Coronavirus: Einschätzung der kommenden Entwicklungen

Die Schweiz wird wahrscheinlich eine Rezession in Kauf nehmen müssen, um die Verbreitung des Coronavirus zu verlang­samen. Dies dürfte auch der Immobilienmarkt zu spüren bekommen, weil in einer Rezession die Nachfrage nach Flächen unter Druck gerät. Welche Auswirkungen zu erwarten sind, hängt grund­sätzlich davon ab, wie lange die Pandemie die Schweizer Wirtschaft beein­trächtigt. Die Konsequenzen, die das für die Nutzer- und die Anlagemärkte hat, sind je nach Segment sehr unter­schiedlich.

Coronavirus: Ausgangslage

Das gesell­schaft­liche Leben und die Wirtschaft werden durch die jüngsten Anordnungen der Behörden anlässlich der Coronavirus-Pandemie stark einge­schränkt. Das Abgleiten der Wirtschaft in eine Rezession erscheint aus der jetzigen Per­spektive wahrscheinlich. Es ist deshalb auch mit einem tempo­rären Anstieg der Arbeitslosigkeit zu rechnen, insbe­sondere in den Wirtschaftsbereichen, die von den aktuellen Mass­nahmen faktisch zum Stillstand gebracht worden sind. Dies zieht für die Schweizer Bau- und Immobilienmärkte Folgen nach sich, die sich je nach Segment unter­scheiden; gemäss heutiger Informationslage muss aller­dings von einer zwischen­zeit­lichen Beeinträchtigung der Märkte ausge­gangen werden, die alle Segmente betrifft.

Die Dauer der Pandemie und die behörd­lichen Einschränkungen werden massgeblich bestimmen, wie stark die Schweizer Bau- und Immobilienmärkte beein­trächtigt werden. Kurzzeitige Konjunkturrückgänge können die Märkte durchaus verkraften; dies zeigt die jüngere Geschichte. Wüest Partner geht davon aus, dass die Einschränkungen mehrere Monate andauern und eine Erholung im zweiten Halbjahr 2020 eintritt. Vorstellbar sind auch negativere oder positivere Szena­rien; diese sind jedoch nicht Gegenstand der Ausführungen in der vorlie­genden Einschätzung.

Die aktuelle Coronavirus-Krise trifft die Schweizer Wirtschaft zu einem Zeitpunkt, in der sie sich in einer relativ guten Verfassung befindet. Der reale Anstieg des Bruttoinlandprodukts betrug im letzten Jahr 0.9 Prozent. Damit kann auf eine ganze Dekade mit stetigem Wirtschaftswachstum zurück­ge­blickt werden. Parallel dazu ist die Beschäftigung in dieser Phase durch­schnittlich um 1.0 Prozent pro Jahr gewachsen. Die Arbeitslosigkeit befand sich im Januar 2020 bei tiefen 2.3 Prozent der Erwerbspersonen. Das Wachstum der letzten Dekade war gepaart mit Lohnerhöhungen bei tiefer Inflation, was dazu beigetragen hat, dass die Reinvermögen pro Kopf um 31 Prozent stiegen (zwischen 2009 und 2018). Zudem konnten der Bund und viele Kantone in den letzten Jahren Haushaltsüberschüsse erwirt­schaften.

In den folgenden Ausführungen wird auf mögliche Konsequenzen für den Immobilienmarkt einge­gangen. Nach Einschätzungen zum Anlage- und zum Baumarkt folgen Analysen der Segmente Mietwohnungen, Wohneigentum und Geschäftsflächen.
Zum Schluss greifen wir einige Aspekte auf, die als Folge der aktuellen Ausgangslage zu länger­fris­tigen Trends werden könnten.

Immobilien auf dem Anlagemarkt

Es wird davon ausge­gangen, dass die Transaktionsvolumen von Renditeliegenschaften als Folge der aktuellen Situation zurück­gehen. Entsprechend anspruchsvoll ist es, die Veränderung der Renditeerwartungen und der Zahlungsbereitschaft exakt zu bestimmen.

In vielen Teilsegmenten ist mit zwischen­zeitlich einge­schränkten Mietpotenzialen zu rechnen, die aber mittel- oder länger­fristig wieder ansteigen werden. Was die Renditeerwartungen betrifft, so sind gegen­sätzlich wirksame Einflüsse zu beobachten, weshalb sich diesbe­züglich vorerst wenig bewegen dürfte: Zwar sind höhere Risiken erkennbar, doch die Renditen für Staatsanleihen bleiben auf tiefem Niveau.

Mit der Coronavirus-Pandemie hat sich die Aussicht auf noch tiefere Zinssätze verfestigt. Einige Notenbanken, wie zum Beispiel jene in den Vereinigten Staaten oder in Grossbritannien, haben den Leitzins bereits gesenkt.

In den ersten beiden Monaten des Jahres 2020 (nach dem Ausbruch der ersten Krankheitsfälle) sind die Renditen auf Staatsanleihen in vielen Ländern gefallen. Die jüngsten gegen­läu­figen Anstiege der Renditen sind unter anderem auf die enormen Unsicherheiten im Kapitalmarkt, auf die notwendig gewor­denen Adjustierungen in den Anlageportfolios sowie auf den gestie­genen Liquiditätsbedarf einzelner Investoren zurück­zu­führen. Mittelfristig dürften die Renditen für Bundesobligationen in der Schweiz aber auf sehr tiefem Niveau verharren.

Immobilienanlagen sind nicht nur aufgrund der tiefen Zinsen verhält­nis­mässig attraktiv, sondern auch deswegen, weil Mieteinnahmen sicherere Einnahmequellen darstellen als die Einnahmen klassi­scher Unternehmen. Wenn sich der Franken in seiner Funktion als sicherer Hafen weiter aufwertet, sind die Aussichten für Immobilieneigentümer im Vergleich zu Nutzern von anderen Anlagemöglichkeiten in der Schweiz etwas besser, da die Immobilienbesitzer ihre Erträge in Schweizer Franken erwirt­schaften.

Wertkorrekturen: Segmente reagieren unterschiedlich

Ein starker Einbruch der Werte von Immobilienanlagen ist nicht zu erwarten. Grundsätzlich schwanken Immobilienwerte weniger stark als die Werte anderer Anlageklassen. Deshalb und auch wegen der langfris­tigen Perspektive vieler Investoren ist nicht mit einer Verkaufswelle zu rechnen.

Stärker unter Druck geraten könnten jedoch die Marktwerte von Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften an B‑Lagen, von Hotel- und Spezialliegenschaften in besonders exponierten Branchen und von Detailhandelsimmobilien mit grossen Non-Food-Anteilen. Bei den Wohnliegenschaften sind nach heutiger Informationslage geringere Korrekturen der Marktwerte zu erwarten.

Grundsätzlich dürften Core-Liegenschaften mit stabilen Cashflows den aktuellen Entwicklungen weniger stark ausge­setzt sein. Gerade quali­tativ hochste­hende Objekte werden auf lange Sicht wieder sehr gesucht sein.

Das Assetmanagement – insbe­sondere im Geschäftsflächenmarkt – dürfte deutlich anspruchs­voller und in den kommenden Wochen und Monaten auch äusserst turbulent werden. Es könnten neue recht­liche Fragestellungen auftauchen, für die es Lösungen zu finden gilt.

Kein Einbruch der Baukonjunktur

Die Schweizer Baukonjunktur wird im laufenden Jahr voraus­sichtlich eine zwischen­zeit­liche Abkühlung erfahren. Aufgrund der kleineren Bauvolumen hat sich bereits letztes Jahr abgezeichnet, dass heuer weniger Investitionen in den Hochbau getätigt werden. Die konjunk­tu­rellen Unsicherheiten dürften nun zu weiteren Verzögerungen und Sistierungen von Bauvorhaben seitens der Auftraggeber führen. Dazu trägt auch der aktuell etwas einge­schränkte Informationsaustausch zwischen den Baumarktakteuren bei. Die behördlich angeordnete Schliessung der Baustellen in verschie­denen Kantonen belasten die Bau­unternehmen zusätzlich.

Ein Einbruch der Baukonjunktur ist aus aktueller Sicht nicht zu erwarten, eine temporäre Abkühlung scheint aller­dings unaus­weichlich. Nach zwei witte­rungs­be­dingt guten Arbeitsmonaten Januar und Februar 2020 sollten nach der zwischen­zeit­lichen Coronavirus-Baisse viele angefangene Arbeiten weiter­ge­führt werden können. Unter der Voraussetzung, dass sich die Pandemie in abseh­barer Zeit eindämmen lässt, sollte die Zuversicht zurück­kehren und dürften zurück­ge­stellte Investitionen in Neu- und Umbau fortge­führt werden. Die im Vergleich zu anderen Branchen langen Planungs- und Realisierungszeiten im Bau­gewerbe wirken stabi­li­sierend auf die Baukonjunktur.

Rückläufige Bauaktivitäten sind in erster Linie im Segment der Gewerbebauten zu erwarten, aber auch in den aktuell besonders exponierten Teilsegmenten wie der Hotellerie. Im Wohnungsbau ist eine zwischen­zeit­liche Abkühlung wahrscheinlich. Bereits im grösseren Umfang geplante energe­tische Sanierungen und der Staat als Auftraggeber könnten für die Bauwirtschaft im Jahr 2020 zu einer wichtigen Stütze werden.

Anspruchsvolle Zeiten

Trotz der guten Auftragslage in den letzten Jahren dürfte für viele Bauunternehmen sowie für den gesamten Immobilienmarkt eine anspruchs­volle Zeit anbrechen. Instrumente wie die Kurzarbeitsentschädigungen werden sie zumindest teilweise entlasten. Für die überwie­gende Zahl der Angestellten in der Bauindustrie wird der Schutz durch Lohnfortzahlungen bei Kurzarbeit und durch die Arbeitslosenversicherung gut funktio­nieren.

Finden Sie in der gesamten Einschätzung weitere Ausführungen zu den Entwicklungen in den einzelnen Segmenten.

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Weitere Informationen

Zusätzliche Informationen zum Gesundheitswesen Schweiz werden im bereits publi­zierten Blog (publi­ziert im Dezember 2019) zum Thema «Die neuen Spitäler: Chancen und Herausforderungen» thema­ti­siert.

Angaben zur aktuellen Arbeitsweise von Wüest Partner sind in der 2. Ausgabe des Newsletters zu finden.