécessite moins d’entretien qu’un système de chauffage au fioul. Si ces coûts sont réduits, les dépenses qui sont payées par les locataires via les frais annexes sont diminuées, les coûts supportés par les propriétaires diminuent également.

6.  Les éléments de construction

Une méthode de construction moderne et durable accorde également de l’importance à la réutilisation et à la longévité des éléments de construction. Cela augmente la valeur de ces éléments et réduit en même temps les coûts des rénovations futures.

7. Suppression de la cuve à mazout

Lorsqu’un système de chauffage au fioul est supprimé, l’espace précédemment occupé par la cuve à fioul est libéré. Dans un immeuble d’habitation moyen, quelques mètres carrés supplémentaires pourraient ainsi être loués. Le loyer moyen du marché par mètre carré d’espace en sous-sol est d’environ 60 francs par an.

8. Mesures structurelles visant à accroître la durabilité

En ce qui concerne les coûts, ce sont généralement les mesures structurelles visant à accroître la durabilité des bâtiments qui ont le plus d’impact. Si elles ont pour effet de réduire la valeur marchande, c’est parce qu’elles ne peuvent pas être répercutées dans leur intégralité sur les locataires pour des raisons juridiques. Cela signifie que les revenus locatifs n’augmentent pas dans la même mesure que les coûts d’amortissement. En général, plus les locataires en place ont vécu longtemps dans l’appartement, plus ils paient des loyers inférieurs à ceux du marché. Après une rénovation économe en énergie, le loyer est donc souvent bien inférieur au loyer du marché des appartements désormais modernisés. 

Il convient toutefois de noter que ce facteur, qui réduit la valeur marchande, peut avoir l’effet inverse au fil du temps : Après un changement de locataire, les propriétaires ont la possibilité d’adapter le loyer au niveau du marché. Étant donné que le loyer brut est un facteur critique du point de vue du locataire et que les frais annexes diminuent fortement après une rénovation énergétique, les locataires d’un bien rénové acceptent un loyer net plus élevé que celui d’un bien dans lequel ils doivent payer des frais annexes plus élevés. Par conséquent, après une rénovation et un changement ultérieur de locataires, les propriétaires peuvent dans de nombreux cas augmenter le loyer net, qui est un facteur important pour eux, d’un montant supérieur aux coûts d’amortissement des investissements réalisés. Par conséquent, si, après un certain temps, un grand nombre ou la totalité des locataires ont changé, l’effet de réduction de la valeur des mesures structurelles peut finir par avoir un effet d’augmentation de la valeur. (Cet effet est décrit en détail dans l’étude “Rénovations énergétiques : 3 gagnants“).

9. Mesures d’accompagnement en matière de construction

Une rénovation énergétique peut être réalisée à différents niveaux d’intervention. Lors du remplacement d’un système de chauffage au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur, des mesures structurelles supplémentaires sont souvent nécessaires. Il peut s’agir par exemple de mesures d’isolation (enveloppe du bâtiment, fenêtres, plafond du sous-sol) ou du remplacement des radiateurs existants par un chauffage par le sol. En outre, en fonction du lieu (par exemple, la géologie ou la protection des monuments historiques), l’installation d’une pompe à chaleur peut entraîner des coûts très différents. Dans de nombreux cas, des solutions alternatives aux pompes à chaleur doivent être recherchées (comme le chauffage urbain).

Les mesures d’isolation supplémentaires ont généralement un effet d’augmentation des coûts, même s’il y a deux effets opposés sur les coûts d’investissement : Tout comme les mesures d’isolation augmentent les coûts, le système de chauffage peut éventuellement être diminué par une meilleure isolation, ce qui diminue les coûts du nouveau système de chauffage. 

10. Certificats (GEAK, Minergie)

De nombreux investisseurs font certifier leurs bâtiments, ce qui entraîne des coûts qui se situent généralement dans une fourchette à quatre chiffres. Dans de nombreux cas, la certification constitue également la base d’un assainissement énergétique ultérieur. C’est le cas, par exemple, du certificat cantonal des bâtiments (GEAK Plus), qui est souvent une condition obligatoire pour demander des subventions.

Avec un certificat, les propriétaires peuvent également augmenter l’attractivité de leurs biens immobiliers. Pour certaines entreprises, où la gestion durable fait partie du modèle d’affaires, un certificat peut même être une condition préalable à la conclusion d’un bail (voir point 3).

Conclusion

Des investissements importants sont nécessaires pour atteindre les objectifs climatiques de la Confédération. Souvent, le débat public se concentre sur les coûts. En effet, le besoin d’investissement est croissant, cependant, des études montrent que dans de nombreux cas, les investissements supplémentaires sont compensés par des revenus locatifs plus élevés et une plus grande disposition à payer de la part des investisseurs. Il convient toutefois de noter que la rentabilité des mesures de protection du climat peut varier considérablement d’un bien immobilier à l’autre. Chaque bien immobilier représente un cas particulier et doit être analysé individuellement, par exemple en appliquant ces 10 critères à un bien immobilier qui doit être économisé en énergie.

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