Ottimizzazione di costi e benefici nella costruzione e nella gestione immobiliare

L’ottimizzazione dei costi di costruzione e di gestione ha da sempre rappresentato  un tema importante per tutti gli operatori del mercato immobiliare. Tuttavia, attualmente appare evidente che, in futuro,  assumerà maggiore importanza.

Negli ultimi anni i proprietari di immobili hanno beneficiato di un aumento costante dei prezzi.Di conseguenza, in molti casi l’ottimizzazione dei costi è stata un po’ trascurata, poiché l’eccesso di domanda ha creato una pressione sui prezzi relativamente ridotta Ora, però, i tassi di interesse in generale e quelli  ipotecari sono aumentati, così come l’incertezza globale La guerra in Ucraina, la pandemia, i problemi legati alla  catena di approvvigionamento, l’inflazione, ecc. sono tutti problemi  attuali. Nel medio termine il mercato immobiliare non rimarrà indenne di fronte a questi cambiamenti. Sebbene si continuino a pagare prezzi da record per gli immobili in buone posizioni, alcuni investitori stanno già esercitando una certa cautela, poiché i prezzi attuali non corrispondono più alla relativa strategia immobiliare o ai prospetti di rendimento.

L’industria ci insegna ciò che accade quando i prezzi non possono più essere aumentati o addirittura diminuiscono a causa della concorrenza: l’ottimizzazione deve essere effettuata dall’interno. Le aziende che subiscono pressioni spesso riescono a sviluppare processi produttivi più efficienti e in genere operano in modo più innovativo e agile per ottenere margini interessanti, questo nonostante la pressione sui prezzi. Anche le aziende che operano nel mercato immobiliare devono tornare a essere più efficienti, a maggior ragione in questi tempi difficili.

Alloggi: meglio il basso costo o il giusto rapporto qualità-prezzo?

L’ottimizzazione dei costi si è rivelata particolarmente importante per le istituzioni senza scopo di lucro, come le cooperative o le fondazioni, che offrono alloggi a basso costo, spesso ricorrendo a un sistema di affitti. Secondo la regola, i  canoni di locazione devono coprire i costi, rinunciando per intero al rendimento oppure puntando a un rendimento minimo. Ciò significa che i costi di costruzione e di gestione sono direttamente inclusi nel calcolo dei canoni di locazione e non vanno trascurati. Nel caso degli alloggi a basso costo, i costi sono volutamente mantenuti bassi. L’obiettivo di queste istituzioni è quello di soddisfare le esigenze di base dei propri inquilini, anche mantenendo l’affitto il più basso possibile. Tuttavia, un certo livello di comfort, al quale gli inquilini sono ormai abituati, è raramente sacrificato.

Con l’obiettivo della densificazione interna, molte città concedono sempre più spesso bonus d’uso in caso di riorganizzazione delle zone, questo se una determinata percentuale di appartamenti è offerta a “prezzi accessibili”. Tali condizioni interessano tutti gli investitori, compresi quelli che sono alla ricerca di rendimenti e non hanno ancora affrontato la questione degli alloggi a prezzi accessibili. Esistono numerosi alloggi a prezzi accessibili e altri di lusso. In questo contesto di crescente pressione sui costi, una categoria di appartamenti orientata a un eccellente rapporto qualità-prezzo è destinata ad assumere un’importanza sempre maggiore. Gli investitori che immettono sul mercato appartamenti di questo tipo, ottimizzati in termini di costi e di utilizzo, vogliono offrire ai loro inquilini un reale valore aggiunto e, al contempo,tenere sotto controllo i costi e, di conseguenza, anche gli affitti. Ad esempio, una torretta per la lavanderia nell’appartamento è relativamente poco costosa da acquistare ed è molto apprezzata dalla maggior parte degli inquilini. Tuttavia, anche le esigenze degli inquilini cambiano nel tempo. Se negli anni ’80 i caminetti erano considerati indispensabili, oggi questa esigenza è in gran parte scomparsa. La valutazione dei valori aggiunti dipende fortemente dal segmento degli affittuari e dalla loro disponibilità economica.

Aspetti dell’ottimizzazione dei costi

Di seguito verranno evidenziati cinque aspetti importanti per gli attori, aspetti focalizzati sulle categorie “alloggi a prezzi accessibili” o “alloggi con un buon rapporto qualità-prezzo”:

1. Efficienza dello spazio e qualità del piano
2. Gestione degli immobili esistenti con necessità di ristrutturazione
3. La sostenibilità paga
4. La presa in considerazione dell’intero ciclo di vita di un immobile
5. Sistema costruttivo

1. Efficienza dello spazio e qualità del piano

Molti locatari attribuiscono sempre più importanza alla qualità del piano. A questo aspetto si attribuisce un peso maggiore rispetto a quello dato alla superficie totale di un appartamento. I seguenti aspetti possono rivelarsi fondamentali:

• Piani compatti: evita le aree di circolazione ed è facile da arredare.
• Stanze con destinazione multipla: un soggiorno, ad esempio, può essere trasformato in camera da letto, ufficio o sala fitness in pochi semplici passi.
• Aree comuni: le aree non utilizzate in modo permanente possono essere condivise con altri inquilini (sala per feste, terrazza, studio, ufficio).
• L’ufficio domestico non deve necessariamente trovarsi nel proprio appartamento. Uno spazio di co-working in casa, nell’edificioo nel quartiere può servire benissimo a questo scopo. In questo modo non è necessario costruire un stanza a uso ufficio, mantenendo i costi bassiTecniche di costruzione: le tecniche di costruzione (ad esempio il percorso delle tubazioni, i pozzettiper la ventilazione controllata) meritano un’attenzione particolare, poiché spesso non rispettano l’efficienza in termini di spazio.Nonostante le tecniche di costruzione facilmente accessibili possano semplificare la manutenzione,, richiedono però più spazio, riducendo così la superficie affittabile. In questo caso è importante valutare i vantaggi e gli svantaggi delle possibili soluzioni.

Esempi 1: Lymhof

Wüest Partner ha sostenuto lo sviluppo del Lymhof  Gli appartamenti,affittati a prezzi ragionevoli, sono caratterizzati da un alto valore di utilità e richiedono poco spazio.

Esempi 2: Casa performativa

Al centro della stanza c’è una parete che può essere ruotata. A seconda della rotazione, vengono create diverse suddivisioni degli ambienti. Un’altra particolarità sono gli spazi di stoccaggio nei piani.

Ulteriori informazioni sulla casa performativa (link esterno)

2. Gestione degli immobili esistenti con necessità di ristrutturazione

Molti investitori applicano strategie di ristrutturazione uniformi per l’intero portafoglio. Tuttavia, nella maggior parte dei casi è più sensato elaborare una strategia separata per ogni immobile. In questo caso, sono avvantaggiati gli investitori che hanno esperienza con diverse strategie e il relativo know-how: dalla semplice ritinteggiatura alle ristrutturazioni complete.

• Ubicazione: la qualità del luogo, la richiesta la disponibilità a pagare a livello locale dovrebbero svolgere un ruolo importante per la definizione della portata dell’investimento. Il punto centrale è l’importo trasferibile agli inquilini. In genere si può investire di più nelle zone ad alto costo, poiché da un lato è possibile trasferire agli inquilini importi più elevati e dall’altro gli standard richiesti per gli appartamenti sono di livello superiore. In luoghi sensibili ai prezzi, può accadere che il canone di locazione di mercato venga superato da un investimento eccessivo, tanto che il proprietario sia costretto a sostenere autonomamente buona parte dei costi. In molti piani di investimento non si considera sufficientemente la  qualità dell’ubicazione e i costi fissi di ristrutturazione sono calcolati per metro quadro o per appartamento. Tuttavia, è opportuno differenziare in base alla posizione e, nelle zone sensibili ai prezzi, ristrutturare solo quanto necessario.
• Profondità dell’intervento: gli adeguamenti planimetrici degli immobili esistenti sono relativamente costosi e spesso si rivelano inutili. Pertanto, i costi sono solitamente marginalmente inferiori rispetto a quelli richiesti da un nuovo edificio, e in alcuni casi anche significativamente superiori. Un altro svantaggio degli immobili sottoposti a ristrutturazioni estese e ad adeguamenti planimetrici è il non essere percepiti come nuovi, nonostante i costi elevati .. Tuttavia, c’è un’eccezione importante da notare: le norme edilizie e urbanistiche possono far sì che l’utilizzo di un nuovo edificio si riveli inferiore rispetto all’ originale: ciò accade più spesso con i grattacieli.

3. La sostenibilità paga

• Ambiente: la Svizzera intende diventare neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050. Il settore immobiliare deve contribuire in modo decisivo al raggiungimento di questo obiettivo: il patrimonio edilizio svizzero, infatti, è attualmente responsabile di circa un quarto delle emissioni di CO₂ del paese.
• Proprietari: è ovvio che gli investimenti sulla sostenibilità degli edifici richiedono dei costi, ed è altrettanto ovvio che costi più elevati comportano un valore di mercato inferiore. Per i proprietari, tuttavia, gli investimenti sulla sostenibilità possono ripagare finanziariamente a vari livelli. La costruzione sostenibile aumenta l’attrattiva di un immobile, che si riflette in una minore attualizzazione e in un maggiore reddito netto derivante dalla locazione. Inoltre, solitamente,  i costi accessori per gli inquilini sono più bassi e mentre quelli di manutenzione si rivelano più bassi per i proprietari. I componenti dell’edificio sono più duraturie, non da ultimo, è possibile richiedere delle sovvenzioni. Il fatto che in molti casi sia possibile aumentare il valore di mercato di un immobile gestito in modo sostenibile, nonostante i costi più elevati, è dimostrato dallo studio s” L’effetto della sostenibilità sul valore degli immobili “redatto recentemente daWüest Partner per conto dell’Ufficio federale dell’ambiente (UFAM). In linea di principio, i metodi di costruzione ecologici non sono più da tempo in conflitto con la redditività economica. Al contrario: il fatto che gli investimenti nella sostenibilità paghino a lungo termine, vale per la maggior parte dei componenti edilizi.
• Inquilini: condomini riscaldati senza CO₂ possono essere gestiti a costi significativamente più bassi Infatti le spese accessorie diminuiscono notevolmente passando dal riscaldamento a gasolio o a gas a quello gestito tramite pompa di calore. Questo permette un aumento minimo dell’affitto al lordo, anche dopo il trasferimento dei costi di investimento agli inquilini; in alcuni casi, i costi abitativi possono addirittura diminuire, come ha dimostrato lo studio “Ristrutturazioni energetiche: 3 vincitori” realizzato da Wüest Partner nel 2020.

4. La presa in considerazione dell’intero ciclo di vita di un immobile

Considerando l’intero ciclo di vita di un immobile, i costi di costruzione rappresentano solo un terzo delle spese totali Ciò significa che due terzi rientrano nella fase operativa. Le conseguenze possono essere gravi se, durante la costruzione immobiliare, si risparmia per componenti ritenuti essenziali. Ad esempio sebbene l’acquisto di una pompa di calore sia più costoso rispetto a un sistema di riscaldamento a gasolio, il suo funzionamento permette, sul lungo periodo, di risparmiare una somma notevole, spingendo così l’acquirente in questa direzione, dando una mano al proprio portafogli e all’ambiente.Il margine di manovra in un progetto edilizio è naturalmente maggiore nella fase di pianificazione. Più un progetto avanza, più si riducevedi figura). Parallelamente al margine di manovra, diminuisce anche la capacità di influenzare i costi futuri. Un’attenta pianificazione strategica si rivela quindi vantaggiosa anche dal punto di vista finanziario. Inoltre, le modifiche apportate nel corso di un progetto di costruzione spesso comportano costi aggiuntivi elevati. Altrettanto importante è l’attento controllo della qualità e dei costi durante l’intera fase di progettazione e costruzione, per garantire il rispetto delle scadenze e l’assenza di eccessivi costi di costruzione.

5. Sistemi costruttivi

I sistemi costruttivi si occupano di dare vita a edifici assemblati tramite componenti singoli o moduli prefabbricati. I componenti vengono prodotti in fabbrica, trasportati in cantiere e assemblati secondo il principio modulare. I sistemi costruttivi presentano numerosi  vantaggi:

• Tempi di costruzione più brevi
• Costi inferiori
• Molti anni di esperienza
• La costruzione di prefabbricati è possibile in ogni condizione meteo
• Elevata precisione dei singoli componenti, spesso prodotti in serie
• Migliore pianificabilità, riduzione degli eventi imprevisti
• Possibilità di architettura personalizzata

Un edificio realizzato tramite sistema costruttivo è tendenzialmente più economico rispetto a un immobile di tipo tradizionale. . Il vantaggio maggiore, tuttavia, è il tempo risparmiato grazie al periodo di costruzione più breve: una realizzazione più rapida significa il percepimento più immediato di un reddito da locazione

In Svizzera questo tipo di edilizia è attualmente utilizzato soprattutto per gli edifici temporanei e commerciali ma raramente per gli immobili residenziali. Altri paesi, quali ad esempio la Germania o i Paesi Bassi, sono già un po’ più avanti in questo senso. I segnali sono buoni: l’uso di metodi di costruzione a sistema o la combinazione di tali metodi con quelli convenzionali potrebbe diffondersi anche qui. Attualmente questi metodi costruttivi non sono ben visti perché, spesso associati all’edilizia dei prefabbricati degli anni 70 Tutto questo potrebbe però cambiare se fosse possibile mostrare che tale tipologia di edilizia consente anche un’architettura moderna e personalizzata.

Conclusione

Nell’attuale periodo di elevata inflazione, di costi di costruzione e di aumento dei tassi di interesse, l’ottimizzazione delle spese e dei benefici per le abitazioni sta assumendo sempre maggiore importanza. I cinque aspetti qui illustrati rappresentano delle opzioni per i proprietari. In conclusione:è opportuno sottolineare che gli edifici sono lì per chi li abita e, per questo motivo, dovrebbero essere ottimizzati in termini di costi e benefici.

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