Anhaltende Nullzinsen und deren Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt

In ihrer Sitzung vom 25. September 2025 beliess die Schweizerische Nationalbank den Leitzins bei 0 %. Angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen ist vorerst nicht mit weiteren Senkungen zu rechnen. Was das anhal­tende Nullzinsumfeld für die einzelnen Teilmärkte bedeutet, wird nachfolgend aufge­zeigt.

Gründe für den Entscheid

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat sich im September 2025 dazu entschieden, den Leitzins nicht in den negativen Bereich zu senken. Die Teuerung lag im August bei +0.2 % und damit im Zielband der SNB. Zudem entwi­ckelt sich der Schweizer Franken in der Gesamtbetrachtung stabil. Während sich die heimische Währung gegenüber dem noch immer unter Druck stehenden US-Dollar real aufge­wertet hat, notiert der Schweizer Franken gegenüber dem Euro real betrachtet etwas tiefer als noch vor einem Jahr.

Seitwärtsentwicklung der Hypothekarzinsen

Mit dem jüngsten Leitzinsentscheid bleibt das Finanzierungsumfeld weitgehend stabil und damit für Kreditnehmer:innen weiterhin günstig. Die bishe­rigen Zinssenkungen im laufenden Jahr haben sich jeweils rasch in tieferen Kosten für kurzfristige Finanzierungsmodelle wie Saron-Hypotheken nieder­ge­schlagen. Bei den langfris­tigen Sätzen hingegen waren die Rückgänge bereits im Vorjahr einge­preist, was damals zu einer deutlichen Entlastung führte. Seither haben sich die Konditionen langfris­tiger Finanzierungen kaum mehr bewegt. Allerdings bestimmt nicht nur die Zinshöhe das Finanzierungsumfeld: Auch Regulierungsvorgaben wie Basel III, die Einlagenbasis der Banken und deren Bereitschaft zur Kreditvergabe sind bedeutsam.

Das Nullzinsumfeld begrenzt zudem die Attraktivität von Obligationen und festver­zins­lichen Bankeinlagen. Entsprechend bleiben Immobilien attraktiv und es wird auch weiterhin zusätz­liches Kapital in den Immobilienmarkt fliessen. Einerseits zum Kauf und anderer­seits zum Umbau von Immobilien, denn bei einem Zinsniveau nahe null verliert Geld seinen Zeitwert und Investitionen werden früher und umfas­sender getätigt.

Wohneigentum: Nullzinsumfeld beflügelt die Nachfrage

Nach den bereits erfolgten Leitzinssenkungen des Jahres 2024 und seit Jahresbeginn verteu­erten sich Einfamilienhäuser im 2. Quartal 2025 um 5.4 %, Eigentumswohnungen um 4.4 %. Die expansive Geldpolitik verlängert den Aufwärtstrend – zumal die Neubautätigkeit die starke Nachfrage nicht deckt.

Direkte Immobilienanlagen: Nachfrage nimmt weiter zu

Die tiefen Hypothekarzinsen treiben – wie im Wohneigentumsmarkt – auch die Preise von Renditeliegenschaften. Im Vorjahresvergleich verteu­erten sich Wohnrenditeliegenschaften im 2. Quartal 2025 um 5.2 % und Geschäftsrenditeliegenschaften um 4.1 %. Mit einer Rendite von lediglich 0.2 % für 10-jährige Bundesobligationen (Mitte September 2025) stellen direkt gehaltene Immobilien für insti­tu­tio­nelle Anleger:innen weiterhin einen möglichen Obligationenersatz dar. Besonders Wohnliegenschaften profi­tieren: Ihr tiefes Leerstandsrisiko, kombi­niert mit einem knappen Angebot an erwerb­baren Objekten, erhöht die Zahlungsbereitschaft weiter. Entsprechend dürften sich die Nettoanfangsrenditen im laufenden Jahr rückläufig entwi­ckeln.

Ungeachtet limitierter Anlagealternativen sollten Investor:innen die Risiken sorgfältig prüfen, wie etwa im Zusammenhang mit Mietpreisdeckeln. Chancen bieten selektiv gewählte Objekte im Geschäftsflächensegment.

Indirekte Immobilienanlagen mit Rückenwind

Wie Direktanlagen profi­tieren auch indirekte Immobilieninvestments vom tiefen Zinsniveau und der hohen Anlagebereitschaft. Am stärksten legten seit Jahresbeginn die börsen­ko­tierten Immobilienaktien zu: Der WUPIX‑A verzeichnete von Januar bis August 2025 eine Performance von 13.3 % und schlug den breit gefassten SPI (+9.0 %), obwohl bei den Immobilienaktiengesellschaften seit Juni 2025 eine leichte Abwärtsbewegung einge­setzt hat. Kotierte Immobilienfonds entwi­ckelten sich zwar etwas verhal­tener, übertrafen jedoch ebenfalls die Performance des SPI. Der WUPIX‑F gewann seit Jahresbeginn 10.2 %.

Auch im weiteren Jahresverlauf dürften indirekte Immobilienanlagen vom Nullzinsumfeld profi­tieren. Gerade vor dem Hintergrund möglicher geopo­li­tisch bedingter Aktienmarktschwankungen könnten insbe­sondere Immobilienfonds in gemischten Portfolios als Stabilitätsanker wirken – zumal ihre Erträge in Schweizer Franken fliessen und damit kaum währungs­be­droht sind.

Hohes Volumen bei den Kapitalmarkttransaktionen

Im Zuge der gestie­genen Börsenkurse fielen auch die Agios bei indirekten Immobilienanlagen höher aus. Besonders ausge­prägt ist der Anstieg bei Immobilienaktiengesellschaften: Zu Jahresbeginn lagen die Agios noch bei gut 10 % und stiegen zwischen­zeitlich auf rund 18 %.

Die gestie­genen Agios und die anhaltend vorteil­haften Finanzierungskosten erleichtern und fördern die Mittelbeschaffung für die insti­tu­tio­nellen Gefässe mit expan­siver Strategie. Die anstei­gende Tendenz seit der Phase der Zurückhaltung während der Zinsanstiege dürfte sich 2025 fortsetzen und sich in weiter zuneh­menden Kapitalmarktaktivitäten nieder­schlagen. Erste Signale dafür liefern die bereits angekün­digten Transaktionen für das laufende Jahr.

Baumarkt: Leichte Belebung erwartet

Das Nullzinsumfeld dürfte auch weiterhin im Baugewerbe gewisse Belebungstendenzen auslösen – wenn auch in moderatem Ausmass. Einerseits sinken damit die Finanzierungskosten für Bauvorhaben, was die Investitionsbereitschaft grund­sätzlich stärkt. Andererseits ist im Tiefzinsumfeld allgemein mit steigendem Interesse an Immobilienprojekten zu rechnen.

Die struk­tu­rellen Hemmnisse für eine Ausweitung der Neubautätigkeit bleiben jedoch weiterhin bestehen: Nach wie vor ist Bauland knapp, Bewilligungsverfahren sind langwierig, und die regula­to­ri­schen Anforderungen hoch. Hinzu kommt, dass mit der Umsetzung von «Basel III final» zu Jahresbeginn die Kreditvergabevorgaben für Banken insbe­sondere im Bereich der Projektfinanzierung verschärft wurden. Dies dürfte die Finanzierungsbereitschaft für grössere Bauprojekte eher einschränken. Trotz bestehender Herausforderungen rechnen wir im laufenden Jahr jedoch mit einem Zuwachs der Neubautätigkeit.

Noch positiver präsen­tieren sich die Aussichten für die Umbautätigkeit. Hier wirken die tiefen Zinsen unmit­tel­barer, da kleinere Projekte in der Regel weniger stark durch regula­to­rische und plane­rische Hürden belastet sind.

Mietwohnungen: Rückgang der Bestandesmieten zu erwarten

Auch Miethaushalte können profi­tieren. Per 1. September ist der Referenzzinssatz von 1.5 % auf 1.25 % gefallen. Nach der ersten Senkung im März 2025 öffnet sich damit bereits zum zweiten Mal ein Fenster für Mietzinsreduktionen. Noch im 1. Quartal 2025 basierten rund zwei Drittel der Verträge insti­tu­tio­neller Vermieter auf einem Referenzzinssatz von 1.75 %. Entsprechende Senkungsansprüche werden aufgrund der dreimo­na­tigen Kündigungsfrist erst Ende Juni wirksam. Mit der zweiten Anpassung werden zusätzlich Verträge auf Basis von 1.50 % anspruchs­be­rechtigt. Die Altbestandesmieten dürften deshalb 2026 in vielen Mietverträgen sinken.

Weitere Ausführungen zu den Referenzzinssatzsenkungen haben wir in diesem Blog behandelt: Referenzzinssatz sinkt in Folge tiefer Leitzinsen ein letztes Mal

Inflation knapp über null?

Insgesamt gehen wir für 2025 von einem leichten Anstieg des Landesindex der Konsumentenpreise von 0.2 % aus. Dies, weil insbe­sondere in der zweiten Jahreshälfte 2024 Preisrückgänge zu beobachten waren, seit Beginn des Jahres zeigt der LIK jedoch eine leicht anstei­gende Tendenz (+0.8 % seit Januar 2025). Für das folgende Jahr dürfte der Aufwärtsdruck der Mieten tiefer ausfallen und auch die jüngst von der Elkom publi­zierten rückläu­figen Stromkosten dürften eher für niedrige Inflation im Jahr 2026 sprechen. Gleichzeitig dürften aber Energie und Treibstoffe zukünftig etwas weniger defla­tionär wirken. Wir gehen davon aus, dass sich die Inflation daher auch im kommenden Jahr relativ stabil im Zielband der Schweizerischen Nationalbank halten wird.

Fazit

Das Nullzinsumfeld stützt die Nachfrage in zahlreichen Immobiliensegmenten. Einerseits winken weiterhin inter­es­sante Finanzierungskonditionen, anderer­seits sind Alternativen wie Obligationen unattraktiv, sodass zusätz­liches Kapital in den Immobilienmarkt fliesst. Auch Mietende profi­tieren: Die tiefen Leitzinsen führten zu zwei Senkungen des Referenzzinssatzes, damit entstand für viele Haushalte innerhalb von sechs Monaten der zweite Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.

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