10 fattori che influenzano il valore degli immobili soste­nibili

La Svizzera intende diventare neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050 e il settore immobi­liare deve e  può contri­buire in modo decisivo al raggiun­gi­mento di questo obiettivo. Infatti, il patri­monio edilizio svizzero  è attual­mente respon­sabile di oltre un quarto delle emissioni di CO₂ dell’intero paese. E tutto questo che cosa significa per il valore di mercato di un immobile? Quali sono i criteri che defini­scono se per i proprietari si rivela econo­mi­ca­mente vantag­gioso procedere all’im­ple­men­ta­zione di misure strut­turali atte a rendere gli immobili più soste­nibili?

La soste­ni­bilità porta a valori di mercato più elevati o li riduce?

È ovvio che le misure di prote­zione del clima hanno un costo e che un costo più elevato porta di per sé a un valore di mercato più basso. Per i proprietari gli investi­menti legati alla  soste­ni­bilità dei loro immobili possono quindi ripagare finan­zia­ria­mente solo se le misure adottate vanno ad aumentare il reddito e/o a ridurre l’attua­liz­za­zione, incre­men­tando il valore di mercato nonostante i costi sostenuti.

In molti casi, le misure di prote­zione del clima possono essere attuate in modo più o meno neutrale rispetto al valore. Lo dimostrano due studi di Wüest Partner sugli immobili residen­ziali di proprietà di investitori istitu­zionali. Entrambi gli studi sono presentati in modo più detta­gliato in articoli separati del blog, dove possono anche essere scaricati integral­mente:

Ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche: 3 vincitori

L’effetto della soste­ni­bilità sui valori immobi­liari

La reddi­tività delle misure clima­tiche varia a seconda dell’im­mobile. Per una griglia analitica degli effetti delle misure clima­tiche, presen­tiamo qui 10 fattori che influenzano il valore di mercato degli immobili. Sette di essi ne aumentano il valore, mentre tre lo riducono. La tabella seguente ne riporta una panoramica e in seguito i fattori sono spiegati singo­lar­mente.

I seguenti fattori hanno un effetto positivo sul valore di mercato:

			Fattore	Condi­zione per un effetto positivo	Frequenza dell’ef­fetto	Effetto valoriz­za­zione immobile
1			Rendi­mento atteso	si riduce	la maggior parte delle volte	notevole
2			rendi­menti	aumentano al diminuire dei costi del servizio	quasi sempre	elevato
3			prefe­renza degli inquilini	maggiore dispo­ni­bilità a pagare da parte degli inquilini	parziale	medio
4			sovven­zioni	a seconda della misura e dell’u­bi­ca­zione	spesso	medio
5			costi di gestione e manuten­zione	riduzione dei costi a carico del proprie­tario	parziale	medio
6			compo­nenti	e riuti­liz­zabili	raramente	minima
7			elimi­na­zione del serbatoio del gasolio	si libera super­ficie acces­soria affit­tabile	parziale	minimo

I seguenti fattori hanno un effetto negativo sul valore di mercato:

		Fattore	Condi­zione per un effetto positivo	Frequenza dell’ef­fetto	Effetto valoriz­za­zione immobile
8		misure strut­turali per aumentare la soste­ni­bilità	può essere trasferita agli inquilini solo in parte	quasi sempre	elevato: può cambiare in seguito all’ingresso di un nuovo inquilino
9		misure di accom­pa­gna­mento durante la fase di costru­zione	solo parzial­mente trasfe­ribili agli inquilini	parziale	molto grandi
10		certi­fi­ca­zioni (GEAK, Minergie	costi	spesso	minimo: influenza positiva sulla dispo­ni­bilità a pagare

1. Rendi­mento atteso

Le proprietà gestite in modo soste­nibile si rivelano interes­santi per molti investitori. È quanto emerge da un sondaggio condotto all’i­nizio del 2021 da Wüest Partner per conto di Senn Resources AG su 237 investitori immobi­liari svizzeri. I risultati di questa indagine confermano che gli investitori sono più disposti a pagare per edifici efficienti dal punto di vista energetico. (L’articolo del blog «Sondaggio tra gli investitori sulla rilevanza della soste­ni­bilità» presenta in dettaglio i risultati di questo sondaggio).

Questi risultati dell’in­dagine sono stati confermati da uno studio empirico in cui Wüest Partner ha analizzato 432 transa­zioni di abita­zioni pluri­fa­mi­liari effet­tuate tra il 2017 e il 2021. In base a ciò, le aspet­tative di rendi­mento tendono a essere legger­mente inferiori per gli edifici con basse emissioni di CO₂ rispetto agli altri. Una riduzione del rendi­mento atteso e quindi del tasso di sconto aumenta il valore di mercato di un investi­mento immobi­liare. (Una spiega­zione detta­gliata dell’in­fluenza dei rendi­menti attesi sul valore di mercato degli immobili è contenuta nel già citato studio “L’effetto della soste­ni­bilità sui valori immobi­liari”).

2. Rendi­menti

I condomini riscaldati senza CO₂ possono essere gestiti a costi signi­fi­ca­ti­va­mente inferiori. Da un lato, non c’è la tassa sulla CO₂ e, dall’altro, la bolletta dell’e­let­tricità è più conve­niente di quella del gasolio, soprat­tutto nell’at­tuale fase economica globale. Secondo il già citato studio «L’effetto della soste­ni­bilità sui valori immobi­liari», le spese di servizio diminui­scono in media di 33 franchi per appar­ta­mento e per mese quando si passa a una pompa di calore. Questi calcoli si basano su dati relativi al periodo 2015–2020 e non tengono conto dell’at­tuale forte aumento dei prezzi del gas e del gas da riscal­da­mento. Con i prezzi attuali, la riduzione sarebbe notevol­mente maggiore.

I risparmi sui costi accessori portano a un poten­ziale di reddito più elevato per una nuova locazione (cfr. lo studio «Ristrut­tu­ra­zioni ad alta efficienza energetica: 3 vincitori»). Questo perché la dispo­ni­bilità a pagare dei nuovi inquilini si basa sull’af­fitto lordo, cioè sulla somma dell’af­fitto netto e dei costi accessori. Grazie ai minori costi accessori, i proprietari possono aumentare il canone di locazione netto e quindi incre­mentare il proprio reddito.

3. Prefe­renza dell’affittuario

L’impor­tanza della gestione soste­nibile è in continua crescita. Molte aziende si stanno impegnando seria­mente nella prote­zione del clima, facendola diventare sempre  più parte integrante del loro modello di business. Una quota crescente della domanda si concentra quindi su spazi commer­ciali che soddi­sfano i requisiti di soste­ni­bilità. In molti casi, ciò si accom­pagna a una maggiore dispo­ni­bilità a pagare da parte degli affit­tuari.

Nel caso degli appar­ta­menti in affitto, invece, ci sono ancora poche prove empiriche che la dispo­ni­bilità a pagare degli inquilini è signi­fi­ca­ti­va­mente aumentata in presenza di una maggiore soste­ni­bilità. Tuttavia, Wüest Partner parte dal presup­posto che più lungo è il periodo di locazione, più le persone sono disposte a pagare un affitto più alto per un alloggio soste­nibile.

4. Sovven­zioni

I sussidi gover­nativi riducono i costi netti di investi­mento delle ristrut­tu­ra­zioni, appor­tando benefici agli inquilini e ai proprietari.Gli inquilini esistenti ne traggono vantaggio perché viene loro addebitata una somma inferiore rispetto a una ristrut­tu­ra­zione effet­tuata senza sovven­zioni. Questa riduzione del reddito netto è più che compensata dal punto di vista del proprie­tario, poiché l’inve­sti­mento netto si rivela inferiore. 

I sussidi per alcune ristrut­tu­ra­zioni ad alta efficienza energetica possono essere signi­fi­cativi in vari cantoni o città. Tuttavia, le diffe­renze regionali in termini di importo e condi­zioni dei sussidi sono notevoli.

5. Costi di gestione e di manuten­zione

Molte misure strut­turali che promuovono la soste­ni­bilità degli edifici comportano una riduzione dei costi di gestione e manuten­zione. Ad esempio, una pompa di calore richiede meno manuten­zione di un sistema di riscal­da­mento a gasolio. Riducendo questi costi diminui­scono le spese acces­sorie sostenute dagli inquilini e i costi sostenuti dai proprietari.

6. Compo­nenti dell’e­di­ficio

Un metodo di costru­zione moderno e soste­nibile presta atten­zione anche alla riuti­liz­za­bilità e alla longevità dei compo­nenti dell’e­di­ficio. In questo modo si aumenta il valore di questi compo­nenti e, contem­po­ra­nea­mente,  si riducono i costi di future ristrut­tu­ra­zioni.

7. Elimi­na­zione del serbatoio del gasolio

Quando si rimuove un impianto di riscal­da­mento a gasolio, si libera lo spazio prece­den­te­mente occupato dal serbatoio. Per un condo­minio di media dimen­sione significa avere a dispo­si­zione più metri quadri da affittare.  Sul mercato l’affitto medio per metro quadro per una cantina  è pari a circa 60 franchi all’anno.

8. Misure strut­turali per aumentare la soste­ni­bilità

Dal punto di vista dei costi, le misure strut­turali volte ad aumentare la soste­ni­bilità degli edifici hanno solita­mente un impatto maggiore. Questo perché la loro capacità di ridurre il valore di mercato ha a che fare con l’impos­si­bilità di poterli trasferire per intero agli  inquilini, come da diritto di locazione. Ciò significa che il reddito da locazione non aumenta nella stessa misura dei costi di ammor­ta­mento. In generale, gli inquilini esistenti versano affitti più bassi di quelli di mercato quanto più a lungo hanno vissuto nell’ap­par­ta­mento. Dopo una ristrut­tu­ra­zione ad alta efficienza energetica, l’affitto è quindi spesso molto al di sotto di quello di mercato, ricavabile dagli appar­ta­menti ristrut­turati.

Tuttavia, va notato che questo fattore, respon­sabile della riduzione del valore di mercato, può avere nel tempo l’effetto opposto. Al suben­trare di un nuovo affit­tuario i proprietari possono scegliere di adeguare l’affitto al livello di mercato. Poiché il canone di locazione lordo è decisivo dal punto di vista dell’in­quilino e le spese acces­sorie diminui­scono notevol­mente dopo una ristrut­tu­ra­zione ad alta efficienza energetica, i locatari di un immobile ristrut­turato accettano un canone di locazione netto superiore a quello di un immobile che richiede il versa­mento di spese acces­sorie elevate.Pertanto, dopo una ristrut­tu­ra­zione e un successivo subentro di nuovi inquilini i proprietari possono in molti casi aumentare l’affitto netto, rendendolo superiore ai costi di ammor­ta­mento degli investi­menti effet­tuati. Pertanto, se dopo un deter­minato periodo molti o addirittura tutti gli inquilini sono cambiati, l’effetto di riduzione del valore delle misure strut­turali può trasfor­marsi nel suo contrario e aumentare il valore dell’intero edificio. (Questo effetto è descritto detta­glia­ta­mente nello studio «Ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche: 3 vincitori»).

9. Misure di accom­pa­gna­mento durante la fase di costru­zione

La ristrut­tu­ra­zione ad alta efficienza energetica può avvenire con vari livelli di inter­vento. Quando si sosti­tuisce un sistema di riscal­da­mento a gasolio o a gas con una pompa di calore, in molti casi sono neces­sarie misure strut­turali aggiuntive. Ciò può comportare misure di isola­mento (struttura cappotto dell’e­di­ficio, finestre, soffitto del semin­terrato), oppure la sosti­tu­zione dei radiatori esistenti con un riscal­da­mento a pavimento. L’instal­la­zione di una pompa di calore può anche comportare costi molto diversi a seconda del luogo (ad esempio, geologia o prote­zione dei monumenti storici); in molti casi, è neces­sario cercare soluzioni diverse dalla pompa di calore (teleri­scal­da­mento, ecc.).

Le misure di isola­mento aggiuntive implicano solita­mente l’i aumento dei costi, anche se due effetti opposti influenzano comunque i costi di investi­mento: da un lato, le misure di isola­mento aumentano i costi, dall’altro, l’impianto di riscal­da­mento può essere ridotto grazie al migliorato isola­mento, che porta a una riduzione dei costi per il nuovo impianto. 

10. Certificazioni(GEAK, Minergie)

Molti investitori fanno certi­ficare i loro edifici. Questo comporta dei costi elevati. In molti casi, la certi­fi­ca­zione costi­tuisce anche la base per la successiva ristrut­tu­ra­zione energetica. Questo è spesso il caso, ad esempio, del rilascio della certi­fi­ca­zione GEAK Plus. Inoltre, questa è spesso una condi­zione obbli­ga­toria per richiedere eventuali sovven­zioni.

I proprietari possono anche utilizzare una deter­minata certi­fi­ca­zione per aumentare l’attrattiva dei loro immobili. Per le aziende dove la gestione soste­nibile è parte integrante del modello aziendale, la certi­fi­ca­zione può persino rappre­sentare  un prere­quisito per la stipula di un contratto di locazione (cfr. punto 3).

Conclu­sione

Per raggiungere gli obiettivi climatici della Confe­de­ra­zione sono necessari grandi investi­menti. Il dibattito pubblico si concentra spesso sui costi. In effetti, la necessità di investi­menti è in aumento. Tuttavia, gli studi dimostrano che in molti casi investi­menti extra sono compensati da un maggiore reddito da locazione e da una maggiore dispo­ni­bilità a pagare da parte degli investitori. Va però notato che l’effi­cienza economica delle misure clima­tiche può variare signi­fi­ca­ti­va­mente da proprietà a proprietà. Ogni immobile rappre­senta un caso a sé stante e come tale deve essere analizzato singo­lar­mente, ad esempio appli­cando questi 10 criteri a un edificio da sotto­porre a un rinnovo destinato al risparmio energetico.

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