Weiterentwicklung der Modelle und Datensätze zum Schweizer Immobilienmarkt 2023

Daten zu Angeboten und Transaktionen gehören zu den wichtigsten Grundlagen für Entscheide in der Immobilienwirtschaft. Neben einem wachsenden Datenbestand über den europäischen Immobilienmarkt verfügt Wüest Partner traditionellerweise über die umfangreichste Datenbasis zu Immobilienangeboten in der Schweiz. Die Daten reichen zum Teil zurück bis ins Jahr 1970 und stellen eine äusserst wichtige Basis für die Preisspektren und die Angebotspreisindizes von Wüest Partner dar. Darüber hinaus werden sie für die Messung der Angebotsquoten und der Vermarktungsdauern sowie für die Beobachtung der Marktanspannung eingesetzt.

Wüest Partner hat seine bewährten Angebotsdaten zum Schweizer Immobilienmarkt wie auch die Modelle für die Berechnung von Immobilienbeständen und Marktpreisen überar­beitet und weiter­ent­wi­ckelt. Stichdatum ist das 2. Quartal 2023. Das Ziel bestand darin, die bereits umfang­reichen Datengrundlagen zu ergänzen, die Genauigkeit und Qualität der Daten weiter zu steigern, eine grössere Marktabdeckung zu erreichen und unseren Kundinnen und Kunden damit die bestmög­liche Datengrundlage zu bieten. Ausserdem wurden neue techno­lo­gische Möglichkeiten wie «Machine Learning» und «Web Crawling» in die Datenprozesse integriert. In diesem Beitrag zeigen wir die wichtigsten Änderungen und Verbesserungen der bestehenden Datensätze und Modelle auf.

Angebotsdaten

Die Angebotsdaten stützen sich auf eine Vollerhebung aller relevanten Printmedien und der wichtigsten Internetplattformen. Diese Daten werden genutzt, um reprä­sen­tative Miet- und Preisniveaus und deren Entwicklungen über die Zeit zu berechnen. Zudem ermög­lichen sie einen Überblick über die Marktliquidität (inseriertes Angebot gemessen am Bestand), über die Marktanspannung (Vergleich der Nachfrage mit dem inserierten Angebot) sowie über die Insertionsdauern im Schweizer Immobilienmarkt.

Der umfas­sende Datensatz wurde per 2. Quartal 2023 ausge­dehnt und um weitere Datenquellen ergänzt. Neu hinzu­ge­kommen sind beispiels­weise Plattformen, die für städtische Mietermärkte relevant sind, oder solche, die Märkte für Luxusobjekte noch besser abdecken. Der neue Datensatz umfasst derzeit rund 40 Millionen Inserate und bietet nicht nur eine breitere Marktabdeckung, sondern dank einem präzi­seren Dublettenabgleich auch eine noch bessere Qualität.

Angebotsquoten

Durch eine Gegenüberstellung der Angebotsdaten mit den jewei­ligen Beständen werden die Angebotsquoten – das Mass für die Marktliquidität – im Schweizer Wohn- und Geschäftsflächenmärkte berechnet. Anpassungen bei der Erhebung und bei der Modellierung der Daten bringen ab dem 2. Quartal 2023 diverse Veränderungen mit sich. So hatte einer­seits der überar­beitete Prozess für den Dublettenabgleich zur Folge, dass insgesamt eine geringere Zahl an Immobilieninseraten in die Berechnung einfliesst. Andererseits haben sich aber auch die zugrunde liegenden Wohnungsbestände verändert, da auch das für deren Berechnung notwendige Wohnungsmodell überar­beitet wurde: Unter Einbezug der Daten aus der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS), aus der Strukturerhebung des BFS und aus kanto­nalen Statistiken wurde die Datenbank neu aufgebaut und weist nun eine höhere Gesamtzahl an Gebäuden auf. Bei der Unterscheidung zwischen Miet- und Eigentumswohnungen wird zudem neu die Eigentümer- und nicht mehr die Nutzerperspektive berück­sichtigt, was im Wohnungsbestand eine höhere Zahl an Mietwohnungen und eine geringere Zahl an Eigentumswohnungen zur Folge hat. Darüber hinaus sind Genossenschaftswohnungen nicht mehr im Mietwohnungsbestand enthalten und werden neu separat ausge­wiesen.

Die oben genannten Verbesserungen bei der Erhebung und der Berechnung der Daten führen zu Veränderungen in den verschie­denen Marktsegmenten:

• Deutlich tiefere Angebotsmengen und Angebotsquoten bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
• Tiefere Angebotsquoten auch bei Mietwohnungen, jedoch weniger stark ausge­prägt als in den Eigenheimmärkten.
• Leicht höhere Angebotsquoten im Büromarkt und ebenfalls höhere Angebotsquoten im Verkaufsflächenmarkt.
• Die aktua­li­sierten Angebotsquoten sind ab dem 1. Quartal 2013 als konsis­tente Zeitreihen verfügbar und werden quartals­weise aktua­li­siert. Die Angebotsdaten in Wüest Dimensions werden gegen­wärtig monatlich aktua­li­siert.

Die aktuellen Angebotsquoten für die verschie­denen Nutzungen sowie die neu berech­neten Wohnungsbestände sind in der folgenden Grafiken darge­stellt:

Angebotsquoten Schweiz (Stand 2. Quartal 2023)

Abrufbar sind die Daten weiterhin über diverse Applikationen von Wüest Partner wie beispiels­weise «Wüest Reports» sowie über die beiden Module «Market and Location Information» und «Investment Management» innerhalb der Plattform «Wüest Dimensions». Sie werden dort periodisch aktua­li­siert.

Marktpreise

Das ebenfalls per 2. Quartal 2023 aktua­li­sierte Preismodell von Wüest Partner berechnet Immobilienpreisquantile (Marktpreise) für verschiedene Nutzungen sowie für zahlreiche Regionalisierungsstufen (Gemeinden, Stadtkreise usw.) in der Schweiz. Dabei werden, wo möglich, die gegen­wär­tigen Angebote mit Preisinformationen in einem Preisspektrum direkt abgebildet. Wenn Informationen fehlen, werden zeitlich zurück­lie­gende Vergleichspreise sowie Angebote aus vergleich­baren nahen Gebieten verwendet und auf das Niveau der Gemeinde norma­li­siert. Die Inserate werden genutzt, um ein «Machine Learning»-Modell zu trainieren, mit dem Ziel, die Preise aus Nachbargemeinden auf das Preisniveau der Zielgemeinde zu bringen und die Quadratmeterpreise auf bestimmte Wohnflächen zu standar­di­sieren.

Die Marktpreise basieren auf dem oben genannten überar­bei­teten Datensatz der Immobilienangebote, wobei die neu berech­neten Preisspektren in einer Zeitreihe ab dem 1. Quartal 2005 verfügbar sind. Zu den wichtigsten Qualitätsmerkmalen des überar­bei­teten Preismodells zählen:

• Es stehen sowohl Preisspektren nach Wohnungsgrössen als auch diffe­ren­zierte Quadratmeterpreise für jede Wohnungsgrösse zur Verfügung. Der typische Quadratmeterpreis bildet weiterhin eine 4‑Zimmer-Wohnung ab.
• Einführung von sechs zusätz­lichen Regionalisierungen: Stadtquartier, Stadtteil, WP-Ortschaft, Arbeitsmarktregion, Kanton, Gemeindetyp.
• Neu beinhaltet das Preismodell eine Differenzierung zwischen Industrie- und Lagernutzungen, was nicht nur die Datenqualität verbessert, sondern auch zu höheren Preisen für indus­trielle Nutzungen geführt hat.
• Insgesamt fallen die Mediane in allen Nutzungen leicht höher aus als bisher, und die Preisbandbreiten sind im Mittel etwas enger.
• Die neu berech­neten Preisspektren stehen in einer konsis­tenten Datenreihe ab 1. Quartal 2005 zur Verfügung und werden quartals­weise aktua­li­siert.

Marktpreise für Eigentumswohnungen

(Stand: 2. Quartal 2023) in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (Median)

Zu den Anwendungsgebieten von Marktpreisen gehören zum Beispiel die Festlegung von Mietpreispotenzialen und allge­meine Marktanalysen. Ausserdem fliessen sie in die Bewertungsmodelle ein und werden in verschie­denen Applikationen periodisch aktua­li­siert und bereit­ge­stellt (Wüest Dimensions, Wüest Reports etc.).

(Stand: 2. Quartal 2023) in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (Median) Schweiz

Marktanspannung und Nachfragedaten im Wohnbereich

Der Datensatz zu Immobilien-Suchabos (Quelle: Realmatch360), der Informationen über die Art und Menge der gesuchten Wohnungen und Häuser in der Schweiz enthält, wurde ebenfalls aktua­li­siert und erweitert. In Kombination mit den Angebotsdaten von Wüest Partner wird die Marktanspannung in den einzelnen Wohnsegmenten sowie Grössen- und Preisklassen errechnet, ausge­drückt in der Anzahl gesuchter Wohnungen oder Häuser im Vergleich zum inserierten Angebot. Die Marktanspannung fällt durch die erwei­terte Datenbasis (sowohl in Bezug auf die Nachfrage als auch in Bezug auf das Angebot) insgesamt markant höher aus als bisher. So stehen in sämtlichen Nutzungen einer deutlich höheren Anzahl Suchabos nun etwas tiefere Angebotsmengen gegenüber. Die wichtigsten Änderungen im neuen Datensatz sind die folgenden:

• Die Zahl der in den Daten berück­sich­tigten Suchabos fällt durch den Einbezug von Suchabos aus Immobilien-Apps markant höher aus.
• Im Zusammenhang mit der gerin­geren Anzahl Angebote führt dies zu einer deutlich höheren Marktanspannung in allen Segmenten des Schweizer Wohnungsmarktes.
• Die Datenreihe steht ab März 2021 zur Verfügung und wird monatlich aktua­li­siert.

Marktanspannung Schweiz: Anzahl Suchabos gegenüber inserierten Angeboten (Stand Mai 2023)

Die Anwendungsbereiche umfassen die Analyse der Wohnungsnachfrage und der Marktanspannung sowie den Vergleich der Anzahl Suchabos mit der Zahl der angebo­tenen Objekte über verschiedene Wohnkategorien und Sucharten hinweg. Die Kennzahlen werden in verschie­denen Applikationen periodisch aktua­li­siert und bereit­ge­stellt (Wüest Dimensions, Wüest Reports etc.).

Fazit

Die Neuerungen bei den Datensätzen und den Immobilienmodellen wurden durch ein grosses Team aus der Data Analytics und Technology Division von Wüest Partner erarbeitet. Sie verbessern die verfügbare Datengrundlage sowie die Analysemöglichkeiten weiter. Insbesondere bieten die neuen Datensätze eine breitere Marktabdeckung, eine bessere Qualität und eine noch genauere Einschätzung der Preise, des Angebots und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Monatliche respektive quartals­weise Aktualisierungen sind weiterhin gewähr­leitest. Diese Neuerungen werden für Fachpersonen, die sich profes­sionell auf dem Immobilienmarkt bewegen, die Marktanalysen und Immobilienbewertungen durch­führen und die bei ihrer Arbeit auf fundierte Entscheidungsgrundlagen angewiesen sind, von grossem Nutzen sein.

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