10 fattori che influenzano il valore degli immobili sostenibili

La Svizzera intende diventare neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050 e il settore immobiliare deve e  può contribuire in modo decisivo al raggiungimento di questo obiettivo. Infatti, il patrimonio edilizio svizzero  è attualmente responsabile di oltre un quarto delle emissioni di CO₂ dell’intero paese. E tutto questo che cosa significa per il valore di mercato di un immobile? Quali sono i criteri che definiscono se per i proprietari si rivela economicamente vantaggioso procedere all’implementazione di misure strutturali atte a rendere gli immobili più sostenibili?

La sostenibilità porta a valori di mercato più elevati o li riduce?

È ovvio che le misure di protezione del clima hanno un costo e che un costo più elevato porta di per sé a un valore di mercato più basso. Per i proprietari gli investimenti legati alla  sostenibilità dei loro immobili possono quindi ripagare finanziariamente solo se le misure adottate vanno ad aumentare il reddito e/o a ridurre l’attualizzazione, incrementando il valore di mercato nonostante i costi sostenuti.

In molti casi, le misure di protezione del clima possono essere attuate in modo più o meno neutrale rispetto al valore. Lo dimostrano due studi di Wüest Partner sugli immobili residenziali di proprietà di investitori istituzionali. Entrambi gli studi sono presentati in modo più dettagliato in articoli separati del blog, dove possono anche essere scaricati integralmente:

Ristrutturazioni energetiche: 3 vincitori

L’effetto della sostenibilità sui valori immobiliari

La redditività delle misure climatiche varia a seconda dell’immobile. Per una griglia analitica degli effetti delle misure climatiche, presentiamo qui 10 fattori che influenzano il valore di mercato degli immobili. Sette di essi ne aumentano il valore, mentre tre lo riducono. La tabella seguente ne riporta una panoramica e in seguito i fattori sono spiegati singolarmente.

I seguenti fattori hanno un effetto positivo sul valore di mercato:

			Fattore	Condizione per un effetto positivo	Frequenza dell’effetto	Effetto valorizzazione immobile
1			Rendimento atteso	si riduce	la maggior parte delle volte	notevole
2			rendimenti	aumentano al diminuire dei costi del servizio	quasi sempre	elevato
3			preferenza degli inquilini	maggiore disponibilità a pagare da parte degli inquilini	parziale	medio
4			sovvenzioni	a seconda della misura e dell’ubicazione	spesso	medio
5			costi di gestione e manutenzione	riduzione dei costi a carico del proprietario	parziale	medio
6			componenti	e riutilizzabili	raramente	minima
7			eliminazione del serbatoio del gasolio	si libera superficie accessoria affittabile	parziale	minimo

I seguenti fattori hanno un effetto negativo sul valore di mercato:

		Fattore	Condizione per un effetto positivo	Frequenza dell’effetto	Effetto valorizzazione immobile
8		misure strutturali per aumentare la sostenibilità	può essere trasferita agli inquilini solo in parte	quasi sempre	elevato: può cambiare in seguito all’ingresso di un nuovo inquilino
9		misure di accompagnamento durante la fase di costruzione	solo parzialmente trasferibili agli inquilini	parziale	molto grandi
10		certificazioni (GEAK, Minergie	costi	spesso	minimo: influenza positiva sulla disponibilità a pagare

1. Rendimento atteso

Le proprietà gestite in modo sostenibile si rivelano interessanti per molti investitori. È quanto emerge da un sondaggio condotto all’inizio del 2021 da Wüest Partner per conto di Senn Resources AG su 237 investitori immobiliari svizzeri. I risultati di questa indagine confermano che gli investitori sono più disposti a pagare per edifici efficienti dal punto di vista energetico. (L’articolo del blog “Sondaggio tra gli investitori sulla rilevanza della sostenibilità” presenta in dettaglio i risultati di questo sondaggio).

Questi risultati dell’indagine sono stati confermati da uno studio empirico in cui Wüest Partner ha analizzato 432 transazioni di abitazioni plurifamiliari effettuate tra il 2017 e il 2021. In base a ciò, le aspettative di rendimento tendono a essere leggermente inferiori per gli edifici con basse emissioni di CO₂ rispetto agli altri. Una riduzione del rendimento atteso e quindi del tasso di sconto aumenta il valore di mercato di un investimento immobiliare. (Una spiegazione dettagliata dell’influenza dei rendimenti attesi sul valore di mercato degli immobili è contenuta nel già citato studio “L’effetto della sostenibilità sui valori immobiliari”).

2. Rendimenti

I condomini riscaldati senza CO₂ possono essere gestiti a costi significativamente inferiori. Da un lato, non c’è la tassa sulla CO₂ e, dall’altro, la bolletta dell’elettricità è più conveniente di quella del gasolio, soprattutto nell’attuale fase economica globale. Secondo il già citato studio “L’effetto della sostenibilità sui valori immobiliari“, le spese di servizio diminuiscono in media di 33 franchi per appartamento e per mese quando si passa a una pompa di calore. Questi calcoli si basano su dati relativi al periodo 2015-2020 e non tengono conto dell’attuale forte aumento dei prezzi del gas e del gas da riscaldamento. Con i prezzi attuali, la riduzione sarebbe notevolmente maggiore.

I risparmi sui costi accessori portano a un potenziale di reddito più elevato per una nuova locazione (cfr. lo studio “Ristrutturazioni ad alta efficienza energetica: 3 vincitori”). Questo perché la disponibilità a pagare dei nuovi inquilini si basa sull’affitto lordo, cioè sulla somma dell’affitto netto e dei costi accessori. Grazie ai minori costi accessori, i proprietari possono aumentare il canone di locazione netto e quindi incrementare il proprio reddito.

3. Preferenza dell’affittuario

L’importanza della gestione sostenibile è in continua crescita. Molte aziende si stanno impegnando seriamente nella protezione del clima, facendola diventare sempre  più parte integrante del loro modello di business. Una quota crescente della domanda si concentra quindi su spazi commerciali che soddisfano i requisiti di sostenibilità. In molti casi, ciò si accompagna a una maggiore disponibilità a pagare da parte degli affittuari.

Nel caso degli appartamenti in affitto, invece, ci sono ancora poche prove empiriche che la disponibilità a pagare degli inquilini è significativamente aumentata in presenza di una maggiore sostenibilità. Tuttavia, Wüest Partner parte dal presupposto che più lungo è il periodo di locazione, più le persone sono disposte a pagare un affitto più alto per un alloggio sostenibile.

4. Sovvenzioni

I sussidi governativi riducono i costi netti di investimento delle ristrutturazioni, apportando benefici agli inquilini e ai proprietari.Gli inquilini esistenti ne traggono vantaggio perché viene loro addebitata una somma inferiore rispetto a una ristrutturazione effettuata senza sovvenzioni. Questa riduzione del reddito netto è più che compensata dal punto di vista del proprietario, poiché l’investimento netto si rivela inferiore. 

I sussidi per alcune ristrutturazioni ad alta efficienza energetica possono essere significativi in vari cantoni o città. Tuttavia, le differenze regionali in termini di importo e condizioni dei sussidi sono notevoli.

5. Costi di gestione e di manutenzione

Molte misure strutturali che promuovono la sostenibilità degli edifici comportano una riduzione dei costi di gestione e manutenzione. Ad esempio, una pompa di calore richiede meno manutenzione di un sistema di riscaldamento a gasolio. Riducendo questi costi diminuiscono le spese accessorie sostenute dagli inquilini e i costi sostenuti dai proprietari.

6. Componenti dell’edificio

Un metodo di costruzione moderno e sostenibile presta attenzione anche alla riutilizzabilità e alla longevità dei componenti dell’edificio. In questo modo si aumenta il valore di questi componenti e, contemporaneamente,  si riducono i costi di future ristrutturazioni.

7. Eliminazione del serbatoio del gasolio

Quando si rimuove un impianto di riscaldamento a gasolio, si libera lo spazio precedentemente occupato dal serbatoio. Per un condominio di media dimensione significa avere a disposizione più metri quadri da affittare.  Sul mercato l’affitto medio per metro quadro per una cantina  è pari a circa 60 franchi all’anno.

8. Misure strutturali per aumentare la sostenibilità

Dal punto di vista dei costi, le misure strutturali volte ad aumentare la sostenibilità degli edifici hanno solitamente un impatto maggiore. Questo perché la loro capacità di ridurre il valore di mercato ha a che fare con l’impossibilità di poterli trasferire per intero agli  inquilini, come da diritto di locazione. Ciò significa che il reddito da locazione non aumenta nella stessa misura dei costi di ammortamento. In generale, gli inquilini esistenti versano affitti più bassi di quelli di mercato quanto più a lungo hanno vissuto nell’appartamento. Dopo una ristrutturazione ad alta efficienza energetica, l’affitto è quindi spesso molto al di sotto di quello di mercato, ricavabile dagli appartamenti ristrutturati.

Tuttavia, va notato che questo fattore, responsabile della riduzione del valore di mercato, può avere nel tempo l’effetto opposto. Al subentrare di un nuovo affittuario i proprietari possono scegliere di adeguare l’affitto al livello di mercato. Poiché il canone di locazione lordo è decisivo dal punto di vista dell’inquilino e le spese accessorie diminuiscono notevolmente dopo una ristrutturazione ad alta efficienza energetica, i locatari di un immobile ristrutturato accettano un canone di locazione netto superiore a quello di un immobile che richiede il versamento di spese accessorie elevate.Pertanto, dopo una ristrutturazione e un successivo subentro di nuovi inquilini i proprietari possono in molti casi aumentare l’affitto netto, rendendolo superiore ai costi di ammortamento degli investimenti effettuati. Pertanto, se dopo un determinato periodo molti o addirittura tutti gli inquilini sono cambiati, l’effetto di riduzione del valore delle misure strutturali può trasformarsi nel suo contrario e aumentare il valore dell’intero edificio. (Questo effetto è descritto dettagliatamente nello studio “Ristrutturazioni energetiche: 3 vincitori“).

9. Misure di accompagnamento durante la fase di costruzione

La ristrutturazione ad alta efficienza energetica può avvenire con vari livelli di intervento. Quando si sostituisce un sistema di riscaldamento a gasolio o a gas con una pompa di calore, in molti casi sono necessarie misure strutturali aggiuntive. Ciò può comportare misure di isolamento (struttura cappotto dell’edificio, finestre, soffitto del seminterrato), oppure la sostituzione dei radiatori esistenti con un riscaldamento a pavimento. L’installazione di una pompa di calore può anche comportare costi molto diversi a seconda del luogo (ad esempio, geologia o protezione dei monumenti storici); in molti casi, è necessario cercare soluzioni diverse dalla pompa di calore (teleriscaldamento, ecc.).

Le misure di isolamento aggiuntive implicano solitamente l’i aumento dei costi, anche se due effetti opposti influenzano comunque i costi di investimento: da un lato, le misure di isolamento aumentano i costi, dall’altro, l’impianto di riscaldamento può essere ridotto grazie al migliorato isolamento, che porta a una riduzione dei costi per il nuovo impianto. 

10. Certificazioni(GEAK, Minergie)

Molti investitori fanno certificare i loro edifici. Questo comporta dei costi elevati. In molti casi, la certificazione costituisce anche la base per la successiva ristrutturazione energetica. Questo è spesso il caso, ad esempio, del rilascio della certificazione GEAK Plus. Inoltre, questa è spesso una condizione obbligatoria per richiedere eventuali sovvenzioni.

I proprietari possono anche utilizzare una determinata certificazione per aumentare l’attrattiva dei loro immobili. Per le aziende dove la gestione sostenibile è parte integrante del modello aziendale, la certificazione può persino rappresentare  un prerequisito per la stipula di un contratto di locazione (cfr. punto 3).

Conclusione

Per raggiungere gli obiettivi climatici della Confederazione sono necessari grandi investimenti. Il dibattito pubblico si concentra spesso sui costi. In effetti, la necessità di investimenti è in aumento. Tuttavia, gli studi dimostrano che in molti casi investimenti extra sono compensati da un maggiore reddito da locazione e da una maggiore disponibilità a pagare da parte degli investitori. Va però notato che l’efficienza economica delle misure climatiche può variare significativamente da proprietà a proprietà. Ogni immobile rappresenta un caso a sé stante e come tale deve essere analizzato singolarmente, ad esempio applicando questi 10 criteri a un edificio da sottoporre a un rinnovo destinato al risparmio energetico.

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