Büroflächen: Unterschiedliche regionale Aussichten

Obschon das Bruttoinlandprodukt heuer nicht mehr so stark wächst wie noch letztes Jahr, entwi­ckelt sich die Beschäftigung weiterhin sehr solide. Zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem zweiten Quartal 2019 stieg die Zahl der vollzeit­äqui­valent Beschäftigten erneut um 1.2 Prozent an (Quelle: BFS). In der Folge ist auch die Nachfrage nach zusätz­lichen Büroflächen sehr stabil. So dürfte das Plus der Beschäftigten der letzten zwölf Monate einen zusätz­lichen Bedarf von mehr als 520’000 Quadratmeter Bürofläche mit sich gebracht haben.

Verhaltener Kapazitätsabbau

Nichtsdestotrotz wird die bereits vorhandene Kapazität nur langsam abgebaut: Im Sommer 2019 bewegte sich die schweiz­weite Angebotsquote im Büroflächenmarkt um die 7 Prozent, und gegenüber dem Vorquartal hat das Volumen der verfüg­baren Flächen nun gar um 4.4 Prozent zugenommen. Insgesamt rund 3.9 Millionen Quadratmeter Büroflächen sind derzeit wieder am Markt inseriert – ein Vielfaches der tatsäch­lichen Zusatznachfrage. Dass die Absorption der freien Flächen nicht schneller vonstatten geht, hat mehrere Gründe:

• Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich das Stellenwachstum mittler­weile abgeschwächt und bewegt sich «nur noch» im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
• Aufgrund der Struktur des Beschäftigtenwachstums sind vor allem kleine und flexibel nutzbare Flächen sowie Spezialimmobilien gefragt. Dieser Trend wird schon seit Längerem beobachtet und dürfte sich aufgrund der verän­derten Arbeitswelt noch weiter akzen­tu­ieren. Die typischen Mieter von grossen, zusam­men­hän­genden Büroflächen – allen voran die Finanzindustrie – bauen derzeit tenden­ziell Stellen ab.
• Die inner­be­trieb­lichen Optimierungsprozesse sind vielfäl­tiger geworden: Immer mehr Unternehmen setzen inzwi­schen auf mobiles Arbeiten oder einzelne Homeoffice-Tage, und Massnahmen wie das sogenannte Desksharing finden zuneh­mende Verbreitung. Dies zieht eine insgesamt geringere Ausdehnung des Geschäftsflächenbedarfs nach sich.
• Der Anlagedruck und tiefe Zinsen haben in den letzten Jahren nicht nur den Bau von Mehrfamilienhäusern beflügelt, sondern auch die Investitionen in Geschäftsflächen voran­ge­trieben. So werden zurzeit jährlich im Mittel rund 700’000 Quadratmeter Büroflächen erstellt. Das ist deutlich mehr, als durch die Zusatznachfrage absor­biert wird.

Nachlassender Neubau von Büroflächen

Die starke Dynamik im Neubau von Büroflächen dürfte sich nun laufend abschwächen, denn zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 ist das bewil­ligte Volumen um 45 Prozent geschrumpft. Auch die Baugesuche entwi­ckeln sich in diesem Segment rückläufig.

Im Gegensatz zum Gesamtschweizer Schnitt konnten die Büroflächenmärkte einiger Grosszentren im letzten Jahr von einer guten Flächenabsorption profi­tieren. In den Städten Zürich, Bern und Basel sind die Flächenkapazitäten seit Mitte 2018 um insgesamt 12 Prozent gesunken, was einem Rückgang von knapp 100’000 Quadratmetern entspricht. Allerdings ist das Flächenangebot in den umlie­genden Agglomerationsgemeinden zum Teil weiterhin sehr gross, insbe­sondere rund um die Stadt Zürich.

Äusserst anspruchsvoll bleibt die Situation für Vermieter von Büroflächen in der Stadt Genf: Grosse Projektentwicklungen haben das verfügbare Angebot stark erweitert, sodass mittler­weile 11.5 Prozent der Flächen zur Vermietung ausge­schrieben sind. Auch die effektive Leerstandsquote stieg hier im Sommer 2019 auf 5 Prozent und bewegt sich damit deutlich über dem Niveau der anderen Schweizer Grosszentren.

Nach der diesjäh­rigen Abschwächung im Wirtschaftswachstum dürfte die Konjunktur im 2020 wieder etwas an Fahrt gewinnen. Es kann deshalb davon ausge­gangen werden, dass sich die Nachfrage auf den Büroflächenmärkten stabil entwi­ckelt. Besonders solide präsen­tiert sich die Ausgangslage für die Städte Zürich, Lausanne und Basel. Dagegen ist in der Stadt Genf angesichts ihrer sehr hohen Flächenkapazitäten ein weiterer Rückgang der Mietpreise möglich.

Weitere Informationen zum Markt der Büroflächen

Ausführliche Informationen rund um die Perspektiven des Schweizer Büroflächenmarkts finden Sie im aktuellen Immo-Monitoring Herbstausgabe 2020 (publi­ziert am 24. Oktober 2019).