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Erneuerungsstrategien und CO2-Reduktion für UBS «Sima»

05. September 2022

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Der Immobilienfonds UBS «Sima», der grösste der Schweiz, befasst sich seit vielen Jahren intensiv mit dem Thema Nachhaltigkeit und besonders mit der Reduktion der CO2-Emissionen der bestehenden Liegenschaften. Bis 2050 soll die Schweiz und damit auch ihr gesamter Gebäudepark CO2-neutral werden. UBS «Sima» sieht sich dabei in der Verantwortung, nicht nur die Reduktion der Treibhausgasemissionen voranzutreiben, sondern gleichzeitig im Sinne der Anleger die bestmögliche Rendite zu erzielen – vorausschauend, systematisch, strategisch.

Spannungsfeld

Im Spannungsfeld zwischen CO2-Reduktion und Wertentwicklung wurde Wüest Partner damit beauftragt, eine strategische Planung zu entwickeln, die nicht nur die zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele nötigen Massnahmen berücksichtigt, sondern gleichzeitig auch ökonomisch interessante Nutzungsreserven einbezieht. Dabei war die Überlegung entscheidend, dass der Zeitraum bis 2050 knapp 30 Jahre und damit in etwa einen Sanierungszyklus umfasst. In diesem Zeitraum werden alle Liegenschaften einmal saniert. Das heisst, bauliche Massnahmen sind auf jeden Fall nötig.

Graue Emissionen: Neuer Blick auf Kosten und Erträge

Ein verantwortungsvoller Umgang mit dem Thema Treibhausgasemissionen ist nur dann möglich, wenn nicht nur die im Betrieb anfallenden Emissionen, sondern auch die sogenannten grauen Emissionen berücksichtigt werden, also die Emissionen, die aus den baulichen Massnahmen resultieren. Es war daher Teil des Auftrags, diese Emissionen in die Ermittlung der bestmöglichen Strategie miteinzubeziehen. Die Lösung bestand darin, diese Emissionen mit einem Preis zu versehen. Dieser Preis bildet zusammen mit den Investitionen die Kostenseite. Auf der Ertragsseite stehen die dank der baulichen Massnahmen erzielten wirtschaftlichen Mehrwerte sowie die eingesparten Emissionen.

Normstrategien

Grundsätzlich stehen für Bestandesliegenschaften vier Normstrategien zur Verfügung:

0. Fortführung:

Verzicht auf jegliche baulichen Massnahmen. Diese Strategie kommt in Anbetracht des langen Zeitraums von 30 Jahren und des in dieser Zeit zu erreichenden des Netto-null-Ziels nicht infrage.

1. Energetische Sanierung:

Substitution des fossilen Wärmeerzeugers, Dämmmassnahmen, evtl. Photovoltaikanlage.

2. Erweiterung:

Energetische Sanierung der Bestandesbauten plus Ausbau, Anbau, Aufbau oder Zusatzbau. Nur sinnvoll im Falle von Nutzungsreserven.

3. Ersatzneubau:

Abbruch der Bestandesbauten plus Neubau. Nur sinnvoll, wenn die Bestandesbauten ein bestimmtes Alter haben und gleichzeitig bedeutende Nutzungsreserven bestehen.

Priorisierungsmechanismus

Konkret galt es, für alle Liegenschaften die jeweils beste Normstrategie (Ertrag minus Kosten) sowie den optimalen Zeitpunkt für deren Umsetzung zu ermitteln. Da nicht alle Liegenschaften gleichzeitig saniert, erweitert oder neu gebaut werden können, wurde ein Priorisierungsmechanismus entwickelt, der es ermöglicht, für die Realisierung der geplanten Massnahmen eine ökonomisch und ökologisch sinnvolle Reihenfolge zu finden. Diese berücksichtigt die Verfügbarkeit der finanziellen Mittel (beschränktes jährliches Investitionsvolumen), die zur Verfügung stehenden personellen Ressourcen sowie die bautechnischen Notwendigkeiten.

«Social» und «Governance» komplettieren das ESG-Rating

Das Projekt steht kurz vor der Vollendung. Es soll in naher Zukunft erweitert werden zu einem kompletten ESG-Rating: Nachdem bisher die Komponente E (Environmental) im Zentrum stand, soll in einem nächsten Schritt der Fokus auf die beiden anderen Komponenten S (Social) und G (Governance) gerichtet werden.

Weiterführende Informationen

Der folgende Artikel befasst sich sehr ausführlich mit den hier skizzierten Erneuerungsstrategien:
Erneuerungsstrategien unter Berücksichtigung von Ökonomie und Ökologie

Weitere Artikel über den Zusammenhang zwischen Immobilienwerten und Nachhaltigkeit finden Sie unter den folgenden Links:
Energetische Sanierungen: 3 Gewinner
Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte
Investorenumfrage zur Wertrelevanz der Nachhaltigkeit
10 Faktoren, die den Wert von nachhaltigen Liegenschaften beeinflussen

Hinweis: Nachhaltigkeit für Immobilien-Profis. Ein Kurs der Wüest Academy

Vertiefte Einblicke zum Thema Nachhaltigkeitsstrategien bietet Ihnen der 4-tägige Fachkurs «Nachhaltigkeit für Immobilien-Profis». In diesem Kurs lernen Sie die fachlichen Grundlagen, um Immobilien, die weniger CO2 ausstossen, zu bauen, zu managen und zu finanzieren. Basierend auf dem vermittelten Fachwissen entwickeln und optimieren Sie Strategien für nachhaltige Immobilien, die sich auf ESG-Kriterien abstützen und nach den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft funktionieren. Nächste Durchführung: Januar 2023 in Zürich.

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