Stratégies de rénovation et réduction des émissions de CO2 pour UBS « Sima”

04 octobre 2022

par Dr. Jörg Schläpfer et Lukas Lienhart

Sujets

Le fonds immobilier UBS Sima, le plus important de Suisse, se préoccupe depuis de nombreuses années de la question de la durabilité, notamment de la réduction des émissions carbones de ses immeubles existants. D’ici 2050, la Suisse, et donc l’ensemble de son parc immobilier, doit devenir neutre en CO₂. UBS Sima considère qu’il est de sa responsabilité de faire avancer la réduction des émissions de gaz à effet de serre tout en obtenant le meilleur rendement possible dans l’intérêt des investisseurs – le tout de manière prospective, systématique et stratégique.

Compromis entre durabilité et profit

Face au dilemme entre la réduction de CO₂ et le développement de la valeur, Wüest Partner a été chargé d’élaborer un plan stratégique qui tienne compte non seulement des mesures nécessaires pour atteindre les objectifs de durabilité, mais aussi des réserves d’utilisation économiquement intéressantes. L’élément décisif est que la période allant jusqu’en 2050 correspond à un peu moins de 30 ans et donc à un cycle de rénovation complet. Pendant cette période, tous les immeubles seront rénovés une fois. Des mesures structurelles devront donc être prises dans tous les cas.

Émissions grises : Un nouveau regard sur les coûts et les rendements

Une approche responsable de la question des émissions de gaz à effet de serre n’est possible que si l’on tient compte à la fois des émissions générées pendant l’exploitation et des émissions dites grises, c’est-à-dire celles résultant des mesures de construction. Il était donc prévu d’inclure ces émissions dans la détermination de la meilleure stratégie possible. La solution a consisté à leur attribuer un prix. Ce prix, ainsi que les investissements, forment le côté des coûts. Du côté des recettes, on trouve les valeurs ajoutées économiques obtenues grâce aux mesures de construction et aux émissions économisées.

Stratégies standard

Quatre stratégies standard sont disponibles pour les propriétés existantes :

0. Continuation:

S’abstenir de toute mesure structurelle. Cette stratégie est hors de question en raison de la longue période de 30 ans et de l’objectif net zéro à atteindre dans ce délai.

1. Rénovation énergétique:

Remplacement du générateur de chaleur fossile, mesures d’isolation, éventuellement installation photovoltaïque.

2. Extension:

Assainissement énergétique des bâtiments existants plus extension, annexe, superstructure ou construction supplémentaire. Uniquement utile en cas de réserves d’utilisation.

3. Nouveaux bâtiments de remplacement:

Démolition des bâtiments existants plus nouvelle construction. Uniquement judicieux si les bâtiments existants ont un certain âge et s’il existe d’importantes réserves d’utilisation.

Mécanisme de priorisation

Concrètement, il s’agissait de déterminer pour tous les immeubles la meilleure stratégie normative (rendement moins coûts) ainsi que le moment optimal pour sa mise en œuvre. Comme il n’est pas possible de rénover, d’agrandir ou de construire tous les immeubles en même temps, un mécanisme de priorisation a été développé, qui permet de trouver un ordre économique et écologique pour la réalisation des mesures prévues. Celui-ci tient compte de la disponibilité des moyens financiers (volume d’investissement annuel limité), des ressources en personnel disponibles ainsi que des nécessités techniques de construction.

Mécanisme de hiérarchisation des priorités

Concrètement, il s’agissait de déterminer la meilleure stratégie standard (rendement moins coûts) pour chaque bien immobilier et le moment optimal pour sa mise en œuvre. Comme tous les biens immobiliers ne peuvent pas être construits, rénovés ou agrandis en même temps, un mécanisme de priorisation a été mis au point, qui permet de trouver un ordre économiquement et écologiquement judicieux pour la mise en œuvre des mesures prévues. Ce mécanisme tient compte de la disponibilité des ressources financières (volume d’investissement annuel limité) et des ressources humaines, ainsi que des exigences en matière de construction.

Le projet est sur le point d’être achevé. Dans un avenir proche, il sera étendu un rating ESG complet : après s’être concentré jusqu’à présent sur la composante E (Environmental), l’accent sera mis dans une prochaine étape sur les deux autres composantes S (Social) et G (Governance).