10 facteurs qui influencent la valeur des biens immobi­liers durables

La Suisse veut atteindre la neutralité clima­tique d’ici 2050. L’immo­bilier doit et peut contribuer de manière décisive à la réali­sation de cet objectif. En effet, le parc immobilier suisse est actuel­lement respon­sable de plus d’un quart des émissions de CO2 dans le pays. Mais qu’est-ce que cela signifie pour la valeur marchande d’un bien immobilier ? Quels sont les critères qui déter­minent s’il est écono­mi­quement intéressant pour les proprié­taires de mettre en œuvre des mesures struc­tu­relles pour rendre les propriétés plus durables ?

La durabilité entraîne-t-elle une hausse ou une baisse des valeurs marchandes?

Il est évident que les mesures respec­tueuses du climat entraînent des coûts – et des coûts plus élevés entraînent une baisse de la valeur marchande. Pour les proprié­taires, les inves­tis­se­ments dans la durabilité de leurs biens immobi­liers ne peuvent donc être finan­ciè­rement rentables que si les mesures prises parviennent à augmenter le revenu ou à réduire l’escompte dans une mesure telle qu’elles entraînent une valeur marchande plus élevée, malgré les coûts.

Dans bien des cas, les mesures respec­tueuses du climat peuvent être mises en œuvre de manière neutre du point de vue de la valeur. C’est ce que montrent deux études réalisées par Wüest Partner sur des immeubles de placement résiden­tiels appar­tenant à des inves­tis­seurs insti­tu­tionnels. Les deux études sont présentées plus en détail dans les articles de blog suivants, et peuvent également être téléchargées dans leur version complète :

Rénova­tions énergé­tiques : 3 gagnants

L’impact de la durabilité sur les valeurs immobi­lières

La renta­bilité des mesures de protection du climat varie d’un bien immobilier à l’autre. Nous avons réper­torié ci-dessous les dix facteurs qui influencent la valeur marchande des biens immobi­liers, dans une grille d’analyse montrant les effets des mesures de protection du climat. Sept de ces facteurs augmentent la valeur et trois la diminuent. Le tableau suivant donne un aperçu de ces facteurs, ainsi que des expli­ca­tions indivi­duelles pour chacun d’entre eux.

Les facteurs suivants ont un effet positif sur la valeur de marché :

			Facteur	Condi­tions pour un effet positif	Fréquence de l’effet	Effet valorisant
1			rendement attendu	diminue	presque toujours	très important
2			revenu	augmente lorsque les charges diminuent	presque toujours	important
3			préfé­rence des locataires	dispo­sition à payer plus élevée de la part des locataires	partiel­lement	moyenne
4			subven­tions	dépend de la mesure et de l’emplacement	souvent	moyen­nement
5			coûts d’exploi­tation et d’entretien	les coûts couverts par le proprié­taire diminuent	partiel­lement	faible
6			compo­sants	Si réuti­li­sables	rare	faible
7			suppression de la citerne à mazout	l’espace louable à usage secon­daire devient vacant	partiel­lement	faible

Les facteurs suivants ont un effet négatif sur la valeur marchande :

		Facteur	Condi­tions pour un effet positif	Fréquence de l’effet	Effet valorisant
8		mesures struc­tu­relles pour augmenter la durabilité	ne peuvent être trans­férées qu’en partie aux locataires	presque toujours	grande; peut changer après un changement de locataire
9		mesures d’accom­pa­gnement de la construction	seulement partiel­lement trans­mis­sible aux locataires	partiel­lement	très important
10		certi­ficats (GEAK, Minergie)	coûts	souvent	très faible (peut influencer positi­vement la dispo­sition à payer).

1. Renta­bilité attendue

Les immeubles exploités de manière durable sont attrayants pour de nombreux inves­tis­seurs. C’est ce qu’a montré une enquête menée début 2021 par Wüest Partner à la demande de Senn Resources AG auprès de 237 inves­tis­seurs immobi­liers suisses. Les résultats de cette enquête confirment que les inves­tis­seurs sont davantage disposés à payer pour des bâtiments efficaces sur le plan énergé­tique. (L’article du blog “Enquête auprès des inves­tis­seurs : L’influence de la durabilité sur la valeur” présente en détail les résultats de cette enquête).

Ces résultats d’enquête ont été confirmés dans une étude empirique dans laquelle Wüest Partner a analysé 432 transac­tions de logements multi­fa­mi­liaux réalisées entre 2017 et 2021. Selon celle-ci, on tend à observer des rende­ments attendus légèrement inférieurs pour les immeubles multi­fa­mi­liaux à faibles émissions de CO₂ que pour les biens à fortes émissions de CO₂. Une baisse du rendement attendu et donc du taux d’actua­li­sation augmente la valeur marchande d’un immeuble de placement. (Une expli­cation détaillée de l’influence des rende­ments attendus sur la valeur marchande des biens immobi­liers se trouve dans l’étude précitée «L’impact de la durabilité sur les valeurs immobi­lières»).

2. Rendement

Les logements multi­fa­mi­liaux chauffés au CO₂ peuvent être exploités de manière nettement plus écono­mique. D’une part, il n’y a pas de taxe sur le CO₂, et d’autre part, la facture d’élec­tricité est moins chère que celle du mazout, surtout dans l’état actuel de l’éco­nomie mondiale. Selon l’étude précitée «L’impact de la durabilité sur les valeurs immobi­lières», le passage à une pompe à chaleur réduit les frais annexes de 33 francs en moyenne par appar­tement, par mois. Ces calculs se basent sur des données de la période entre 2015 et 2020 et ne tiennent pas compte des fortes augmen­ta­tions actuelles des prix du mazout et du gaz. Avec les prix d’aujourd’hui, la réduction serait nettement plus impor­tante.

Les économies réalisées sur les charges entraînent un potentiel de gains plus élevé pour les nouveaux baux (par rapport à l’étude «Rénova­tions énergé­tiques : 3 gagnants»). En effet, les nouveaux locataires sont prêts à payer le loyer brut (la somme du loyer net et des frais annexes). Avec des frais annexes moins élevés, les proprié­taires peuvent augmenter le loyer net, ce qui augmente leurs revenus.

3. La préfé­rence des locataires

L’impor­tance de la gestion durable ne cesse de croître. De nombreuses entre­prises prennent au sérieux la protection du climat, qui fait de plus en plus partie de leur modèle écono­mique. Une part sans cesse crois­sante de la demande se concentre donc sur les espaces commer­ciaux qui répondent aux exigences de durabilité. Dans de nombreux cas, cela s’accom­pagne d’une plus grande dispo­sition à payer de la part des locataires. 

Cependant, en ce qui concerne les logements en location, il existe encore peu de preuves empiriques que la dispo­sition des locataires de payer est signi­fi­ca­ti­vement augmentée par une durabilité accrue. Cependant, Wüest Partner s’attend à ce que le nombre de personnes prêtes à payer un loyer plus élevé pour un logement durable augmente avec le temps.

4. Subven­tions

Les subven­tions de l’État réduisent les coûts d’inves­tis­sement nets de la rénovation, ce qui profite à la fois aux locataires existants et aux proprié­taires. Les locataires existants en profitent en se voyant facturer un montant inférieur à celui d’une rénovation effectuée sans subven­tions. Du point de vue des proprié­taires, cette réduction du revenu net est plus que compensée, car l’inves­tis­sement net est plus faible. 

Les subven­tions pour certaines rénova­tions à haut rendement énergé­tique peuvent être impor­tantes dans diffé­rents cantons ou villes. Cependant, les diffé­rences régio­nales dans le montant et les condi­tions des subven­tions sont très impor­tantes.

5. Coûts d’exploi­tation et d’entretien

De nombreuses mesures struc­tu­relles qui favorisent la durabilité des bâtiments entraînent une diminution des coûts d’exploi­tation et d’entretien. Par exemple, une pompe à chaleur nécessite moins d’entretien qu’un système de chauffage au fioul. Si ces coûts sont réduits, les dépenses qui sont payées par les locataires via les frais annexes sont diminuées, les coûts supportés par les proprié­taires diminuent également.

6.  Les éléments de construction

Une méthode de construction moderne et durable accorde également de l’impor­tance à la réuti­li­sation et à la longévité des éléments de construction. Cela augmente la valeur de ces éléments et réduit en même temps les coûts des rénova­tions futures.

7. Suppression de la cuve à mazout

Lorsqu’un système de chauffage au fioul est supprimé, l’espace précé­demment occupé par la cuve à fioul est libéré. Dans un immeuble d’habi­tation moyen, quelques mètres carrés supplé­men­taires pourraient ainsi être loués. Le loyer moyen du marché par mètre carré d’espace en sous-sol est d’environ 60 francs par an.

8. Mesures struc­tu­relles visant à accroître la durabilité

En ce qui concerne les coûts, ce sont généra­lement les mesures struc­tu­relles visant à accroître la durabilité des bâtiments qui ont le plus d’impact. Si elles ont pour effet de réduire la valeur marchande, c’est parce qu’elles ne peuvent pas être réper­cutées dans leur intégralité sur les locataires pour des raisons juridiques. Cela signifie que les revenus locatifs n’aug­mentent pas dans la même mesure que les coûts d’amor­tis­sement. En général, plus les locataires en place ont vécu longtemps dans l’appar­tement, plus ils paient des loyers inférieurs à ceux du marché. Après une rénovation économe en énergie, le loyer est donc souvent bien inférieur au loyer du marché des appar­te­ments désormais moder­nisés. 

Il convient toutefois de noter que ce facteur, qui réduit la valeur marchande, peut avoir l’effet inverse au fil du temps : Après un changement de locataire, les proprié­taires ont la possi­bilité d’adapter le loyer au niveau du marché. Étant donné que le loyer brut est un facteur critique du point de vue du locataire et que les frais annexes diminuent fortement après une rénovation énergé­tique, les locataires d’un bien rénové acceptent un loyer net plus élevé que celui d’un bien dans lequel ils doivent payer des frais annexes plus élevés. Par consé­quent, après une rénovation et un changement ultérieur de locataires, les proprié­taires peuvent dans de nombreux cas augmenter le loyer net, qui est un facteur important pour eux, d’un montant supérieur aux coûts d’amor­tis­sement des inves­tis­se­ments réalisés. Par consé­quent, si, après un certain temps, un grand nombre ou la totalité des locataires ont changé, l’effet de réduction de la valeur des mesures struc­tu­relles peut finir par avoir un effet d’aug­men­tation de la valeur. (Cet effet est décrit en détail dans l’étude «Rénova­tions énergé­tiques : 3 gagnants»).

9. Mesures d’accom­pa­gnement en matière de construction

Une rénovation énergé­tique peut être réalisée à diffé­rents niveaux d’inter­vention. Lors du rempla­cement d’un système de chauffage au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur, des mesures struc­tu­relles supplé­men­taires sont souvent néces­saires. Il peut s’agir par exemple de mesures d’iso­lation (enveloppe du bâtiment, fenêtres, plafond du sous-sol) ou du rempla­cement des radia­teurs existants par un chauffage par le sol. En outre, en fonction du lieu (par exemple, la géologie ou la protection des monuments histo­riques), l’ins­tal­lation d’une pompe à chaleur peut entraîner des coûts très diffé­rents. Dans de nombreux cas, des solutions alter­na­tives aux pompes à chaleur doivent être recher­chées (comme le chauffage urbain).

Les mesures d’iso­lation supplé­men­taires ont généra­lement un effet d’aug­men­tation des coûts, même s’il y a deux effets opposés sur les coûts d’inves­tis­sement : Tout comme les mesures d’iso­lation augmentent les coûts, le système de chauffage peut éventuel­lement être diminué par une meilleure isolation, ce qui diminue les coûts du nouveau système de chauffage. 

10. Certi­ficats (GEAK, Minergie)

De nombreux inves­tis­seurs font certifier leurs bâtiments, ce qui entraîne des coûts qui se situent généra­lement dans une fourchette à quatre chiffres. Dans de nombreux cas, la certi­fi­cation constitue également la base d’un assai­nis­sement énergé­tique ultérieur. C’est le cas, par exemple, du certi­ficat cantonal des bâtiments (GEAK Plus), qui est souvent une condition obliga­toire pour demander des subven­tions.

Avec un certi­ficat, les proprié­taires peuvent également augmenter l’attrac­tivité de leurs biens immobi­liers. Pour certaines entre­prises, où la gestion durable fait partie du modèle d’affaires, un certi­ficat peut même être une condition préalable à la conclusion d’un bail (voir point 3).

Conclusion

Des inves­tis­se­ments impor­tants sont néces­saires pour atteindre les objectifs clima­tiques de la Confé­dé­ration. Souvent, le débat public se concentre sur les coûts. En effet, le besoin d’inves­tis­sement est croissant, cependant, des études montrent que dans de nombreux cas, les inves­tis­se­ments supplé­men­taires sont compensés par des revenus locatifs plus élevés et une plus grande dispo­sition à payer de la part des inves­tis­seurs. Il convient toutefois de noter que la renta­bilité des mesures de protection du climat peut varier consi­dé­ra­blement d’un bien immobilier à l’autre. Chaque bien immobilier repré­sente un cas parti­culier et doit être analysé indivi­duel­lement, par exemple en appli­quant ces 10 critères à un bien immobilier qui doit être économisé en énergie.

Contactez nos experts pour en savoir plus: