Immo-Monitoring: Frühlingseinschätzungen 2025

Auf der Immo-Monitoring-Plattform haben wir unsere Frühlingseinschätzungen für den Immobilienmarkt Schweiz veröffentlicht – unter anderem mit folgenden Ergebnissen und Schlussfolgerungen:

Perspektiven Wohnen: Der Wohnbausaldo dürfte kleiner ausfallen als erwartet

• Ersatzbauten und Aufstockungen als neue Standards: Das Bauen auf der grünen Wiese nimmt stetig ab. Derweil steigt die Zahl der Ersatzneubauten. Diese sind zwar komplexer, aber zur Verdichtung im Immobilienmarkt Schweiz notwendig.
• Wohnungsknappheit trotz verstärkter Neubautätigkeit: Die Zahl der Baubewilligungen nahm 2024 deutlich zu. Dennoch bleibt der Nettozugang an Wohnungen begrenzt – trotz des zuneh­menden Volumens an Ersatzbauten, denn diese sind mit dem Abbruch von vielen Wohnungen verbunden. Daten aus dem Kanton Zürich zeigen, dass der relative Wohnbausaldo nur noch bei 73% von allen Neubauprojekten beträgt.
• Anhaltender Druck auf Mietwohnungen: Die Angebotsquote ist auf einem histo­ri­schen Tiefstand (3.7%), mit einem starken Rückgang an erschwing­lichen Wohnungen und einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot in den meisten Regionen.
• Nachfrage nach Wohneigentum durch Zinssenkung und steigende Privatvermögen angekurbelt: Die Senkung des Leitzinses begünstigt SARON-Hypotheken, während das steigende Nettovermögen der Haushalte die Zahlungsbereitschaft erhöht, insbe­sondere in den oberen Marktsegmenten.
• Begrenztes Angebot und hohe Nachfrage führen zu steigenden Preisen: Die Transaktionspreise steigen weiter an, vor allem im oberen Preissegment, wobei die Dynamik in der Zentralschweiz besonders stark ist. Nur wenige Kantone verzeichnen einen leichten Rückgang, der häufig auf ein grösseres Angebot zurück­zu­führen ist.
• Ausblick 2025: Die Aufwärtsdynamik der Preise für Wohneigentum dürfte sich fortsetzen (Eigentumswohnungen: +3.6%, Einfamilienhäuser: +3.8%), getragen von attrak­tiven Hypothekarzinsen und einer anhaltend starken Nachfrage. Mittelfristig könnte eine allmäh­liche Erholung der Bauwirtschaft dazu beitragen, den Preisdruck zu mindern. Auf der Seite des Mietmarktes wird infolge der Senkung des Referenzzinssatzes ein leichter Rückgang der Bestandsmieten erwartet, während die Angebotsmieten weiter steigen dürften, aller­dings mit einem geschätzten Anstieg von +1.7% moderater.

Büroflächenmarkt Schweiz: Stabil – aber nicht im Stillstand

• Beschäftigungsentwicklung: Das Beschäftigungswachstum hat sich im 4. Quartal 2024 erneut verlangsamt. In den klassi­schen Bürobranchen lag der Zuwachs im Vorjahresvergleich noch bei 1.1%.
  Das rückläufige Beschäftigungswachstum dürfte unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu einer leichten Abschwächung der Flächennachfrage führen.
• Angebot und Baumarkt: Die Bautätigkeit verzeichnete im Jahresvergleich ein deutliches Plus von 51.5%. Dieser starke Anstieg ist jedoch im Wesentlichen auf drei Grossprojekte zurück­zu­führen. Ohne diese fällt das Wachstum mit 3.7% deutlich moderater aus.
  Angesichts der verhal­tenen Dynamik im Neubausegment ist im laufenden Jahr lediglich ein begrenztes Angebot an neuen Büroflächen zu erwarten.
  Dank der in den vergan­genen 2 Jahren kräftigen Beschäftigungszunahme und einer gleich­zeitig tiefen Neubauquote ist das Angebot weiterhin stabil.
• Entwicklung der Mieten: Schweizweit sind die mittleren Angebotsmieten für Büroflächen im 4. Quartal 2024 im Vorjahresvergleich um 2.4% angestiegen.
  Die grössten Impulse kamen aus den Grosszentren, in denen ein durch­schnitt­licher Anstieg der Angebotsmieten um 4.4% zu verzeichnen war; in den kleineren und mittleren Zentren lag der Zuwachs bei 2.2%. Die Spitzenmieten gingen in Zürich (-0.9%) und in Genf (-2.0%) leicht zurück, während sie in Bern von einem tiefen Niveau aus deutlich anzogen (+5.3%).

Baumarkt: Trendwende im Hochbau vollzogen – Umbau als Wachstumsmotor

• Hochbau: Trendwende vollzogen
  Nach sechs Jahren mit real rückläu­figen Investitionen kehrt der Hochbau 2024 zurück auf den Wachstumskurs.
  Für 2025 wird ein weiteres, noch stärkeres Wachstum von fast 5% erwartet (Neubau: +3.4%, Umbau: +7.2%)
  Trotz der Trendwende bleibt das Investitionsniveau deutlich unter dem Rekordjahr 2017. Der aktuelle Anstieg erfolgt von einem niedrigen Ausgangspunkt.
• Mehrfamilienhäuser: Steiler Anstieg der Investitionen
  Der Aufschwung wird von verschie­denen Faktoren getragen: eine hohe Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachstums und aufgrund einer Zunahme der Anzahl kleinerer Haushalte, niedrige Zinsen, stabile Baupreise, Fördermassnahmen, Abbau von Bewilligungsstaus. Gleichzeitig bleiben Herausforderungen wie Baulandknappheit und strenge Regulierungen bestehen.
  Dennoch bleibt die Wohnungsproduktion hinter der Nachfrage zurück.
  Die Zunahme der Brownfield-Bautätigkeit im Immobilienmarkt Schweiz führt dazu, dass immer mehr bestehender Wohnraum abgebrochen wird. Dadurch fällt der tatsäch­liche Nettozugang an neuen Wohnungen geringer aus, als aufgrund der Zahl der baube­wil­ligten Wohnungen zu erwarten wäre.
  Die Baupreisteuerung und höhere Ausbaustandards erklären einen Teil der steigenden Investitionssummen.
• Einfamilienhäuser: Neubau weiterhin rückläufig
  Der Neubau von Einfamilienhäusern bleibt unter Druck, insbe­sondere wegen hoher Baulandpreise und den Zielen der Siedlungsverdichtung.
  Investitionen konzen­trieren sich zunehmend auf den Umbau.
• Der Umbaubereich als Motor der Baubranche
  Umbauinvestitionen gewinnen weiter an Bedeutung, getrieben durch fehlende Baulandreserven, den Sanierungsbedarf alter Gebäude, die Energiewende und steuer­liche Anreize. Auch die bevor­ste­hende mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts könnte Umbauvorhaben kurzfristig beflügeln.
• Übriger Hochbau mit wachsendem Investitionsvolumen
  Der starke Bedarf an Bildungs‑, Gesundheits- und Sicherheitsbauten führt zu einer regen Bautätigkeit, während die Industrie eher zurück­haltend inves­tiert.

Wirtschaftliches Umfeld für den Immobilienmarkt Schweiz

• Unsicheres globales Konjunkturumfeld: Die wirtschaft­liche Erholung lässt in Europa auf sich warten, insbe­sondere in Deutschland, während Spanien und Portugal ein robus­teres Wachstum verzeichnen.
• Handelsspannungen: Die von der Trump-Administration verhängten Zölle stürzen den Welthandel in eine Phase erheb­licher Turbulenzen und schwächen die Schweizer Exportindustrie. Der Pharmasektor – wichtigster Treiber der Schweizer Ausfuhren – bleibt bislang jedoch verschont.
• Konsum und Bau als Konjunkturtreiber: Das gesunkene Zinsniveau stützt den privaten Konsum und belebt die Investitionstätigkeit im Bauwesen. Gleichzeitig könnten die steigenden Rüstungsausgaben in Europa neue Absatzmärkte für Schweizer Exporte eröffnen. Das Schweizer Bruttoinlandprodukt dürfte 2025 um 1.3% und 2026 um 1.5% wachsen.
• Anhaltendes Deflationsrisiko: Die Inflation verharrt auf einem sehr tiefen Niveau (+0.3% im Februar 2025), und ohne die Mietpreise würde der Landesindex der Konsumentenpreise gar einen Rückgang verzeichnen. Die Senkung des hypothe­ka­ri­schen Referenzzinssatzes könnte diese Entwicklung zusätzlich verstärken.
• Expansive Geldpolitik: Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins auf 0.25% gesenkt, doch bleibt unklar, ob eine weitere Lockerung angezeigt ist. Eine fortge­setzte Zinssenkung könnte einer übermäs­sigen Aufwertung des Frankens entge­gen­wirken und die Konjunktur stützen, birgt jedoch gleich­zeitig das Risiko, den defla­tio­nären Druck über sinkende Mieten weiter zu verschärfen.
• Der Arbeitsmarkt kühlt sich ab: Das Beschäftigungswachstum verliert an Dynamik, die Arbeitslosenquote steigt leicht, und die Zahl offener Stellen geht zurück. Trotz anhal­tenden Personalbedarfs in der öffent­lichen Verwaltung, im Gesundheitswesen und im Bildungsbereich dürfte das Beschäftigungswachstum 2025 mit +0.8% und 2026 mit +0.9% moderat bleiben. 
• Verlangsamtes Bevölkerungswachstum: Der Rückgang des Wanderungssaldos – unter anderem infolge der nachlas­senden Beschäftigungsdynamik – sowie die niedrige Geburtenrate bremsen das Bevölkerungswachstum. Der Zuwachs dürfte 2025 noch 0.9% betragen und 2026 auf 0.7% sinken.
• Weniger neue Haushalte: Angesichts der Wohnungsknappheit und der steigenden Mieten ziehen immer mehr Menschen es vor, Wohnraum zu teilen. In der Folge dürfte das Wachstum der Anzahl Haushalte stärker abnehmen als dasjenige der Bevölkerung.

Lesen Sie mehr über die kurz- und langfris­tigen Perspektiven des Schweizer Wohnungsmarktes im Immo-Monitoring.

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