Optimiser les coûts et les bénéfices dans la construction et l’exploi­tation de biens immobi­liers

L’opti­mi­sation des coûts de construction et d’exploi­tation a toujours été une question impor­tante pour tous les acteurs du marché de l’immo­bilier. Cependant, de plus en plus de signes indiquent que ce sujet va devenir encore plus important à l’avenir.

Les proprié­taires immobi­liers ont bénéficié d’une augmen­tation constante des prix ces dernières années. Par consé­quent, l’opti­mi­sation des coûts a été quelque peu négligée dans de nombreux cas. La raison en est que la demande excéden­taire de biens immobi­liers au cours des années précé­dentes a généré une faible pression sur les prix. Or, aujourd’hui, les taux d’intérêt ont augmenté de manière générale, et avec eux les taux hypothé­caires. En outre, l’incer­titude mondiale a fortement augmenté en raison de la guerre en Ukraine, de la pandémie, des problèmes de chaîne d’appro­vi­sion­nement, de l’inflation, etc. Le marché de l’immo­bilier ne restera pas insen­sible à ces change­ments à moyen terme. Bien que des prix records soient encore payés pour des propriétés bien situées, certains inves­tis­seurs font déjà preuve d’une certaine prudence car les prix actuels ne corres­pondent pas toujours à leur stratégie immobi­lière ou à leurs attentes de rendement.

Nous savons ce qui se passe dans l’industrie lorsque les prix ne peuvent plus être augmentés en raison de la concur­rence ou même baisser : L’opti­mi­sation doit se faire en interne. Les entre­prises qui sont sous pression parviennent souvent à développer des processus de production plus efficaces et opèrent généra­lement de manière plus innovante et plus agile afin d’obtenir des marges intéres­santes malgré la pression sur les prix. Les entre­prises actives sur le marché de l’immo­bilier doivent également retrouver une plus grande efficacité – et encore plus en ces temps troublés.

Logement : Prix optimisés ou bon rapport qualité-prix?

L’opti­mi­sation des coûts a été parti­cu­liè­rement impor­tante pour les organi­sa­tions à but non lucratif telles que les coopé­ra­tives ou les fonda­tions qui proposent des logements à bas prix, souvent basés sur des loyers à prix coûtant. Dans ce cas, l’idée est que les loyers doivent couvrir les coûts tout en visant un retour sur inves­tis­sement limité, voire nul. Cela signifie que les coûts de construction et d’exploi­tation sont direc­tement inclus dans le calcul du loyer et ont une impor­tance corres­pon­dante. Dans le cas des logements à loyer modéré, les coûts sont délibé­rément maintenus bas. Ces insti­tu­tions ont pour objectif de répondre aux besoins fonda­mentaux de leurs locataires, ce qui implique de maintenir les loyers aussi bas que possible. Néanmoins, un certain niveau de confort, auquel les locataires sont habitués de nos jours, est rarement négligé.

Dans un souci de densi­fi­cation interne, de nombreuses villes accordent de plus en plus souvent des bonus d’uti­li­sation en cas de changement de zonage, associés à l’obli­gation de proposer une certaine proportion d’appar­te­ments à des prix abordables. De telles obliga­tions concernent tous les inves­tis­seurs, y compris ceux qui recherchent des rende­ments et n’ont pas encore abordé la question du logement abordable. Il existe un large spectre entre le logement abordable et le logement de luxe. En raison de la pression crois­sante sur les coûts mentionnée ci-dessus, une catégorie d’appar­te­ments orientés vers un excellent rapport qualité-prix est suscep­tible de gagner en impor­tance. Les inves­tis­seurs qui mettent sur le marché de tels logements optimisés en termes de coûts et d’uti­li­sation veulent offrir à leurs locataires une réelle valeur ajoutée tout en maîtrisant les coûts et donc les loyers. Par exemple, une tour de lavage dans l’appar­tement est un achat relati­vement peu coûteux et pourtant très apprécié par la plupart des locataires. Cependant, les besoins des locataires évoluent également au fil du temps. Alors que les cheminées étaient consi­dérées comme essen­tielles dans les copro­priétés dans les années 1980, ce besoin a largement disparu de nos jours. L’éva­luation de la valeur ajoutée dépend fortement du profil des locataires et de leur volonté de payer.

Aspects de l’opti­mi­sation des coûts

Dans la section suivante, nous allons mettre en évidence cinq aspects qui sont impor­tants pour ceux qui se concentrent sur les catégories de logements abordables ou de bon rapport qualité-prix:

1. L’effi­cacité de l’espace et la qualité du plan de sol
2. La gestion des propriétés existantes qui ont besoin d’être rénovées.
3. La durabilité est rentable
4. La prise en compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier
5. La méthode de construction

1. L’effi­cacité de l’espace et la qualité du plan de sol

De nombreux locataires accordent une impor­tance crois­sante à la qualité du plan de sol. Cet aspect est souvent considéré comme plus important que l’espace total d’un appar­tement. Les aspects suivants peuvent jouer un rôle:

• Des plans de sol compacts : Éviter les zones de circu­lation tout en permettant de placer facilement les meubles.
• Utili­sation multiple des pièces : Un salon, par exemple, peut être trans­formé en chambre, en bureau ou en salle de fitness en quelques étapes simples.
• Zones communes : Les espaces qui ne sont pas utilisés en perma­nence sont partagés avec les autres locataires (salle des fêtes, terrasse sur le toit, studio, bureau).
• Un home-office ne doit pas néces­sai­rement se trouver dans son propre appar­tement. Un espace de coworking dans la maison, le lotis­sement ou le quartier peut remplir cette fonction tout aussi bien, voire mieux. Ainsi, il est possible de renoncer à une pièce supplé­men­taire pour un bureau à domicile et de maintenir des coûts bas.
• Instal­la­tions techniques des bâtiments : Les équipe­ments techniques du bâtiment (par exemple, les canali­sa­tions ou les puits pour la venti­lation contrôlée) méritent une attention parti­cu­lière car ils sont souvent en contra­diction avec l’effi­cacité de l’espace. Bien que des équipe­ments techniques facilement acces­sibles simpli­fient l’entretien, ils néces­sitent plus d’espace, ce qui réduit la surface locative. Dans ce cas, il est important de peser les avantages et les incon­vé­nients des solutions possibles.

Exemples 1: Lymhof

Wüest Partner a accom­pagné le dévelop­pement du Lymhof. Les appar­te­ments, qui sont loués à des prix attractifs, se carac­té­risent par une valeur d’usage élevée tout en néces­sitant peu d’espace.

Exemples 2: Perfor­mative maison

Au milieu de la pièce se trouve un mur que l’on peut faire pivoter. En fonction de la rotation, diffé­rentes divisions de la pièce sont créées. Les espaces de rangement dans les étages consti­tuent une autre spécialité.

Plus d’infor­ma­tions sur la maison perfor­mative (lien externe)

2. La gestion des propriétés existantes qui ont besoin d’être rénovées

De nombreux inves­tis­seurs appliquent des stratégies de rénovation uniformes à l’ensemble de leur porte­feuille. Toutefois, dans la plupart des cas, il est plus judicieux de développer une stratégie distincte pour chaque bien. Les inves­tis­seurs qui ont l’expé­rience de diffé­rentes stratégies et le savoir-faire corres­pondant, de la rénovation sommaire à la construction de rempla­cement, en passant par la rénovation complète, ont un avantage.

• Empla­cement : La qualité de l’emplacement et, dans ce contexte, la demande locale et la dispo­sition à payer doivent jouer un rôle important dans la déter­mi­nation de l’ampleur de l’inves­tis­sement. L’élément central est le montant qui peut être répercuté sur les locataires. En général, il est possible d’investir davantage dans les quartiers chers, car les coûts plus élevés peuvent être réper­cutés sur les locataires et les exigences en matière de qualité des appar­te­ments sont plus élevées. Dans les endroits sensibles aux prix, le prix du marché peut gonfler en raison d’inves­tis­se­ments excessifs, ce qui signifie que les proprié­taires doivent supporter eux-mêmes une grande partie des coûts. Dans de nombreux plans d’inves­tis­sement, la qualité de l’emplacement n’est pas suffi­samment prise en compte et les coûts fixes de rénovation sont calculés par mètre carré ou par appar­tement. Or, il est judicieux de diffé­rencier selon l’emplacement et de ne rénover que ce qui est néces­saire dans les zones sensibles aux prix.
• Ampleur de la rénovation : Les adapta­tions du plan de sol dans les immeubles existants sont relati­vement coûteuses et souvent sans intérêt. Ainsi, les coûts ne sont généra­lement que margi­na­lement inférieurs à ceux d’une nouvelle construction – et dans certains cas, ils sont même nettement supérieurs. Un autre incon­vé­nient des propriétés qui font l’objet d’une rénovation impor­tante et d’une adaptation du plan d’occu­pation des sols est qu’elles ne sont souvent pas perçues comme totalement «nouvelles» (et dans de nombreux cas, elles ne le sont pas) malgré leur coût élevé. Cependant, il y a une exception majeure à noter ici : Les régle­men­ta­tions en matière de construction et de zonage peuvent signifier qu’un nouveau bâtiment aura un taux d’uti­li­sation nettement inférieur à celui du bâtiment d’origine ; cela est parti­cu­liè­rement vrai pour les immeubles de grande hauteur.

3. la durabilité paie

• Environ­nement : La Suisse veut atteindre la neutralité clima­tique d’ici à 2050. L’immo­bilier doit apporter une contri­bution décisive à la réali­sation de cet objectif. En effet, le parc immobilier suisse est actuel­lement respon­sable d’environ un quart des émissions de CO2 du pays.
• Les proprié­taires : Il est évident que les inves­tis­se­ments dans la durabilité des bâtiments entraînent des coûts – et des coûts plus élevés entraînent en soi une baisse de la valeur marchande. Pour les proprié­taires, cependant, les inves­tis­se­ments dans la durabilité de leurs biens peuvent être finan­ciè­rement rentables à diffé­rents niveaux. Par exemple, l’attrait d’un bien immobilier est accru par une construction durable, ce qui peut se traduire par des prix réduits et des revenus locatifs nets plus élevés. En outre, les coûts des services publics sont généra­lement moins élevés pour les locataires et les coûts d’entretien pour les proprié­taires. Enfin, et surtout, les bâtiments sont plus durables et il est possible de demander des subven­tions. L’étude «L’effet de la durabilité sur les valeurs immobi­lières», que Wüest Partner a récemment réalisée à la demande de l’Office fédéral de l’envi­ron­nement (OFEV), montre que dans de nombreux cas, il est effec­ti­vement possible d’aug­menter la valeur marchande d’un bien immobilier exploité de manière durable, malgré des coûts plus élevés. En principe, les méthodes de construction écolo­giques ne sont plus depuis longtemps en conflit avec la renta­bilité écono­mique. Au contraire : le fait que les inves­tis­se­ments dans la durabilité sont rentables à long terme s’applique à la plupart des éléments de construction.
• Locataires : Les immeubles d’habi­tation chauffés sans CO2 peuvent être exploités à des coûts nettement inférieurs. Les frais annexes, par exemple, baissent si fortement lors du passage d’un chauffage au mazout ou au gaz à une pompe à chaleur que le loyer brut ne connaît souvent qu’une faible augmen­tation – même après la réper­cussion des coûts d’inves­tis­sement sur les locataires. Dans certains cas, les coûts du logement peuvent même diminuer, comme le montre l’étude «Rénova­tions énergé­tiques : 3 gagnants» réalisée par Wüest Partner en 2020 l’a montré.

4. La prise en compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier 

Si l’on considère le cycle de vie complet d’un bien immobilier, la construction ne repré­sente qu’en­viron un tiers du coût total. Cela signifie que les deux tiers sont dépensés pendant la phase d’exploi­tation. Par consé­quent, les consé­quences peuvent être consi­dé­rables si les économies sont réalisées au mauvais endroit pendant la construction d’un bien immobilier. Par exemple, une pompe à chaleur peut être plus chère à l’achat qu’un système de chauffage au mazout, mais elle est tellement moins chère à l’exploi­tation que la décision d’opter pour une pompe à chaleur est aussi finan­ciè­rement rentable à long terme – sans parler des consé­quences positives pour l’envi­ron­nement.

C’est bien sûr au stade de la plani­fi­cation que les possi­bi­lités d’action sont les plus grandes dans un projet de construction. Plus un projet avance, plus il se réduit (voir figure). Paral­lè­lement à la marge de manœuvre, la capacité à influencer les coûts futurs diminue également. Une plani­fi­cation straté­gique minutieuse est donc également payante sur le plan financier. En outre, les ajuste­ments effectués au cours d’un projet de construction entraînent souvent des coûts supplé­men­taires élevés. Il est tout aussi important de contrôler soigneu­sement la qualité et les coûts tout au long de la phase de plani­fi­cation et de construction, afin de s’assurer que les délais sont respectés et que les coûts de construction ne deviennent pas incon­trô­lables.

5. La méthode de construction

La construction systé­mique est une méthode dans laquelle le bâtiment est assemblé à partir d’élé­ments préfa­briqués ou de modules. Les compo­sants sont produits en usine, trans­portés sur le chantier et assemblés selon le principe modulaire. La construction modulaire présente de nombreux avantages:

• Durée de construction réduite
• Coûts plus faibles
• Plusieurs années d’expé­rience
• Insen­si­bilité aux condi­tions météo­ro­lo­giques pendant la phase de préfa­bri­cation
• Haute précision des compo­sants souvent fabriqués en série
• Meilleure plani­fi­cation et diminution des imprévus
• Archi­tecture person­na­lisée également possible

Un bâtiment produit par une méthode de construction systé­mique a tendance à être moins cher à fabriquer qu’une propriété construite de manière conven­tion­nelle. Le principal avantage réside toutefois dans le gain de temps lié à la réduction de la durée de construction : un achèvement plus rapide signifie un revenu locatif plus rapide.

En Suisse, la construction systé­mique est actuel­lement utilisée princi­pa­lement pour les bâtiments à usage tempo­raire et commercial et rarement pour les habita­tions. D’autres pays, comme l’Alle­magne ou les Pays-Bas, sont déjà un peu plus avancés dans ce domaine. Il est fort probable que l’uti­li­sation de méthodes de construction systé­mique ou leur combi­naison avec des méthodes de construction conven­tion­nelles pourrait également se popula­riser dans ce pays. Actuel­lement, leur réputation est encore quelque peu ternie, car ils sont souvent associés aux bâtiments préfa­briqués des années 1970. Toutefois, cette image pourrait changer s’il devient de plus en plus évident que la construction systé­mique permet également une archi­tecture moderne et indivi­duelle.

Conclusion

Dans la période actuelle où l’inflation et les coûts de construction sont élevés, ainsi que les taux d’intérêt, l’opti­mi­sation des coûts et des avantages du logement devient de plus en plus impor­tante. Les cinq aspects présentés ici repré­sentent des options sur lesquelles les proprié­taires peuvent agir. Enfin, n’oubliez pas ceci : Les bâtiments sont là pour les personnes qui les occupent. Et c’est préci­sément pour ces groupes cibles qu’ils doivent être optimisés en termes de coûts et d’avan­tages.

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