Neues Modell zur Kostenmiete auf dem Prüfstand

Die Kostenmiete im Wohnungswesen steht regel­mässig im Mittelpunkt von öffent­lichen Diskussionen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat nun ein neues Modell zur Kostenmiete skizziert, das von Wüest Partner evaluiert wurde. Das Ergebnis: In städti­schen Gebieten führt das Modell zu günsti­geren Mieten im Vergleich zu den Marktmieten. In ländlichen Regionen zeigt sich hingegen weniger Unterschied. Zudem können die Eigentümerkosten in der Regel mit einer Betriebskostenpauschale von 3.25% abgedeckt werden.

Um das vom BWO skizzierte Modell zur Kostenmiete evalu­ieren zu können, ging Wüest Partner nachfol­genden zwei Fragestellungen nach:

• Inwiefern sind die gemäss Modell BWO zuläs­sigen Kostenmieten preis­güns­tiger als Marktmieten?
• Mit welchen Betriebskostenpauschalen sind die effektiv anfal­lenden Betriebskosten langfristig gedeckt?

Kostenmiete in der Regel deutlich unter der Marktmiete

Mit Fokus auf Bestandsbauten und unter Annahme einer Betriebskostenpauschale von 3.00% sowie von Finanzierungskosten von 1.75% (hypothe­ka­ri­scher Referenzzinssatz) sind die gemäss Modell BWO zuläs­sigen Kostenmieten mehrheitlich unter den Angebotsmieten in der jewei­ligen Standortgemeinde. Es zeigen sich aber Unterschiede zwischen ländlichen Gemeinden (Median der Differenz 9.9%) und städti­schen Gemeinden einer grossen Agglomeration (Median der Differenz 34.9%).

Median der Differenz zwischen zuläs­siger Kostenmiete und 50%-Quantil der stand­ort­spe­zi­fi­schen Angebotsmiete in Prozent als Landkarte. Quelle: Wüest Partner

Die Auswertungen zeigen, dass mit dem vom BWO skizzierten Kostenmietmodell eine Differenz zu Marktmieten erreicht werden kann. Wenig überra­schend ist diese Differenz zwischen Kosten- und Angebotsmiete in städti­schen Gebieten am höchsten und in ländlichen Gemeinden am tiefsten. Wird derselbe Vergleich mit Bestandsmieten angestellt, verringert sich die Differenz zwischen Kostenmiete und Marktmiete aller­dings merklich. Insbesondere in ländlichen Gemeinden gleichen sich dann Kosten- und Marktmiete an.

Betriebskostenpauschale von 3.25% sollte Eigentümerkosten decken

Weiter zeigt eine Herleitung der effek­tiven Betriebskosten gemäss Benchmarks von Wüest Partner, dass mit einer Betriebskostenpauschale gemäss BWO von 3.25% für die meisten Wohnbauträger die Eigentümerkosten der Liegenschaft über den ganzen Lebenszyklus tragbar sein sollten. Untenstehende Tabellen zeigen die gemäss Modell zuläs­sigen Betriebskosten pro m² Hauptnutzfläche (HNF) sowie die entspre­chenden Betriebskostenbenchmarks von Wüest Partner.

Nicht berück­sichtigt hierbei sind erstens Spezialthemen wie zusätz­liche Leistungen seitens Genossenschaften (z. B. sozio­kul­tu­relle Animation, Durchführung von Sommerfesten). Diese sollten im Sinne der Transparenz separat ausge­wiesen und abgerechnet werden. Schliesslich sind ausser­or­dent­liche, aber i. d. R. befristete Abschreibungs‑, Rückstellungs- und/oder Amortisationsbestimmungen, welche die effek­tiven Betriebskosten kurzfristig beein­flussen können, nicht berück­sichtigt. Mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes glättet resp. neutra­li­siert sich ihr kurzfris­tiger Einfluss aber.

Methodik

Zur Ermittlung der nach Modell zuläs­sigen Kostenmiete wird ein Sample von rund 5’800 Mehrfamilienhäusern, verteilt über die ganze Schweiz, verwendet. Die Kostenmiete wird pro Objekt aus den nachfol­genden drei Komponenten berechnet:

Die gemäss Modell zulässige Kostenmiete pro Objekt wird anschliessend mit dem 50%-Quantil sowie dem 70%-Quantil der Angebots- resp. Bestandsmieten in der Standortgemeinde verglichen. So wird für jedes der 5’800 Mehrfamilienhäuser die Differenz zwischen einer­seits der gemäss Modell zuläs­sigen Kostenmiete sowie anderer­seits dem 50%-Quantil resp. dem 70%-Quantil der Angebots- resp. Bestandsmiete ermittelt. Schliesslich wird für jeden Gemeindetypen jeweils der Median dieser Differenz gezeigt, wobei sich die Gemeindetypen an der Gemeindetypologie des Bundesamts für Statistik BFS orien­tieren.

Zwecks Plausibilisierung der vom BWO vorge­se­henen Betriebskostenpauschalen werden die gemäss Kostenmietmodell zuläs­sigen Betriebskosten pro m² Hauptnutzfläche (HNF) für verschiedene Höhen der Pauschale errechnet. Dies erfolgt über den mittleren Gebäudeversicherungswert pro m² HNF aus vorer­wähntem Sample, multi­pli­ziert mit der Betriebskostenpauschale. Im Anschluss werden – gestützt auf die vom BWO vorge­se­henen, zuläs­sigen Kostenkomponenten – die effek­tiven Betriebskosten ermittelt. Dies erfolgt mittels Benchmarks von Wüest Partner. Die beiden ermit­telten Werte werden schliesslich mitein­ander verglichen.

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