Dall’analisi alla strategia: la gestione dei rischi climatici nel settore immobiliare
Pubblicato su: 19. May 2025
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I rischi fisici causati dagli effetti del cambiamento climatico pongono delle sfide importanti proprietari di immobili e investitori. Wüest Partner sta collaborando con lo spin-off CLIMADA Technologies dell’ETH per offrire ai propri clienti una base decisionale scientificamente fondata per l’adeguamento ai rischi.
Immaginando le varie possibili situazioni legate alle emissioni fino alla fine del secolo, è possibile effettuare un’analisi del rischio climatico per singoli immobili e per interi portafogli. I rischi rilevanti sono identificabili rapidamente e la derivante perdita di valore è riducibile grazie ad adeguate misure di adeguamento. Questo permette oltre al riconoscimento e alla capacità di affrontare i rischi a livello immobiliare, la possibilità di sviluppare solide strategie volte, appunto, all’adeguamento al rischio per interi portafogli. Wüest Partner e CLIMADA Technologies creano una base decisionale affidabile per garantire un valore immobiliari a lungo termine.
Comprendere e gestire i rischi climatici: l’offerta di Wüest Partner e di CLIMADA Technologies
Nella prima parte della nostra serie di blog, abbiamo evidenziato il grave impatto del cambiamento climatico sul settore immobiliare e il motivo per il quale oggi è indispensabile gestire sistematicamente i rischi climatici. In uno studio Immo-Monitoring del 2025 ci siamo inoltre occupati dell’analisi del patrimonio edilizio svizzero e della sua esposizione attuale e futura al rischio di ondate di caldo estremo, piogge intense, inondazioni e temporali.
Mentre questi eventi meteorologici estremi minacciano sempre più edifici e infrastrutture, i requisiti normativi come la tassonomia dell’UE o la circolare FINMA obbligano le società a divulgare questi rischi in modo trasparente. In quale modo proprietari e investitori possono comprendere i rischi climatici per prendere decisioni informate, attuando strategie efficaci?
È proprio qui che entra in gioco l’offerta congiunta di Wüest Partner e di CLIMADA Technologies. CLIMADA Technologies è uno spin-off dell’ETH (Istituto Federale di Tecnologia) di Zurigo, specializzato nelle analisi scientifica dei rischi climatici. Il software open-source sul quale si appoggia è costantemente aggiornato dai ricercatori, permettendo risultati trasparenti e verificabili, a differenza delle classiche soluzioni a scatola chiusa. Ulteriori informazioni su CLIMADA Technologies sono disponibili nella prima parte della nostra serie di blog.
I modelli climatici sono un elemento centrale nelle analisi di rischio e lo sono anche per CLIMADA Technologies. Tali modelli sono simulazioni computerizzate basate su equazioni fisiche che uniscono tra loro i vari componenti del sistema Terra, come l’atmosfera, gli oceani, i ghiacciai e le superfici terrestri. Questi modelli possono essere utilizzati per la simulazione della condizione del clima e del suo sviluppo decennale. Ad esempio, è possibile stimare gli eventuali cambiamenti futuri (fino alla fine del secolo attuale) relativi a temperatura, precipitazioni o eventi meteorologici estremi. Tuttavia, i risultati di tali modelli dipendono fortemente dalle ipotesi che li reggono, in particolare dal comportamento futuro degli esseri umani, come le emissioni di gas serra o i cambiamenti nell’utilizzo del suolo. Per registrare sistematicamente queste incertezze, i ricercatori lavorano con i cosiddetti scenari di emissione.
Questi scenari descrivono i possibili sviluppi delle emissioni di gas serra sulla base di diverse ipotesi che considerano economia, tecnologia, aumento della popolazione e politiche climatiche. Gli scenari utilizzati dal Gruppo Intergovernativo di Esperti sul Cambiamento Climatico (IPCC) sono noti e considerati lo standard scientifico nelle analisi internazionali, nella consulenza politica e nella ricerca.
Nel Quinto Rapporto di Valutazione (AR5) dell’IPCC del 2014, sono stati utilizzati i cosiddetti scenari RCP (“Representative Concentration Pathways”). Questi scenari si basano sulla quantità di Forzante radiativo aggiuntivo – cioè la quantità di energia che rimane nel sistema Terra a causa dei gas serra – fino all’anno 2100. Lo scenario RCP2.6, ad esempio, presuppone una riduzione ambiziosa delle emissioni e calcola un Forzante radiativo aggiuntivo di 2,6 W/m². Questo contrasta con lo scenario RCP8.5, che presuppone un forte aumento delle emissioni e prevede un Forzante radiativo di 8,5 W/m². Queste differenze hanno un impatto diretto sulla temperatura media globale: mentre si prevede un aumento della temperatura di circa 1,6°C (rispetto al livello pre-industriale del 1850–1900) secondo lo scenario RCP2.6, lo scenario RCP8.5 prevede un aumento di circa 4,3°C entro la fine del secolo.
I cosiddetti scenari SSP (“Shared Socioeconomic Pathways”), utilizzati nel Sesto Rapporto di Valutazione (AR6) dell’IPCC, offrono un approccio leggermente diverso. Questi scenari presentano varie ipotesi sullo sviluppo di fattori socioeconomici chiave come cooperazione internazionale, livelli di istruzione, sviluppo tecnologico e aumento della popolazione.
- SSP1: Sostenibilità/“Taking the Green Road”. Questo scenario descrive un mondo che segue un percorso sostenibile con un’attenzione particolare alle pratiche ecologiche e alla cooperazione internazionale.
- SSP2: “Middle of the Road”. In questo caso, ilmondo sta seguendo un percorso di sviluppo medio in cui le tendenze esistenti rimangono in gran parte invariate.
- SSP3: Rivalità regionale/“A Rocky Road”. Questo scenario presuppone un mondo frammentato con forti differenze regionali e una minore cooperazione internazionale.
- SSP4: Disuguaglianza/“A Road Divided”. Caratterizzato da crescenti disuguaglianze all’interno di uno stesso Paese e tra i vari Paesi, con diversi livelli di sviluppo e di accesso alla tecnologia.
- SSP5: Sviluppo alimentato da combustibili fossili/“Taking the Highway”. Questo scenario descrive un mondo con una forte crescita economica basata principalmente sullo sfruttamento intensivo di combustibili fossili.
Questi scenari SSP possono ora essere uniti agli obiettivi di emissione e di Forzante radiativo degli scenari RCP, come SSP1‑2.6, SSP2‑4.5 o SSP5‑8.5, che per il periodo 2081–2100 sono associati a una variazione della temperatura rispetto alla media preindustriale del 1850–1900 di 1,3–2,4°C, 2,1–3,5°C o 3,3–5,7°C (IPCC6).
Figura 1: Variazione della temperatura globale rispetto alla media pre-industriale (1850–1900). La linea grigia mostra le variazioni basate sulla rianalisi ERA5 (Credito: C3S/ECMWF 1). Le linee blu e arancioni mostrano le medie arrotondate di 20 anni dei vari modelli climatici CMIP6: la linea blu rappresenta la tendenza storica, le linee arancioni mostrano le proiezioni per il futuro secondo gli scenari di emissione SSP1‑2.6, SSP2‑4.5 e SSP5‑8.5.
I dati CMIP6 provengono dal 6° Rapporto di Valutazione IPCC (Figura 8, Sintesi per i responsabili politici). Questo lavoro è concesso in licenza secondo la licenza Creative Commons Attribuzione 4.0 Internazionale (CC BY 4.0). 2 3
Per la creazione delle proiezioni climatiche non si utilizza un solo modello ma si ricorre ai cosiddetti ensemble, delle raccolte di più modelli climatici per il calcolo di uno scenario comune di emissioni. Tutti questi modelli sono basati su presupposti e approcci di modellazione leggermente diversi, con chiari punti forti e altri meno, come ad esempio nella simulazione delle precipitazioni, della temperatura o della velocità del vento. Analizzando i risultati di tutti i modelli, emerge un quadro differenziato dei possibili sviluppi. Questi approcci di ensemble sono standard nelle pubblicazioni scientifiche e nei rapporti dell’IPCC e consentono una valutazione più strutturata di quello che sarà il clima in futuro, comprese le larghezze di banda per gli aumenti di temperatura o il verificarsi di eventi estremi.
Dai modelli climatici al rischio: la quantificazione del rischio per CLIMADA Technologies
CLIMADA Technologies utilizza degli ensemble di vari modelli climatici, ipotizzando scenari SSP e RCP, per simulare lo sviluppo di numerosi rischi climatici legati agli immobili fino all’anno 2100. Questi includono ondate di calore estremo, precipitazioni, inondazioni, frane, temporali, incendi boschivi e innalzamento del livello del mare.
Questa analisi è effettuata su una base specifica che considera località e più orizzonti temporali. Nella fase successiva, questi cambiamenti climatici – come l’aumento previsto della temperatura o l’aumento dei livelli delle precipitazioni – sono tradotti in valori di rischio specifici. A tale scopo, CLIMADA Technologies ha sviluppato i propri metodi di valutazione specifici per i fattori di rischio. Il risultato è una valutazione del rischio standardizzata per ogni tipo di rischio analizzato. Questa valutazione va da 1 (rischio molto basso) a 5 (rischio molto alto) e consente una valutazione chiara e facilmente comparabile.
Oltre alla valutazione del rischio si quantificano anche le potenziali perdite finanziarie causate da eventi climatici estremi. A tale scopo si ricorre alle cosiddette curve di danno. Queste mostrano quanto potrebbe essere elevata la percentuale di perdita di valore di un immobile in rapporto al livello di intensità di un determinato evento – come inondazioni o temporali. Le curve si basano su dati empirici, anche del settore assicurativo, concentrandosi sulle perdite più rilevanti dal punto di vista finanziario.
Un esempio: per un allagamento di 1 metro, si può ipotizzare una perdita media di valore di circa il 20 %, mentre una perdita fino al 70 % può essere realistica per un’intensità di 3 metri. Le curve di danno sono anche adattate alle caratteristiche specifiche di ogni immobile. Ad esempio, la stessa inondazione porta più danni a una struttura in legno rispetto a una in cemento armato.
Dall’analisi all’azione: come Wüest Partner sfrutta i rischi climatici
Sulla base dei dati calcolati da CLIMADA Technologies, Wüest Partner crea valutazioni orientate all’applicazione per singoli immobili o per interi portafogli. A tal fine, le valutazioni del rischio e le previsioni di perdita finanziaria sono interrogate in modo georeferenziato presso CLIMADA Technologies. A questo punto, si genera un report in formato PDF, allo scopo di riassumere l’esposizione al rischio climatico. Questo report elenca chiaramente le possibili situazioni di rischio con una differenziazione in base agli scenari di emissione e ai percorsi di sviluppo, seguendo un determinato arco temporale. Questo strumento offre a investitori, proprietari e istituzioni finanziarie una base decisionale affidabile per il riconoscimento e la gestione mirata dei rischi.
Un esempio di tale analisi (in questo caso per un sottoinsieme di tutte le variabili di rischio disponibili) è illustrato nella Figura 2. Qui si prende come esempio un portafoglio con 100 immobili situati nel territorio di Germania/Austria/Svizzera aventi come anno di riferimento il 2000, fino al 2050 e optando per ipotesi pessimistiche (SSP5‑8.5). I risultati evidenziano che:
- Gli incendi boschivi, la siccità e le inondazioni non comportano rischi rilevanti
- In futuro ci sarà un minore rischio di gelate
- Il rischio di temporali è pressoché invariato
- In futuro si assisterà a un aumento di ondate di calore, piogge intense e frane
Per i rischi più rilevanti dal punto di vista finanziario, soprattutto inondazioni e temporali, l’ammontare dei danni previsti in media ogni 100 anni dipende in larga misura da alcune caratteristiche dell’immobile. Nella Figura 3 si confronta l’ammontare dei danni per 100 edifici con un valore rispettivo di 5 milioni di franchi. Il danno totale causato dalle inondazioni nel 2050 (ipotizzando lo scenario SSP5) è pari a 4,7 milioni di franchi se tutti gli immobili parte del portafoglio hanno un seminterrato – e di 3,7 milioni di franchi se nessuna delle proprietà ha un seminterrato. Anche il tipo di costrzione influisce sull’entità dei danni, ad esempio nel caso di danni causati da temporali: mentre per 100 edifici in cemento non si prevedono danni, per 100 edifici in legno si prevedono circa 45.000 franchi di danni ogni 100 anni.
Figura 2: Analisi di alcuni rischi climatici su un portafoglio campione di 100 immobili nell’area Germania/Austria/Svizzera Il numero di immobili per classificazione di rischio è indicato per ogni tipo di rischio. Per ogni rischio, la barra di sinistra (“2000”) mostra l’esposizione nel periodo di riferimento, mentre la barra di destra (“2050”) mostra l’esposizione nel futuro, ipotizzando lo scenario di emissioni SSP5‑8,5.
Figura 3: Danno totale previsto ogni 100 anni nel 2050 (scenario di emissione SSP5), in base al rischio di inondazioni o temporali. In ogni caso, si è ipotizzato che tutti gli immobili abbiano un seminterrato o nessun seminterrato e una struttura in cemento o in legno.
Sulla base dei rischi identificati e della nostra esperienza pluriennale nel mantenere inalterato il valore immobiliare, sviluppiamo un catalogo personalizzato di proposte con misure di adeguamento specifiche. Questi consigli mirano a evitare o a ridurre le potenziali perdite di valore grazie a misure strutturali adeguate. In questo modo, creiamo un reale valore aggiunto, ponendole basi per una strategia immobiliare lungimirante e resiliente agli effetti del clima.
Conclusione: gestione attiva dei rischi climatici, fondata, lungimirante e conforme alle normative
L’offerta congiunta di Wüest Partner e di CLIMADA Technologies offre al settore immobiliare uno strumento scientificamente valido che, oltre all’identificazione e alla valutazione sistematica dei vari rischi climatici, offre anche consigli mirati per l’adeguamento al rischio stesso. Grazie alla solidità della sua metodologia, al database trasparente e alla chiara classificazione dei rischi, questo strumento è una valida base per ogni processo decisionale per ogni immobile e per interi portafogli. Inoltre, supporta proprietari e investitori quando si tratta di soddisfare i sempre più crescenti requisiti normativi, come la tassonomia dell’UE o i requisiti della FINMA. Ciò rende la gestione del rischio climatico non solo un dovere, ma un vantaggio strategico per la conservazione a lungo termine del valore.
- Copernico ↩︎
- IPCC, 2021: Summary for Policymakers. In: Climate Change 2021: The Physical Science Basis. Contribution of Working Group I to the Sixth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change [Masson-Delmotte, V., P. Zhai, A. Pirani, S. L. Connors, C. Péan, S. Berger, N. Caud, Y. Chen, L. Goldfarb, M. I. Gomis, M. Huang, K. Leitzell, E. Lonnoy, J.B.R. Matthews, T. K. Maycock, T. Waterfield, O. Yelekçi, R. Yu and B. Zhou (eds.)]. Cambridge University Press, Cambridge, United Kingdom and New York, NY, USA, pp. 3−32, doi:10.1017/9781009157896.001. ↩︎
- Fyfe, J.; Fox-Kemper, B.; Kopp, R.; Garner, G. (2021): Summary for Policymakers of the Working Group I Contribution to the IPCC Sixth Assessment Report – data for Figure SPM.8 (v20210809). NERC EDS Centre for Environmental Data Analysis, 1.4.2025. doi:10.5285/98af2184e13e4b91893ab72f301790db. ↩︎