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Optimiser les coûts et les bénéfices dans la construction et l’exploitation de biens immobiliers

08 septembre 2022

Construction Crane, Construction, Person

L’optimisation des coûts de construction et d’exploitation a toujours été une question importante pour tous les acteurs du marché de l’immobilier. Cependant, de plus en plus de signes indiquent que ce sujet va devenir encore plus important à l’avenir.

Les propriétaires immobiliers ont bénéficié d’une augmentation constante des prix ces dernières années. Par conséquent, l’optimisation des coûts a été quelque peu négligée dans de nombreux cas. La raison en est que la demande excédentaire de biens immobiliers au cours des années précédentes a généré une faible pression sur les prix. Or, aujourd’hui, les taux d’intérêt ont augmenté de manière générale, et avec eux les taux hypothécaires. En outre, l’incertitude mondiale a fortement augmenté en raison de la guerre en Ukraine, de la pandémie, des problèmes de chaîne d’approvisionnement, de l’inflation, etc. Le marché de l’immobilier ne restera pas insensible à ces changements à moyen terme. Bien que des prix records soient encore payés pour des propriétés bien situées, certains investisseurs font déjà preuve d’une certaine prudence car les prix actuels ne correspondent pas toujours à leur stratégie immobilière ou à leurs attentes de rendement.

Nous savons ce qui se passe dans l’industrie lorsque les prix ne peuvent plus être augmentés en raison de la concurrence ou même baisser : L’optimisation doit se faire en interne. Les entreprises qui sont sous pression parviennent souvent à développer des processus de production plus efficaces et opèrent généralement de manière plus innovante et plus agile afin d’obtenir des marges intéressantes malgré la pression sur les prix. Les entreprises actives sur le marché de l’immobilier doivent également retrouver une plus grande efficacité – et encore plus en ces temps troublés.

Logement : Prix optimisés ou bon rapport qualité-prix?

L’optimisation des coûts a été particulièrement importante pour les organisations à but non lucratif telles que les coopératives ou les fondations qui proposent des logements à bas prix, souvent basés sur des loyers à prix coûtant. Dans ce cas, l’idée est que les loyers doivent couvrir les coûts tout en visant un retour sur investissement limité, voire nul. Cela signifie que les coûts de construction et d’exploitation sont directement inclus dans le calcul du loyer et ont une importance correspondante. Dans le cas des logements à loyer modéré, les coûts sont délibérément maintenus bas. Ces institutions ont pour objectif de répondre aux besoins fondamentaux de leurs locataires, ce qui implique de maintenir les loyers aussi bas que possible. Néanmoins, un certain niveau de confort, auquel les locataires sont habitués de nos jours, est rarement négligé.

Dans un souci de densification interne, de nombreuses villes accordent de plus en plus souvent des bonus d’utilisation en cas de changement de zonage, associés à l’obligation de proposer une certaine proportion d’appartements à des prix abordables. De telles obligations concernent tous les investisseurs, y compris ceux qui recherchent des rendements et n’ont pas encore abordé la question du logement abordable. Il existe un large spectre entre le logement abordable et le logement de luxe. En raison de la pression croissante sur les coûts mentionnée ci-dessus, une catégorie d’appartements orientés vers un excellent rapport qualité-prix est susceptible de gagner en importance. Les investisseurs qui mettent sur le marché de tels logements optimisés en termes de coûts et d’utilisation veulent offrir à leurs locataires une réelle valeur ajoutée tout en maîtrisant les coûts et donc les loyers. Par exemple, une tour de lavage dans l’appartement est un achat relativement peu coûteux et pourtant très apprécié par la plupart des locataires. Cependant, les besoins des locataires évoluent également au fil du temps. Alors que les cheminées étaient considérées comme essentielles dans les copropriétés dans les années 1980, ce besoin a largement disparu de nos jours. L’évaluation de la valeur ajoutée dépend fortement du profil des locataires et de leur volonté de payer.

Aspects de l’optimisation des coûts

Dans la section suivante, nous allons mettre en évidence cinq aspects qui sont importants pour ceux qui se concentrent sur les catégories de logements abordables ou de bon rapport qualité-prix:

  1. L’efficacité de l’espace et la qualité du plan de sol
  2. La gestion des propriétés existantes qui ont besoin d’être rénovées.
  3. La durabilité est rentable
  4. La prise en compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier
  5. La méthode de construction

1. L’efficacité de l’espace et la qualité du plan de sol

De nombreux locataires accordent une importance croissante à la qualité du plan de sol. Cet aspect est souvent considéré comme plus important que l’espace total d’un appartement. Les aspects suivants peuvent jouer un rôle:

  • Des plans de sol compacts : Éviter les zones de circulation tout en permettant de placer facilement les meubles.
  • Utilisation multiple des pièces : Un salon, par exemple, peut être transformé en chambre, en bureau ou en salle de fitness en quelques étapes simples.
  • Zones communes : Les espaces qui ne sont pas utilisés en permanence sont partagés avec les autres locataires (salle des fêtes, terrasse sur le toit, studio, bureau).
  • Un home-office ne doit pas nécessairement se trouver dans son propre appartement. Un espace de coworking dans la maison, le lotissement ou le quartier peut remplir cette fonction tout aussi bien, voire mieux. Ainsi, il est possible de renoncer à une pièce supplémentaire pour un bureau à domicile et de maintenir des coûts bas.
  • Installations techniques des bâtiments : Les équipements techniques du bâtiment (par exemple, les canalisations ou les puits pour la ventilation contrôlée) méritent une attention particulière car ils sont souvent en contradiction avec l’efficacité de l’espace. Bien que des équipements techniques facilement accessibles simplifient l’entretien, ils nécessitent plus d’espace, ce qui réduit la surface locative. Dans ce cas, il est important de peser les avantages et les inconvénients des solutions possibles.

Exemples 1: Lymhof

Wüest Partner a accompagné le développement du Lymhof. Les appartements, qui sont loués à des prix attractifs, se caractérisent par une valeur d’usage élevée tout en nécessitant peu d’espace.

Exemples 2: Performative maison

Plan, Diagram, Plot

Au milieu de la pièce se trouve un mur que l’on peut faire pivoter. En fonction de la rotation, différentes divisions de la pièce sont créées. Les espaces de rangement dans les étages constituent une autre spécialité.

Plus d’informations sur la maison performative (lien externe)

2. La gestion des propriétés existantes qui ont besoin d’être rénovées

De nombreux investisseurs appliquent des stratégies de rénovation uniformes à l’ensemble de leur portefeuille. Toutefois, dans la plupart des cas, il est plus judicieux de développer une stratégie distincte pour chaque bien. Les investisseurs qui ont l’expérience de différentes stratégies et le savoir-faire correspondant, de la rénovation sommaire à la construction de remplacement, en passant par la rénovation complète, ont un avantage.

  • Emplacement : La qualité de l’emplacement et, dans ce contexte, la demande locale et la disposition à payer doivent jouer un rôle important dans la détermination de l’ampleur de l’investissement. L’élément central est le montant qui peut être répercuté sur les locataires. En général, il est possible d’investir davantage dans les quartiers chers, car les coûts plus élevés peuvent être répercutés sur les locataires et les exigences en matière de qualité des appartements sont plus élevées. Dans les endroits sensibles aux prix, le prix du marché peut gonfler en raison d’investissements excessifs, ce qui signifie que les propriétaires doivent supporter eux-mêmes une grande partie des coûts. Dans de nombreux plans d’investissement, la qualité de l’emplacement n’est pas suffisamment prise en compte et les coûts fixes de rénovation sont calculés par mètre carré ou par appartement. Or, il est judicieux de différencier selon l’emplacement et de ne rénover que ce qui est nécessaire dans les zones sensibles aux prix.
  • Ampleur de la rénovation : Les adaptations du plan de sol dans les immeubles existants sont relativement coûteuses et souvent sans intérêt. Ainsi, les coûts ne sont généralement que marginalement inférieurs à ceux d’une nouvelle construction – et dans certains cas, ils sont même nettement supérieurs. Un autre inconvénient des propriétés qui font l’objet d’une rénovation importante et d’une adaptation du plan d’occupation des sols est qu’elles ne sont souvent pas perçues comme totalement “nouvelles” (et dans de nombreux cas, elles ne le sont pas) malgré leur coût élevé. Cependant, il y a une exception majeure à noter ici : Les réglementations en matière de construction et de zonage peuvent signifier qu’un nouveau bâtiment aura un taux d’utilisation nettement inférieur à celui du bâtiment d’origine ; cela est particulièrement vrai pour les immeubles de grande hauteur.

3. la durabilité paie

  • Environnement : La Suisse veut atteindre la neutralité climatique d’ici à 2050. L’immobilier doit apporter une contribution décisive à la réalisation de cet objectif. En effet, le parc immobilier suisse est actuellement responsable d’environ un quart des émissions de CO2 du pays.
  • Les propriétaires : Il est évident que les investissements dans la durabilité des bâtiments entraînent des coûts – et des coûts plus élevés entraînent en soi une baisse de la valeur marchande. Pour les propriétaires, cependant, les investissements dans la durabilité de leurs biens peuvent être financièrement rentables à différents niveaux. Par exemple, l’attrait d’un bien immobilier est accru par une construction durable, ce qui peut se traduire par des prix réduits et des revenus locatifs nets plus élevés. En outre, les coûts des services publics sont généralement moins élevés pour les locataires et les coûts d’entretien pour les propriétaires. Enfin, et surtout, les bâtiments sont plus durables et il est possible de demander des subventions. L’étude “L’effet de la durabilité sur les valeurs immobilières“, que Wüest Partner a récemment réalisée à la demande de l’Office fédéral de l’environnement (OFEV), montre que dans de nombreux cas, il est effectivement possible d’augmenter la valeur marchande d’un bien immobilier exploité de manière durable, malgré des coûts plus élevés. En principe, les méthodes de construction écologiques ne sont plus depuis longtemps en conflit avec la rentabilité économique. Au contraire : le fait que les investissements dans la durabilité sont rentables à long terme s’applique à la plupart des éléments de construction.
  • Locataires : Les immeubles d’habitation chauffés sans CO2 peuvent être exploités à des coûts nettement inférieurs. Les frais annexes, par exemple, baissent si fortement lors du passage d’un chauffage au mazout ou au gaz à une pompe à chaleur que le loyer brut ne connaît souvent qu’une faible augmentation – même après la répercussion des coûts d’investissement sur les locataires. Dans certains cas, les coûts du logement peuvent même diminuer, comme le montre l’étude “Rénovations énergétiques : 3 gagnants” réalisée par Wüest Partner en 2020 l’a montré.

4. La prise en compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier 

Si l’on considère le cycle de vie complet d’un bien immobilier, la construction ne représente qu’environ un tiers du coût total. Cela signifie que les deux tiers sont dépensés pendant la phase d’exploitation. Par conséquent, les conséquences peuvent être considérables si les économies sont réalisées au mauvais endroit pendant la construction d’un bien immobilier. Par exemple, une pompe à chaleur peut être plus chère à l’achat qu’un système de chauffage au mazout, mais elle est tellement moins chère à l’exploitation que la décision d’opter pour une pompe à chaleur est aussi financièrement rentable à long terme – sans parler des conséquences positives pour l’environnement.

C’est bien sûr au stade de la planification que les possibilités d’action sont les plus grandes dans un projet de construction. Plus un projet avance, plus il se réduit (voir figure). Parallèlement à la marge de manœuvre, la capacité à influencer les coûts futurs diminue également. Une planification stratégique minutieuse est donc également payante sur le plan financier. En outre, les ajustements effectués au cours d’un projet de construction entraînent souvent des coûts supplémentaires élevés. Il est tout aussi important de contrôler soigneusement la qualité et les coûts tout au long de la phase de planification et de construction, afin de s’assurer que les délais sont respectés et que les coûts de construction ne deviennent pas incontrôlables.

5. La méthode de construction

La construction systémique est une méthode dans laquelle le bâtiment est assemblé à partir d’éléments préfabriqués ou de modules. Les composants sont produits en usine, transportés sur le chantier et assemblés selon le principe modulaire. La construction modulaire présente de nombreux avantages:

  • Durée de construction réduite
  • Coûts plus faibles
  • Plusieurs années d’expérience
  • Insensibilité aux conditions météorologiques pendant la phase de préfabrication
  • Haute précision des composants souvent fabriqués en série
  • Meilleure planification et diminution des imprévus
  • Architecture personnalisée également possible

Un bâtiment produit par une méthode de construction systémique a tendance à être moins cher à fabriquer qu’une propriété construite de manière conventionnelle. Le principal avantage réside toutefois dans le gain de temps lié à la réduction de la durée de construction : un achèvement plus rapide signifie un revenu locatif plus rapide.

En Suisse, la construction systémique est actuellement utilisée principalement pour les bâtiments à usage temporaire et commercial et rarement pour les habitations. D’autres pays, comme l’Allemagne ou les Pays-Bas, sont déjà un peu plus avancés dans ce domaine. Il est fort probable que l’utilisation de méthodes de construction systémique ou leur combinaison avec des méthodes de construction conventionnelles pourrait également se populariser dans ce pays. Actuellement, leur réputation est encore quelque peu ternie, car ils sont souvent associés aux bâtiments préfabriqués des années 1970. Toutefois, cette image pourrait changer s’il devient de plus en plus évident que la construction systémique permet également une architecture moderne et individuelle.

Conclusion

Dans la période actuelle où l’inflation et les coûts de construction sont élevés, ainsi que les taux d’intérêt, l’optimisation des coûts et des avantages du logement devient de plus en plus importante. Les cinq aspects présentés ici représentent des options sur lesquelles les propriétaires peuvent agir. Enfin, n’oubliez pas ceci : Les bâtiments sont là pour les personnes qui les occupent. Et c’est précisément pour ces groupes cibles qu’ils doivent être optimisés en termes de coûts et d’avantages.

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