Recul du nombre de logements vacants: évolutions régionales, causes et perspectives

Le nombre de logements vacants a sensiblement diminué en 2022. Selon les derniers chiffres de l’Office Fédéral de la Statistique, il y a actuellement 62’500 logements vacants, ce qui représente 1,31% du parc immobilier suisse. Le taux de logements vacants a ainsi chuté de 13,8% par rapport à l’année précédente.

Baisse des logements vacants dans toutes les grandes régions

Toutes les grandes régions de Suisse ont connu une diminution du nombre de logements vacants. La baisse a été la plus forte en suisse centrale (-30%). Les régions lémanique, de la suisse orientale et de Zurich ont toutefois également enregistré des baisses importantes (entre 15 et 20%).  La diminution du nombre de logements vacants a été plus modérée dans la région Espace Mittelland (-6,4%).

Logements neufs très demandés

Le recul du nombre de logements vacants dans les nouvelles constructions est particulièrement frappant. En l’espace d’un an, le nombre de logements vacants dans les nouvelles constructions a diminué de plus de 2200 unités, soit -31,2%.

Recul plus marqué pour les logements locatifs

La diminution des logements vacants s’est accélérée dans le segment des logements locatifs. Le nombre de logements locatifs vacants affiche une baisse de 13,5% en 2022 par rapport à l’année précédente, alors qu’en 2021 la baisse n’avait été que de 8.4%. Actuellement, plus de 80% des logements vacants sont des logements locatifs. Dans le segment des appartements en PPE, le recul des logements vacants s’est poursuivi au même rythme que l’année précédente (environ -15%). En ce qui concerne les maisons individuelles, le nombre de logements a vacants a également diminué (-10%), mais moitié moins que l’année précédente.

Toutes les tailles de logement sont recherchées

Les logements de 4 pièces ou plus sont actuellement particulièrement vite absorbés. La diminution des logements vacants dans le segment des grands appartements de 5 pièces ou plus se poursuit, mais ne s’accélère plus comme les années précédentes. L’absorption des logements d’une pièce est en revanche remarquable. Le taux de vacance dans cette catégorie a en effet baissé de 13,8 %, alors qu’il avait encore augmenté l’année dernière.

Évolutions contrastées dans les grandes villes

Les grands centres enregistrent toujours les taux de vacance les plus faibles. De plus, les taux de vacance y a encore diminué en moyenne cette année par rapport à l’année dernière. Toutefois, les marchés du logement évoluent dans des directions différentes. Zurich, Genève et Lausanne ont vu leur taux de vacance baisser sensiblement alors que Berne et Bâle ont enregistré une hausse.

Forte demande dans les régions touristiques et les communes d’agglomération

La baisse persistante du nombre de logements vacants dans les communes touristiques est frappante. Dans ces régions, le taux de vacance a baissé de plus de 25% par rapport à l’année précédente. Par ailleurs, les agglomérations des villes moyennes et grandes affichent des baisses de vacance supérieures à la moyenne.

Environ un tiers de toutes les communes ont cependant vu leur taux de vacance augmenter. Les grandes communes ayant connu les plus importantes hausses de taux de vacance sont Martigny, Chiasso, Delémont, Saint-Maurice et Marly. En revanche, le taux de vacance a fortement diminué à Sion. Le nombre de logements vacants enregistrés y est en effet passé de 534 à 154 unités en un an, soit -71,2%.

Les causes de la baisse de logements vacants

Une croissance démographique dynamique: le recul du nombre de logements vacants est directement lié à l’accroissement de la population. Au 1er trimestre 2022, la population résidente permanente a augmenté de plus de 73’000 personnes par rapport au 1er trimestre 2021. Ce chiffre est nettement supérieur à celui des années précédentes. Cela s’explique principalement par le boom du marché du travail suisse. En outre, la population résidente non-permanente a également augmenté plus fortement que la moyenne, surtout en raison des nombreux réfugiés d’Ukraine.

Recul de l’activité de construction: ces dernières années, on a moins construit en Suisse qu’en 2018 par exemple. Au cours des 12 derniers mois, le nombre de permis de construire pour des logements en location et en propriété a continué de baisser (respectivement -10,7% -11,2%). Cela est dû à plusieurs facteurs. D’une part, les réglementations en matière de construction freinent le développement de nouveaux biens locatifs (mot-clé: réglementations sur le bruit). D’autre part, les investisseurs sont plus réticents à investir dans la construction suite à l’augmentation des taux d’intérêt.

Perspectives

Plusieurs raisons laissent penser que le nombre de logements vacants devrait continuer à diminuer dans les mois à venir:

• En Suisse, le nombre de postes vacants est actuellement supérieur à la moyenne. Comme le réservoir de main-d’œuvre nationale est presque entièrement asséché, la plupart des nouveaux postes devraient être pourvus par des personnes venant de l’étranger. Ces dernières auront probablement besoin d’un logement en Suisse. De ce fait, la demande de logements devrait encore augmenter.
• Le marché obligataire est redevenu une alternative d’investissement plus pertinente. Cela pourrait impacter les projets de construction de nouveaux logements. En effet, si les alternatives de placement hors du marché immobilier deviennent plus attrayantes, l’investissement dans de nouveaux biens immobiliers devrait diminuer.
• Suite à la hausse des taux d’intérêt, les conditions de financement externe des investissements immobiliers sont devenues moins favorables. Il est donc probable que certains projets de nouvelles constructions prévus soient retardés voire annulés. Les taux d’inflation sont encore très élevés à l’étranger comme en Suisse. De nouvelles hausses des taux d’intérêt sont donc plus probables qu’un maintien des taux au niveau actuel.
• La forte hausse des prix de la construction, combinée aux difficultés de livraison, pourrait avoir pour conséquence un ralentissement du lancement de nouveaux projets de construction dans les mois à venir. Certains acteurs du marché ont déjà annoncé qu’ils réévalueraient la faisabilité des projets prévus à l’aune des conditions actuelles.
• Les demandes de permis de construire affichent déjà une tendance à la baisse. Le nombre d’unités d’habitation pour lesquelles des demandes de permis de construire ont été déposées au cours des 12 derniers mois est inférieur de 10,9% à la moyenne des 5 dernières années. Cela pourrait être, du moins en partie, une conséquence de la hausse des prix de la construction. Il faut toutefois aussi prendre en considération que les demandes de permis de construire étaient déjà plus faibles l’année dernière par rapport aux années précédentes.

Vous trouverez de plus amples informations sur les évolutions actuelles du marché du logement dans l’Immo-Monitoring.