Stratégies de rénovation tenant compte de l’éco­nomie et de l’éco­logie

Les proprié­taires de biens immobi­liers sont tiraillés entre l’obli­gation légale de réduire à zéro les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050 au plus tard et la volonté d’obtenir le meilleur rendement possible pour les inves­tis­seurs. Mais comment peuvent-ils concilier ces deux objectifs et trouver une stratégie globale et durable pour leur porte­feuille ? Notre propo­sition consiste à donner un prix aux émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit de prendre en compte à la fois les émissions générées par l’exploi­tation des biens immobi­liers et ce que l’on appelle l’énergie grise, qui est générée lorsque les biens immobi­liers sont construits, trans­formés, agrandis, démolis ou rénovés. Le fonction­nement de ce calcul des coûts complets est expliqué dans cet article.

Situation de depart

Il reste à peine 30 ans avant que la Suisse ne réduise à zéro ses émissions de gaz à effet de serre. Cet objectif doit être atteint au plus tard en 2050. Le secteur immobilier doit maintenant agir, car plus d’un quart des émissions de gaz à effet de serre sont encore imputables à l’immo­bilier. Il faut prendre en main la plani­fi­cation dès maintenant : 30 ans, cela correspond à peu près à un cycle de rénovation pour l’immo­bilier.

Wüest Partner s’est penché sur la question de savoir comment les proprié­taires de porte­feuilles immobi­liers peuvent évoluer au mieux dans ce champ de tensions. Les immeubles d’un même porte­feuille se distinguent généra­lement fortement les uns des autres. Dans ce contexte, l’âge de l’immeuble ou la date du dernier assai­nis­sement et les mesures prises à cette occasion sont déter­mi­nants ; d’autre part, les éventuelles réserves d’uti­li­sation et donc une densi­fi­cation sur la parcelle existante doivent être prises en compte dans la plani­fi­cation.

Stratégies norma­tives

En principe, quatre stratégies norma­tives sont dispo­nibles pour les immeubles existants. Le choix de l’une de ces quatre stratégies a de grandes consé­quences, tant écono­miques qu’éco­lo­giques.

0. Conti­nuation

Cette stratégie correspond à une conti­nuation de l’existant actuel, c’est-à-dire qu’aucune rénovation énergé­tique n’est entre­prise. Cette stratégie n’est pas une véritable option d’action, car la période consi­dérée d’à peine 30 ans est si longue qu’il n’y aura pas beaucoup d’immeubles qui pourront atteindre à la fois les objectifs écono­miques de l’inves­tisseur et les objectifs écolo­giques du légis­lateur sans mesures de remise en état ou de rénovation énergé­tique.

1. Rénovation énergé­tique

La substi­tution du générateur de chaleur fossile, combinée aux mesures d’assai­nis­sement énergé­tique néces­saires (par exemple l’ins­tal­lation de nouvelles fenêtres ou des mesures d’iso­lation de la façade, des plafonds de la cave et du toit) et, le cas échéant, à la mise en place d’une instal­lation photo­vol­taïque, est dans la plupart des cas la stratégie de choix lorsqu’il n’existe pas ou très peu de réserves d’uti­li­sation.

2. Extension

Les exten­sions (aména­gement, extension, construction, construction supplé­men­taire) sont envisagées lorsque des réserves d’uti­li­sation existent sur le terrain selon le plan de zone actuel. En outre, cette stratégie suppose que les bâtiments déjà existants soient simul­ta­nément soumis à un assai­nis­sement énergé­tique.

3. Construction de rempla­cement

Les nouvelles construc­tions de rempla­cement n’entrent en principe en ligne de compte que si le bâtiment existant a un certain âge (année de construction avant 2000), sinon une nouvelle construction de rempla­cement sera rarement le meilleur choix, que ce soit sur le plan écono­mique ou écolo­gique, en raison de la substance détruite.

Pour toutes les stratégies, on part du principe que les mesures de construction à mettre en œuvre répondent aux prescrip­tions d’un mode de construction durable et qu’une fois les travaux terminés, les bâtiments n’émettent pas (ou plus) de gaz à effet de serre, quelle que soit la stratégie choisie.

Calcul écono­mique de la réserve de valeur

Pour calculer la compo­sante écono­mique du calcul des coûts complets, la réserve de valeur est calculée pour chaque stratégie norma­lisée.

1. Rénovation énergé­tique

Lors d’une rénovation énergé­tique, des coûts d’inves­tis­sement sont générés, mais les revenus locatifs augmentent de 3 compo­santes :

• Les économies réalisées sur les charges entraînent un potentiel de revenus plus élevé lors d’une nouvelle location. Cela s’explique par le fait que les locataires sont prêts à payer le loyer brut, c’est-à-dire la somme du loyer net et des charges. La baisse des charges permet aux proprié­taires d’aug­menter le loyer net et d’accroître ainsi leurs revenus sans que les locataires ne subissent de hausse de loyer.
• Le transfert des coûts d’inves­tis­sement entraîne une hausse des loyers existants (transfert selon le droit de bail).
• Le loyer du marché pour le bien immobilier rénové sur le plan énergé­tique est souvent supérieur au loyer existant après le transfert des coûts d’inves­tis­sement. En cas de changement de locataire, le loyer peut être augmenté en consé­quence et adapté aux condi­tions du marché.

2. Extension

Pour les surfaces nouvel­lement construites, la règle est la suivante : valeur de rendement capita­lisée de la location moins les coûts de construction moins les coûts de première location moins l’indemnité de risque. Pour les surfaces déjà existantes, les mêmes effets que pour la rénovation énergé­tique s’appliquent (voir ci-dessus).

3. Construction neuve de rempla­cement

Pour la nouvelle construction de rempla­cement, la règle est la suivante : valeur de rendement capita­lisée de la location de la nouvelle construction moins les coûts de construction moins les coûts de démolition moins les coûts de première location moins l’indemnité de risque moins la perte de rendement pendant la phase de construction.

Les revenus supplé­men­taires sont capita­lisés afin de les rendre compa­rables aux coûts d’inves­tis­sement. Pour chacune des trois stratégies décrites, il est tenu compte du fait que le taux d’actua­li­sation d’un immeuble exploité durablement est plus bas que celui d’un immeuble ancien non rénové. Plusieurs raisons justi­fient un taux d’actua­li­sation plus bas : Les cash-flows peuvent être mieux planifiés ; la valeur des revenus locatifs sur le marché des transac­tions augmente ; après une rénovation énergé­tique, un immeuble devient plus intéressant pour les inves­tis­seurs; le risque qu’un immeuble devienne un «stranded asset» peut être évité.

Estimation du bilan carbone

Le thème de l’éco­nomie circu­laire gagne constamment en impor­tance. Dans le cadre d’une optimi­sation écolo­gique moderne, il convient donc de prendre en compte non seulement les émissions de gaz à effet de serre générées par l’exploi­tation des biens immobi­liers, mais aussi les émissions grises qui apparaissent lorsque les biens immobi­liers sont construits, trans­formés, agrandis, démolis ou rénovés.

Pour les émissions liées à l’exploi­tation courante, les équiva­lents C0₂ sont calculés en tonnes par an. Sont pris en compte le chauffage de l’immeuble ainsi que sa consom­mation d’élec­tricité. Les émissions écono­misées sont similaires pour les rénova­tions énergé­tiques, les exten­sions (y compris l’assai­nis­sement énergé­tique) et les nouvelles construc­tions de rempla­cement.

Les émissions de gaz à effet de serre gris résultant des mesures de construction sont également calculées. Naturel­lement, elles sont les plus impor­tantes pour les bâtiments neufs de rempla­cement. Les exten­sions génèrent également des quantités substan­tielles d’émis­sions grises. Les rénova­tions énergé­tiques sont à cet égard beaucoup plus respec­tueuses du climat.

Afin de rendre les critères écono­miques et écolo­giques direc­tement compa­rables, les émissions de CO₂ sont dotées d’un prix. Pour calculer ce prix, Wüest Partner s’appuie notamment sur le montant de la taxe sur le CO₂, le prix des certi­ficats de CO₂ et les coûts de filtrage du CO₂ dans l’air.

Résultats

Wüest Partner a effectué les calculs pour l’ensemble d’un porte­feuille dans le cadre d’un mandat client. Les résultats peuvent être inter­prétés de deux manières diffé­rentes:

• Absolut:
  La plus-value absolue est calculée ici (après l’achè­vement des mesures de construction et en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre nouvel­lement générées et de celles qui ont été écono­misées).
• Relativ:
  Dans cette approche, on examine quelle stratégie permet d’obtenir la contre-valeur la plus élevée par franc investi. Pour ce faire, la valeur ajoutée absolue est divisée par les coûts d’inves­tis­sement.

En principe, on peut dire qu’une rénovation énergé­tique donne le meilleur résultat dans la majorité des cas, tant en valeur absolue qu’en valeur relative. La raison principale en est que les émissions grises sont nettement plus faibles et que les coûts d’inves­tis­sement sont moins élevés. Plus le prix du C0₂ est élevé, plus les rénova­tions énergé­tiques sont la stratégie de choix. Mais plus les réserves d’uti­li­sation sont impor­tantes et plus les immeubles existants sont anciens, plus les exten­sions et les nouvelles construc­tions de rempla­cement sont intéres­santes – mais surtout en valeur absolue. Par rapport aux coûts d’inves­tis­sement, les francs investis dans les rénova­tions énergé­tiques sont parfois même plus rentables lorsque des réserves d’uti­li­sation sont dispo­nibles. Car il ne faut pas oublier : En ce qui concerne les émissions dues à l’exploi­tation courante, les trois stratégies norma­tives ne se distinguent guère : une fois les mesures de construction terminées, les émissions diminuent dans les trois cas pour ne plus repré­senter qu’une fraction de la valeur antérieure. La diffé­rence de bilan C0₂ entre les trois stratégies envisagées est due aux émissions grises.

La mise en œuvre de la stratégie de rénovation choisie modifie à la fois la valeur d’un immeuble et son bilan carbone. Dans le cas du mandat client mentionné, les résultats ont été les suivants:

• Économie:
  D’un point de vue écono­mique, une réserve de valeur moyenne d’environ 2 millions de francs par immeuble a été calculée. En d’autres termes, la mise en œuvre de la stratégie la plus appro­priée parmi les trois stratégies norma­tives envisagées permet­trait de créer une plus-value moyenne d’environ 2 millions de francs par immeuble. Les coûts d’inves­tis­sement s’élèvent en moyenne à près de 4 millions de francs par immeuble.
• Écologie:
  D’un point de vue écolo­gique, après la mise en œuvre de la stratégie normative la plus appro­priée, chaque immeuble émettrait au total environ 2600 tonnes de C0₂ de moins au cours des 30 années suivantes. Les mesures de construction entraî­ne­raient en moyenne environ 700 tonnes d’émis­sions grises. Au total, chaque immeuble écono­mi­serait donc près de 2000 tonnes de CO₂.
• Économie et écologie:
  Si l’on compare la plus-value écono­mique et la plus-value écolo­gique, on comprend l’impor­tance du prix estimé pour une tonne de C0₂. Si l’on part de 200 francs par tonne de C0₂, la plus-value écolo­gique est de 0,4 million, soit 20% de la plus-value écono­mique. Avec un prix du C0₂ de 1000 francs, l’équi­libre serait atteint.

Il convient de noter que, si l’on considère l’ensemble, même un prix du C0₂ à trois chiffres bas a déjà des consé­quences pour certains immeubles. Certains agran­dis­se­ments et, a fortiori, certaines construc­tions neuves de rempla­cement ne sont plus rentables par rapport à un assai­nis­sement énergé­tique après l’inté­gration des émissions grises dans le prix. Et plus le prix du C02 est élevé, plus le pendule penche en faveur de la rénovation énergé­tique, même si, d’un point de vue purement écono­mique, une nouvelle construction ou un agran­dis­sement serait plus avantageux.

Les services de Wüest Partner

Les services proposés par Wüest Partner dans le domaine des objectifs de durabilité et de la réali­sation de réserves d’uti­li­sation suivent la procédure décrite dans cet article : Pour chaque immeuble, les effets des diffé­rentes stratégies norma­tives sont calculés et, sur cette base, la stratégie appro­priée est déter­minée. On détermine ensuite le moment idéal où telle ou telle inter­vention devrait avoir lieu. Lors de l’éla­bo­ration du calen­drier précis, la dispo­ni­bilité des moyens finan­ciers (volume d’inves­tis­sement annuel) ainsi que les ressources en personnel du client sont prises en compte.

Weitere Infor­ma­tionen

L’article de blog suivants traitent également du lien entre les valeurs immobi­lières et la durabilité :

10 facteurs qui influencent la valeur des biens immobi­liers durables

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